Apartman PortalAsansör, apartman bütçesindeki en tartışmalı kalemlerden biridir. Zemin kattaki daire “Ben asansöre hiç binmiyorum, neden bakım parası ödeyeyim?” der; dükkan sahibi ayrı bir girişi olduğunu hatırlatır; yönetici ise yıllık periyodik kontrolde kırmızı etiket çıkmasından endişe eder. Bu yazıda asansör bakım ve periyodik kontrol masraflarının kat malikleri arasında nasıl paylaşıldığını, asansörü kullanmayan bağımsız bölümlerin durumunu ve yıllık muayeneye ilişkin temel kuralları anlatıyoruz.
Asansör Ortak Yer midir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ana gayrimenkulün bağımsız bölümler dışında kalan ve korunma, ortaklaşa kullanma veya faydalanma için gerekli olan yerleri ortak yerlerdir. Kanun, asansörleri ortak yerler arasında açıkça sayar. Bu nedenle asansörün bakımı, onarımı ve güvenli çalışır halde tutulması kat maliklerinin ortak sorumluluğundadır; bu işleri yürütmek de yöneticinin görevleri arasındadır. Kanunun tam metnine Kat Mülkiyeti Kanunu sayfasından ulaşabilirsiniz.
Masraf Nasıl Paylaşılır? (KMK m.20)
KMK m.20 ortak giderlerin paylaşımında temel kuralı koyar:
- Aksine anlaşma yoksa yönetici, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit olarak paylaşılır.
- Ana gayrimenkulün sigorta, bakım, koruma ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderleri gibi diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır.
Asansör bakımı, periyodik kontrol ücreti, onarım ve asansör sigortası personel gideri olmadığı için, aksine bir düzenleme yoksa arsa payı oranında dağıtılır. Kanun ayrıca kat malikinin, bağımsız bölümünü veya ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek ortak giderlere katılmaktan kaçınamayacağı ilkesini benimser.
Yönetim planı belirleyicidir
“Aksine anlaşma yoksa” ifadesi nedeniyle ilk bakılacak belge yönetim planıdır. Birçok yönetim planında asansör giderleri için özel bir hüküm bulunur; örneğin zemin kat ve bodrum kattaki bağımsız bölümlerin asansörün işletme giderlerinden muaf tutulacağı ya da daha düşük oranda katılacağı yazabilir. Yönetim planında böyle bir hüküm varsa o uygulanır. Hüküm yoksa KMK m.20'deki genel kural geçerlidir.
Zemin Kat ve Dükkan Asansör Masrafı Öder mi?
Bu soru uygulamada en çok tartışılan konudur. Genel çerçeveyi şöyle özetleyebiliriz:
| Durum | Genel yaklaşım |
|---|---|
| Yönetim planında asansör giderinden muafiyet veya indirim var | Yönetim planındaki hüküm uygulanır. |
| Yönetim planında hüküm yok, zemin kat daire asansörü kullanmıyor | Asansörün esaslı onarım, yenileme ve güvenlik giderleri ortak yerin korunmasına ilişkin olduğundan genellikle tüm kat maliklerinin katılımı beklenir. Günlük işletme giderlerinde (ör. asansör elektriği) farklı değerlendirmeler yapılabilir. |
| Dükkanın ayrı girişi var, bina içine hiç bağlantısı yok | Yönetim planı ve fiili durum birlikte değerlendirilir; uyuşmazlıkta somut olaya göre mahkeme karar verir. |
| Kat malikleri kurulu oybirliğiyle farklı paylaşım kararı aldı | Anlaşma niteliğindeki karar uygulanır; yönetim planı değişikliği gerekiyorsa kanundaki çoğunluk şartlarına dikkat edilir. |
Yargıtay kararlarında da yönetim planının öncelikli olduğu, planda hüküm yoksa KMK m.20'deki kuralların uygulandığı ve kullanmama gerekçesinin tek başına ortak giderden kaçınmak için yeterli sayılmadığı yönünde bir yaklaşım görülür. Bununla birlikte kararlar somut olayın özelliklerine göre değişebilir; özellikle asansörün hiç ulaşmadığı bağımsız bölümler veya ayrı yapılar söz konusuysa bir avukattan destek almak doğru olur.
