Mesken dairede kafe veya dükkân açılabilir mi?

KMK m.24/2'ye göre tapuda mesken olarak kayıtlı dairede kafe, lokanta, dükkân gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir.

Apartman dairesinde doktor muayenehanesi açılabilir mi?

Dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler m.24/1'deki yasağın dışındadır. Hastane, klinik ve poliklinik ise hiçbir bağımsız bölümde kurulamaz.

Oybirliğiyle alınan izin yeni malikleri de bağlar mı?

İzin kararı, yöneticinin veya bir kat malikinin istemiyle tüm bağımsız bölümlerin kütük sayfalarına şerh edilir; böylece sonradan daire alanlar da karardan haberdar olur.

İzinsiz işyeri açılırsa ne yapılır?

Yönetici veya kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini ve aykırı kullanımın durdurulmasını isteyebilir.

KMK Madde 24: Mesken Dairede İşyeri Açma Yasağı

KMK m.24'e göre mesken olarak kayıtlı dairede kafe, imalathane, dükkan gibi yerler ancak oybirliğiyle açılabilir; hastane ve klinik ise hiç kurulamaz.

Madde 24 - Tam Metin

Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
(Ek fıkra: 13/2/2011-6111/194 md.) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.

Değişiklik notu: Üçüncü fıkra 13/2/2011 tarihli 6111 sayılı Kanunun 194. maddesiyle eklenmiştir.

Kaynak: mevzuat.gov.tr - 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güncel metin)

Sade Türkçe açıklama

Madde 24, bağımsız bölümlerin hangi amaçla kullanılabileceğini sınırlar ve iki farklı kural koyar.

Mutlak yasak: Kütükte (tapuda) mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bir bağımsız bölümde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi kuruluşlar hiç kurulamaz. Kat malikleri buna izin veren bir sözleşme yapsa bile bu sözleşme hükümsüzdür. Dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasağın dışındadır; yani bir hekimin tek başına hasta kabul ettiği muayenehane bu maddeye takılmaz.

Oybirliği şartı: Tapuda mesken olarak görünen bir dairede; sinema, kahvehane, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane gibi gıda yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir. Tek bir malikin “hayır” demesi yeterlidir.

Oybirliğiyle izin verilmişse bu karar, yöneticinin veya bir kat malikinin istemiyle bütün bağımsız bölümlerin tapu kütüğü sayfalarına şerh edilir; böylece daireyi sonradan satın alanlar da kararı görür.

Üçüncü fıkra 2011'de eklenmiş geçici bir düzenlemedir: Meskenlerdeki avukatlık ve mali müşavirlik bürolarının, ilgili meslek kanunlarında düzenleme yapılıncaya kadar faaliyetine devam edebileceğini ve bu sürenin iki yıl olduğunu söyler. Bu süre dolmuştur; meskende büro kullanımı tartışmalarında güncel durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Pratik örnek

16 daireli bir apartmanın zemin katındaki daire tapuda “mesken” olarak kayıtlı. Malik buraya bir pastane açmak istiyor. Kat malikleri kurulunda 15 malik “evet”, 1 malik “hayır” oyu veriyor. Sonuç: izin çıkmaz, çünkü oybirliği gerekir (16/16). Malik izinsiz pastane açarsa yönetici veya herhangi bir kat maliki KMK m.33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinden faaliyetin durdurulmasını isteyebilir.

Aynı binada tapuda “işyeri” olarak kayıtlı bir dükkân varsa, oraya kafe açılması için m.24/2'deki oybirliği şartı aranmaz; ancak hastane veya poliklinik açılması yine yasaktır. Ayrıca belediyeden ruhsat ve yönetim planındaki özel kurallar da ayrıca kontrol edilmelidir.

Sık yapılan hatalar

Toplantıya katılanların oybirliğini yeterli saymak: Kanun “kat malikleri kurulunun oybirliği” der; uygulamada tüm kat maliklerinin onayı aranır, katılmayanların sessizliği onay sayılmaz.
Tapudaki niteliği kontrol etmemek: Kural tapudaki kayda bağlıdır; dairenin fiilen nasıl kullanıldığına değil.
İzni şerh ettirmemek: Şerh verilmeyen izin, yeni malikler geldiğinde anlaşmazlık doğurur.
Muayenehane ile polikliniği karıştırmak: Birden fazla hekimin çalıştığı, poliklinik niteliğindeki yapılar mutlak yasak kapsamındadır.

İlgili maddeler ve rehberler

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.