Apartman PortalYönetici Kimdir, Neden Gereklidir?
Kat mülkiyetine tabi her apartman veya site, ortak yerlerin bakımı, giderlerin toplanması ve kararların uygulanması için bir yöneticiye ihtiyaç duyar. Bu konu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 34. ve 35. maddelerinde düzenlenmiştir.
Madde 34 — Yöneticinin Atanması
"Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim Kurulu) denir."
"Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir."
"Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir."
Sade Türkçe Açıklama
Bir apartmanda 8 veya daha fazla bağımsız bölüm (daire, dükkan, ofis vb.) varsa, yönetici atanması zorunludur. Daha az bağımsız bölümü olan yerlerde yönetici atamak zorunlu değildir; kat malikleri isterse yönetimi ortaklaşa da yürütebilir.
Yönetici; kat maliklerinden biri olabileceği gibi, dışarıdan (profesyonel bir yönetim şirketi veya kişi) de seçilebilir. Kanun ayrıca üç kişilik bir "yönetim kurulu" seçilmesine de izin verir.
Seçim için çifte çoğunluk aranır: hem kat malikleri kurulunda oy kullananların sayı çoğunluğu hem de arsa payı çoğunluğu aynı anda sağlanmalıdır. Örneğin 20 bağımsız bölümlü bir apartmanda hem malik sayısının yarısından fazlası hem de toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil eden oylar aynı adayı desteklemelidir.
Yöneticinin görev süresi kanunen 1 yıldır; her yıl olağan (kanuni) yıllık toplantıda yeniden seçim yapılır. Aynı kişi tekrar tekrar seçilebilir, kanunda bir sınır yoktur.
Kat malikleri anlaşamaz ve bir yönetici belirleyemezse, herhangi bir kat maliki, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir.
Pratik Örnek
16 daireli bir apartmanda genel kurul toplantısında iki aday çıkar. A adayı 9 malikin oyunu alır ancak bu maliklerin toplam arsa payı %45'te kalır; B adayı ise 7 malikin oyunu alır fakat bunların arsa payı toplamı %55'tir. Bu durumda hiçbir aday hem sayı hem arsa payı çoğunluğunu birlikte sağlayamadığı için seçim tekrarlanmalı veya uzlaşma aranmalıdır.
Madde 35 — Yöneticinin Görevleri
"Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici aşağıdaki işleri görür: Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi; anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin ücreti gibi giderler için avans toplanması ve gerekli yerlere ödeme yapılması; kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının tescil ettirilmesi; topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada hesap açtırılması; kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması."
Sade Türkçe Açıklama
Yönetici, aksi yönetim planında belirtilmedikçe, kanunen aşağıdaki görevleri yürütür:
- Kararları uygulamak: Kat malikleri kurulunun aldığı kararları hayata geçirmek.
- Ortak yerlerin bakımı: Binanın amacına uygun kullanılması, korunması, bakım ve onarımı için gerekli tedbirleri almak.
- Sigorta: Anagayrimenkulü sigorta ettirmek.
- Avans/aidat toplama: Genel giderler, bakım-onarım, temizlik ve yönetici ücreti gibi kalemler için kat maliklerinden avans (aidat) toplamak ve bu parayı gerekli yerlere ödemek.
- Ödemeyenlere karşı takip: Aidatını veya diğer yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açmak, icra takibi başlatmak ve kanuni ipotek tescili talep etmek.
- Banka hesabı: Toplanan paraları güvenilir bir bankada açılan hesapta tutmak — nakit elde tutmak kanunun aradığı özene aykırıdır.
- Kurulu toplantıya çağırmak: Kat malikleri kurulunu gerektiğinde toplantıya davet etmek.
Ayrıca KMK m.36 uyarınca yönetici, kurul kararlarını, ihtar ve tebligat özetlerini, tüm giderleri tarih sırasıyla bir deftere (karar defteri) yazmak ve gider belgeleriyle birlikte saklamakla yükümlüdür.
Yöneticinin Sorumluluğu ve Azli
Yönetici, görevini gereği gibi yerine getirmediğinde kat malikleri kurulu, haklı bir sebep bulunması hâlinde onu her zaman azledebilir (görevden alabilir); azil için yönetici seçimindeki gibi hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır. Yönetici de haklı bir sebeple istifa edebilir. Kusurlu davranışları nedeniyle kat maliklerine zarar veren yönetici, genel hükümlere göre bu zarardan sorumlu tutulabilir.
Pratik Örnek
Bir sitede yönetici, topladığı aidatları hangi işe ne kadar harcadığını gösteren belge sunmadan yıl sonunu getirirse, kat malikleri kurulu bunu haklı sebep sayarak yöneticiyi azledip yerine yenisini seçebilir. Şeffaf gider takibi ve dijital ortamda saklanan makbuzlar, bu tür anlaşmazlıkları önlemek için yöneticinin en güçlü kanıtıdır — Apartman Portal gibi araçlarla aidat tahsilatı ve gider kayıtlarının tek yerden izlenebilmesi bu defter tutma yükümlülüğünü kolaylaştırır.