Apartman PortalKısa cevap: Kat irtifakı, henüz bitmemiş ya da yapı kullanma izni (iskân) alınmamış bir binada, arsa payına bağlı olarak kurulan bir haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve iskânı alınmış binada bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyettir. Her iki tapu da alınıp satılabilir, ipotek edilebilir ve krediye konu olabilir; ama kat irtifakı “binanın kâğıt üzerinde tamamlanmadığı” anlamına gelir. Bina bittikten sonra iskân alınırsa kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir ve bu çoğu zaman kat maliklerinin ayrıca bir şey yapmasını gerektirmez.
Apartman yöneticilerinden en sık duyduğumuz sorulardan biri şu: “Bizim binanın tapusu kat irtifaklı, yönetici seçebilir miyiz, aidat toplayabilir miyiz?” Bu yazıda farkı kanun maddeleriyle, tapunuzu nasıl okuyacağınızı ve geçiş için atılacak adımları anlatıyoruz.
Kanun İki Kavramı Nasıl Tanımlıyor?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.2, kat irtifakını şöyle tanımlar:
“Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı)” (KMK m.2/c)
Aynı madde, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına “kat mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara da “kat maliki” der. Yani kat irtifakı, bir anlamda “yapılacak dairenin” hakkıdır; kat mülkiyeti ise “var olan dairenin” mülkiyetidir. Kavramın kısa özeti için kat irtifakı sözlük maddemize bakabilirsiniz.
İki hak da aynı şekilde doğar:
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.” (KMK m.10/1)
Temel Farklar Tablosu
| Konu | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Binanın durumu | Yapılacak veya yapılmakta olan bina | Tamamlanmış, iskânı alınmış bina |
| Neye dayanır | Onaylı proje ve yönetim planı (KMK m.14) | Mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi (KMK m.12) |
| Hakkın niteliği | Arsa payına bağlı bir irtifak | Bağımsız bölüm üzerinde özel mülkiyet |
| Satış, ipotek, miras | Mümkün | Mümkün |
| Yönetimde KMK uygulanır mı | Şartları varsa evet (KMK m.17/3) | Evet |
Tapunuz Hangisi? Nasıl Anlarsınız?
- Tapu senedine bakın. Tapu belgesinin “niteliği” ya da benzeri alanında “kat irtifakı” veya “kat mülkiyeti” ifadesi yer alır. Kat irtifaklı tapularda niteliğin “arsa” olarak geçtiği de görülür.
- e-Devlet üzerinden sorgulayın. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün e-Devlet hizmetleriyle adınıza kayıtlı taşınmazları görüntüleyebilirsiniz. Hizmet adları zaman zaman değiştiği için turkiye.gov.tr üzerinde “tapu” araması yapmanızı öneririz.
- Gerekirse tapu müdürlüğüne başvurun. Güncel tapu kaydı; ipotek, haciz, şerh ve beyanları da gösterir.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?
2009 yılında yapılan değişiklikle geçiş, büyük ölçüde iskâna bağlandı:
“Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.” (KMK m.3/3)
“Resen” kelimesi, idarenin kendiliğinden işlem yapması demektir. Uygulamada süreç şöyle işler:
- Yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması. Bina projesine uygun tamamlandıktan sonra belediyeden alınır. Genellikle müteahhit takip eder; arsa sahipleri ve daire alıcıları da süreci izleyebilir.
- Belgenin tapu müdürlüğüne ulaşması. İskân bilgileri tapu müdürlüğüne iletildiğinde kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılır.
- Gerekirse başvuru. Geçiş kendiliğinden yapılmadıysa, kat irtifakı sahiplerinden birinin istemiyle de işlem yürütülebilir (KMK m.3/3).
- Kayıtların kontrolü. Geçiş sonrası her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir taşınmaz olarak görünür (KMK m.13).
Geçişte yeni bir yönetim planı hazırlamanız gerekmez; KMK m.14/1 bunu açıkça söyler: “Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.” Kat irtifakı kurulurken verilen yönetim planı geçerliliğini korur.
Kat İrtifaklı Binada Yönetim ve Aidat
Kat irtifaklı binalarda “kat malikleri kurulu toplanamaz, aidat istenemez” şeklinde yaygın bir yanlış bilinen var. KMK m.17 iki önemli kural koyar:
“Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.” (KMK m.17/2)
“Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.” (KMK m.17/3)
Yani iskânı henüz çıkmamış ama dairelerin en az üçte ikisinde oturulan bir binada genel kurul, yönetici seçimi, işletme projesi ve KMK m.20 kapsamındaki ortak gider paylaşımı kat mülkiyetindeki gibi işler.
Pratik Örnek
On iki daireli bir binada sekiz daire teslim alınıp oturulmaya başlanmış, iskân ise eksik bir imalat nedeniyle henüz çıkmamış olsun. On iki dairenin üçte ikisi sekiz eder; bina fiilen tamamlanmışsa KMK m.17/3 şartı sağlanır. Bu durumda kat irtifakı sahipleri kurul toplantısı yapıp yönetici seçebilir ve aidat belirleyebilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunduğu için KMK m.34 uyarınca yönetici atanması zaten mecburidir. İskân alındığında tapular kat mülkiyetine çevrilir; seçilmiş yönetici ve alınmış kararlar bu nedenle düşmez.
Alıcılar ve Kat Malikleri İçin Kontrol Listesi
- Satın almadan önce tapunun kat irtifaklı mı kat mülkiyetli mi olduğunu öğrenin; kat irtifaklıysa iskânın neden alınmadığını sorun.
- Projeye aykırı imalat iskânı geciktirebilir; belediyedeki proje ile binayı karşılaştırın.
- Yönetim planının bir kopyasını isteyin; kat irtifakı aşamasında verilen plan, geçişten sonra da bağlayıcıdır.
- Satış öncesinde aidat borcu sorusu için satılan dairenin aidat borcu rehberimize göz atın.
Yönetici İçin Notlar
- Bina kat irtifaklı olsa bile KMK m.17/3 şartları varsa kurul toplantısı ve karar defteri düzenini hemen kurun.
- İskân sürecinin takibini kurul kararıyla bir kişiye ya da yöneticiye verin; kararı defterde gösterin.
- Geçiş tamamlandığında güncel tapu kayıtlarını malik listesiyle karşılaştırın.
KMK'nın tam metnine Kat Mülkiyeti Kanunu sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.2, m.3, m.10, m.12, m.13, m.14, m.17, m.34 — mevzuat.gov.tr
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
- e-Devlet Kapısı — turkiye.gov.tr