Pratik öneri
Tartışmayı her yıl yeniden yaşamamak için asansör giderlerini işletme projesinde iki alt kalemde göstermek faydalıdır:
- Bakım, periyodik kontrol, onarım, sigorta: Ortak yerin korunmasına yönelik giderler.
- Asansör elektriği ve günlük işletme: Kullanıma bağlı giderler.
Böylece yönetim planınız ya da kurul kararınız hangi kalemde muafiyet tanıyorsa o kalem kolayca ayrıştırılır. Onaylanan proje KMK m.37 uyarınca kesinleştiğinde paylaşım da netleşir; ayrıntılar için KMK m.37 sayfasına bakabilirsiniz.
Aylık Bakım ve Yıllık Periyodik Kontrol
Asansörlerin güvenliği, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından çıkarılan Asansör İşletme, Bakım ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği ile düzenlenir. Temel kurallar şunlardır:
- Aylık bakım: Asansör, yetkili (hizmet yeterlilik belgesine sahip) bir bakım firması tarafından ayda en az bir kez bakımdan geçirilmelidir. Bina sorumlusu/yönetim bu firmayla sözleşme yapmakla yükümlüdür.
- Yıllık periyodik kontrol: Asansör yılda bir kez, ilgili idare (belediye) adına yetkilendirilmiş bağımsız bir A tipi muayene kuruluşu tarafından kontrol edilir. Bakımı yapan firma, kendi baktığı asansörün periyodik kontrolünü yapamaz.
- Ücret: Periyodik kontrol ücreti de bir ortak giderdir ve bakım gideriyle aynı kurallara göre paylaşılır.
Etiket renkleri ne anlama gelir?
| Etiket | Sonuç | Yöneticinin yapması gereken |
|---|---|---|
| Yeşil | Kusursuz | Bir sonraki yıllık kontrolü takvime alın. |
| Mavi | Hafif kusurlu | Raporda belirtilen eksikleri bakım firmasıyla giderin. |
| Sarı | Kusurlu | Eksikleri raporda ve yönetmelikte belirtilen süre içinde giderin; aksi halde asansör kullanım dışı bırakılabilir. |
| Kırmızı | Güvensiz | Asansör kullanıma kapatılır ve mühürlenebilir; onarım sonrası yeniden kontrol talep edin. |
Sarı ve kırmızı etiketteki süreler ve mühürleme usulü yönetmelik değişiklikleriyle güncellenebilir; güncel kuralları yönetmeliğin son halinden ve belediyenizden kontrol edin.
Kırmızı Etiket Çıkarsa Onarım Masrafı
Kırmızı veya sarı etiket sonrası yapılan onarımlar, ortak yerin güvenliğini sağlamaya yönelik zorunlu giderlerdir. Tutar büyükse ve işletme projesinde karşılığı yoksa yönetici, kat malikleri kurulundan ek bütçe onayı almalıdır. Bu tür beklenmedik giderler için işletme projesinde yedek akçe ayırmak ciddi rahatlama sağlar; bir örnek bütçe için işletme projesi nasıl hazırlanır rehberine göz atabilirsiniz.
Asansör Ücreti Ödenmezse
Asansör giderleri de aidatın bir parçası olduğundan, payını ödemeyen kat maliki KMK m.20 uyarınca geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder. Tutarı aidat gecikme faizi hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.
Yönetici İçin Yıllık Asansör Takvimi
- Bakım sözleşmesini yenileyin; firmanın yetki belgelerini kontrol edin.
- Aylık bakım formlarının asansör kabininde veya yönetimde saklandığından emin olun.
- Periyodik kontrol tarihini takvime alın ve belediyenin yetkilendirdiği kuruluşla randevulaşın.
- Kontrol raporunu kat maliklerine duyurun.
- Eksikler varsa süresi içinde giderin ve yeniden kontrol isteyin.
- Giderleri işletme projesindeki kalemlerine işleyin.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Yönetmelikteki süre ve usuller değişebilir; güncel metni resmi kaynaklardan kontrol edin.