Apartman PortalKısa cevap: Apartman tek bir binadır ve tek bir kat malikleri kurulu ile tek bir yöneticiyle yönetilir. Site ise kanundaki adıyla “toplu yapı”dır; her blok kendi işlerini kendi blok kuruluyla yönetirken havuz, peyzaj, güvenlik gibi tüm siteye ait ortak alanlar temsilciler kurulu ve site yöneticisi tarafından yönetilir (KMK m.66–73). Kısacası sitede iki katmanlı bir yönetim vardır.
Bir apartmandan siteye taşınan ya da blok yöneticisi seçilen birçok kişi aynı şaşkınlığı yaşar: Aidat iki kalemden oluşuyor, iki ayrı toplantı yapılıyor, bir “site yöneticisi” ile bir “blok yöneticisi” var ve hangi sorunun kime iletileceği belli değil. Bu yazıda iki yönetim modelinin kanuni dayanağını, kimin neye karar verdiğini ve gider paylaşımındaki farkı tablolarla anlatıyoruz.
Site Kanunda Nasıl Tanımlanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda “site” kelimesi geçmez; karşılığı toplu yapıdır. 2007 yılında 5711 sayılı Kanunla eklenen Dokuzuncu Bölüm (m.66–74) toplu yapılara özel kurallar getirir. Tanım şöyledir:
“Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” (KMK m.66/1)
Yani her çok bloklu yapı grubu kendiliğinden toplu yapı sayılmaz; onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış ve altyapı, ortak alan ve yönetim bakımından bağlantılı olması gerekir. Binanızın toplu yapı olarak kurulup kurulmadığını tapu kaydı ve yönetim planından anlayabilirsiniz. Toplu yapı hükümlerinde özel düzenleme olmayan konularda kanunun diğer bütün hükümleri sitelere de aynen veya kıyas yoluyla uygulanır (KMK m.74).
Yönetim Katmanları: Blok, Ada ve Toplu Yapı
KMK m.69, yönetimi üç seviyeye ayırır. Blok kendi işlerini, toplu yapı da tüm sitenin ortak alanlarını yönetir. Sitenin tamamına ilişkin hüküm şudur:
“Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir.” (KMK m.69/3)
Uygulamada yüzlerce daireli bir sitenin bütün maliklerini tek toplantıda toplamak zor olduğundan, yönetim planları bu yetkiyi genellikle toplu yapı temsilciler kuruluna verir. Yönetim planında aksi yazmıyorsa bu kurul, her bloğun kendi seçtiği blok yöneticilerinden oluşur ve her temsilci, temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır.
| Katman | Kimlerden oluşur? | Neyi yönetir? |
|---|---|---|
| Blok kat malikleri kurulu | O bloktaki tüm kat malikleri | Bloğun çatısı, asansörü, merdiveni, blok aidatı |
| Ada kat malikleri kurulu / ada temsilciler kurulu | Aynı adadaki birden çok parselin malikleri veya temsilcileri | Adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler |
| Toplu yapı kat malikleri kurulu / temsilciler kurulu | Tüm site malikleri veya blok temsilcileri | Havuz, peyzaj, güvenlik, site yolları, sosyal tesis |
Apartman ve Site Yönetimi Karşılaştırması
| Konu | Apartman | Site (toplu yapı) |
|---|---|---|
| Karar organı | Kat malikleri kurulu | Blok kurulu + toplu yapı temsilciler kurulu |
| Yönetici | Tek yönetici veya üç kişilik yönetim kurulu (m.34) | Blok yöneticisi + site yöneticisi (m.71) |
| Yönetici seçimi | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Site yöneticisi: temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu |
| Yönetim planı | Bina başına bir plan | Tüm site için tek plan (m.70) |
| Yönetim planı değişikliği | Kat maliklerinin beşte dördü | Temsilcilerin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisi |
| Aidat | Tek kalem | Blok gideri + site ortak gideri |
Site yönetim planının değiştirilmesi için gereken oran, 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla “beşte dört”ten “üçte iki”ye indirilmiştir. Güncel metin şöyledir:
“Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır.” (KMK m.70/1)
Gider Paylaşımı: Kim Neyi Öder?
Sitede aidatın iki parçalı olmasının sebebi KMK m.72'dir:
“Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.” (KMK m.72/1)
Örneğin A blokta asansör tamiri yalnızca A bloğun maliklerine, site havuzunun bakımı ise tüm site maliklerine yansır. Aynı maddenin üçüncü fıkrası, apartmandaki kurala paralel olarak, havuzu kullanmadığını ya da tesisin başka parselde bulunduğunu ileri sürerek site ortak giderinden kaçınmayı yasaklar. Ayrıca blok kurulu ve temsilciler kurulu kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68 anlamında belge sayılır; bu da aidat alacağının icra takibinde itirazın kaldırılmasını kolaylaştırır (KMK m.72/2).
Yeni Sitelerde Geçici Yönetim
Siteler genellikle müteahhit kontrolünde başlar. KMK m.73, temsilciler kurulu oluşana kadar yönetim planında bir geçici yönetim öngörülebileceğini söyler. Bu geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar sürebilir ve her halde ilk yapı ruhsatından itibaren on yıl geçince sona erer. Yeni bir sitedeyseniz, yönetim planındaki geçici yönetim hükümlerini mutlaka okuyun.
Hangi Sorun Kime İletilir?
- Blok yöneticisine: Bloğun asansörü, çatı akıntısı, merdiven temizliği, blok içi komşuluk sorunları.
- Site yöneticisine: Güvenlik, otopark, site yolları, peyzaj, havuz ve sosyal tesisler, site girişleri.
- Temsilciler kuruluna (blok yöneticiniz aracılığıyla): Site bütçesi, site aidatı, yönetim planı değişikliği önerileri.
Bir sitenin günlük işleyişi, profesyonel firma seçimi ve bütçe hazırlığı için site yönetimi nasıl yapılır rehberimize; dışarıdan firma ile gönüllü yönetici arasında kararsızsanız profesyonel site yönetimi mi, gönüllü yönetici mi yazımıza bakabilirsiniz. Çok bloklu yapılarda blok ve site aidatını ayrı takip etmek için site yönetimi çözümümüzü inceleyebilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34, m.66, m.69, m.70, m.71, m.72, m.73, m.74 — mevzuat.gov.tr
- 7579 sayılı Kanun (7 Mayıs 2026), m.5 — KMK m.70 değişikliği