Apartman PortalKısa cevap: 7/5/2026 tarihli 7579 sayılı Kanun (Resmî Gazete 22.05.2026), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) üç maddeyi değiştirdi. Kanunun 3. maddesiyle yöneticinin avans toplama görevi (m.35/d) “işletme projesi onaylanıncaya kadar” şeklinde yeniden yazıldı. 4. maddesiyle işletme projesi (m.37) artık kat malikleri genel kurulunda onaylanıyor; “7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir” cümlesi kaldırıldı, geçici projeye üç aylık onay süresi ve yeniden değerleme oranı sınırı geldi. 5. maddesiyle toplu yapılarda (sitelerde) yönetim planı değişikliği için gereken oy “beşte dört”ten “üçte iki”ye indi ve yönetim planlarının buna aykırı hükümleri uygulanmaz hale geldi.
Aşağıda her değişikliği, mevzuat.gov.tr'deki güncel KMK metni ve dipnotlarından birebir alıntılayarak, eski ve yeni haliyle karşılaştırıyoruz.
Değişikliklerin Özeti
| KMK maddesi | 7579 s. Kanun | Ne değişti? |
|---|---|---|
| m.35/1-d (yöneticinin avans toplama görevi) | m.3 | “Münasip miktarda” avans ve “bittikçe yeniden avans” yerine “işletme projesi onaylanıncaya kadar” avans |
| m.37/1 (işletme projesinin onayı) | m.4 | Proje genel kurulda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici proje yapar, en geç üç ayda onaylatılır |
| m.37/2-c (avans tutarı) | m.4 | Bent yeniden düzenlendi |
| m.37/3 (bildirim ve kesinleşme) | m.4 | Üç ay içinde genel kurul kararı eklendi; 7 günlük itiraz cümlesi mülga |
| m.37 (yeni son fıkra) | m.4 | Geçici projede yeniden değerleme oranı üst sınırı |
| m.70/1-2 (toplu yapı yönetim planı) | m.5 | “Beşte dört” yerine “üçte iki”; aykırı plan hükümleri uygulanmaz |
1. KMK m.35/d: Yöneticinin Avans Toplama Görevi
Güncel metin:
“d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması;” (KMK m.35/1-d)
Resmi metindeki dipnot, eski ifadeyi de gösteriyor:
“7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunun 3 üncü maddesiyle bu bentte yer alan “avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması” ibaresi “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” şeklinde değiştirilmiştir.”
Pratikte: Yönetici, onaylı proje yokken belirsiz tutarda ve tekrar tekrar avans toplayamaz; avans, onaylanacak işletme projesine bağlanan bir köprü işlevi görür. Madde metni için KMK madde 35 sayfamıza bakabilirsiniz.
2. KMK m.37: İşletme Projesi Artık Genel Kurulda Onaylanıyor
Birinci fıkra
“İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.” (KMK m.37/1, 7579 s. Kanun m.4 ile değişik)
Eski düzende projeyi yönetici yapar, maliklere bildirirdi. Yeni düzende yöneticinin hazırladığı proje yalnızca “geçici”dir; kesin bütçe genel kurulun işidir.
İkinci fıkranın (c) bendi
“c) (Değişik:7/5/2026-7579/4 md.) Her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;” (KMK m.37/2-c)
Üçüncü fıkra: bildirim, üç ay ve kaldırılan 7 gün kuralı
“Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır. (Mülga cümle:7/5/2026-7579/4 md.)” (KMK m.37/3)
Dipnota göre “ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır” ibaresi 7579 sayılı Kanunun 4. maddesiyle eklendi. Yürürlükten kaldırılan cümle, projeye tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse projenin kesinleşeceğini öngören cümledir. Artık sessiz kalmak projeyi kesinleştirmez.
Yeni son fıkra: geçici projede artış sınırı
“(Ek fıkra:7/5/2026-7579/4 md.) Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur.”
Örnek olarak 2025 yılı için ilan edilen yeniden değerleme oranı %25,49'dur (VUK Genel Tebliği Sıra No: 585, RG 27.11.2025). Hesap ayrıntıları için geçici işletme projesi ve yeniden değerleme sınırı yazımıza bakın.
Değişmeyen önemli bir cümle de var: kesinleşen işletme projeleri veya kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de belirtilen belgelerden sayılmaya devam ediyor. Bu yüzden usulüne uygun genel kurul onayı, aidat icra takiplerinde de önem kazandı. Yöneticiler için sıralı yapılacaklar listesi 7579 sayılı Kanun: işletme projesi onayı kontrol listesi yazımızda.
3. KMK m.70: Sitelerde Yönetim Planı Değişikliği Kolaylaştı
Toplu yapı, birbirine altyapı, ortak alan ve yönetim bakımından bağlı birden çok yapıdan oluşan yerleşimdir; günlük dilde “site”. Güncel m.70 metni:
“Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır. Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilir. (Ek fıkra:7/5/2026-7579/5 md.) Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.” (KMK m.70)
Dipnot: “7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunun 5 inci maddesiyle bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan “beşte dördünün” ibareleri “üçte ikisinin” şeklinde değiştirilmiştir.”
Pratikte: Sitelerde, eski yönetim planlarında yer alan ve değişikliği fiilen imkânsız kılan ağır oy şartları artık uygulanmaz. Dikkat: bu değişiklik toplu yapılara özgüdür. Tek binalı apartmanlarda yönetim planının değiştirilmesi için KMK m.28/3'teki “bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu” şartı değişmedi. Ayrıntı için site ile apartman yönetimi farkı yazımıza bakın.
Kimi Nasıl Etkiliyor?
- Yöneticiler: Geçici proje hazırlamak, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirmek ve en geç üç ay içinde genel kurul toplamak artık kanuni takvim.
- Kat malikleri: Bütçe genel kurulda görüşülüyor; geçici projedeki artış da yasal bir sınıra bağlı.
- Kiracılar: Proje, bağımsız bölümden fiilen yararlananlara da bildirilebiliyor.
- Site yönetimleri: Yönetim planı değişikliği için üçte iki oy yeterli.
Geçiş dönemine ve yürürlük tarihine ilişkin hükümleri 7579 sayılı Kanunun Resmî Gazete'de yayımlanan metninden kontrol etmenizi öneririz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, güncel metin ve dipnotlar (m.28, 35, 37, 70) – mevzuat.gov.tr
- 7579 sayılı Kanun (7.5.2026), Resmî Gazete 22.05.2026, sayı 33261 – resmigazete.gov.tr
- Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No: 585), Resmî Gazete 27.11.2025 – gib.gov.tr