Apartman PortalApartmanda kimse yönetici olmak istemiyor, mevcut yönetici yoruldu ya da site büyüdükçe işler içinden çıkılmaz hale geldi. Bu noktada masaya hep aynı soru gelir: Kat maliklerinden biri gönüllü olarak yönetmeye devam mı etsin, yoksa profesyonel bir yönetim şirketiyle mi anlaşılsın? Bu yazıda iki modeli maliyet, sorumluluk ve uygunluk açısından karşılaştırıyor, karar verirken nelere dikkat etmeniz gerektiğini anlatıyoruz.
Kanun İki Modele de İzin Verir
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün yönetimi için kendi aralarından veya dışarıdan bir ya da birden çok kişiyi veya bir şirketi yönetici olarak seçebilir. Seçim, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır. Kat maliki sayısı sekiz veya daha fazlaysa yönetici atanması zorunludur (KMK m.34).
Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkide, kanunda ve yönetim planında hüküm bulunmayan konularda vekalet sözleşmesi hükümleri uygulanır (KMK m.35). Yani profesyonel şirket de olsa gönüllü komşu da olsa, yönetici kurula karşı sorumludur ve hesap verir. Hangi model seçilirse seçilsin, hesapları denetçi inceler (KMK m.41).
Gönüllü (Kat Maliki) Yönetici
Güçlü yanları
- Düşük maliyet: Çoğu zaman ücretsiz ya da sembolik bir ücretle görev yapar; aidattan yönetim gideri payı küçük kalır.
- Binayı tanır: Sakinleri, binanın sorunlarını ve geçmişini bilir; arızaya hızlı müdahale eder.
- Ortak çıkar: Kendisi de malik olduğu için harcamaların gereksiz büyümesini istemez.
Zayıf yanları
- Zaman ve bilgi: Muhasebe, SGK, sözleşme, icra takibi gibi konularda bilgisi sınırlı olabilir; işlerini yöneticilikle birlikte yürütür.
- Komşuluk baskısı: Borcunu ödemeyen komşuya ihtar göndermek, gecikme tazminatı uygulamak duygusal olarak zordur.
- Süreklilik: Yorulup bıraktığında bilgi ve kayıtlar kaybolabilir.
Profesyonel Yönetim Şirketi
Güçlü yanları
- Uzmanlık: Personel bordrosu, sözleşmeler, teknik bakım ve tahsilat süreçlerinde deneyimli ekip.
- Tarafsızlık: Komşuluk ilişkisi olmadığından kurallar daha tutarlı uygulanabilir.
- Ölçek: Çok bloklu, havuzlu, güvenlikli büyük sitelerde iş yükünü kaldırabilir.
Zayıf yanları
- Maliyet: Yönetim ücreti aidata eklenir. Ücret genellikle daire başına veya toplam bütçe üzerinden belirlenir; teklifleri mutlaka karşılaştırın.
- Mesafe: Birden fazla siteye bakan şirketlerde temsilciye ulaşmak yavaşlayabilir.
- Kontrol kaybı riski: Kurul ve denetçi aktif değilse, harcama kararları kat maliklerinin gözünden uzaklaşabilir.
Maliyet Nasıl Karşılaştırılır?
Gönüllü yöneticiye ücret ödenmese bile "bedava" değildir: Gecikmiş tahsilatlar, yanlış hesaplanan borçlar veya pahalıya yaptırılan işler gizli bir maliyet yaratır. Profesyonel yönetimde ise ücret açıktır ama tek kalem değildir; teklifte nelerin dahil olduğunu (muhasebe, personel yönetimi, teknik takip, hukuki süreç) ve nelerin ayrıca faturalanacağını yazılı alın. Yönetici ücreti, KMK m.20 uyarınca aksine anlaşma yoksa kat maliklerince eşit paylaşılan giderlerdendir. Ücret aralıkları için apartman yöneticisi maaşı yazımıza bakabilirsiniz.
Hangisi Kime Uygun?
| Durum | Genellikle uygun model |
|---|---|
| Az daireli, sorunsuz tahsilatlı apartman | Gönüllü yönetici |
| Orta büyüklükte, birkaç gönüllünün paylaştığı yönetim | Gönüllü yönetici + güçlü denetçi |
| Çok bloklu, personelli, sosyal tesisli site | Profesyonel yönetim |
| Malikleri çoğunlukla başka şehirde veya yurt dışında | Profesyonel yönetim veya dijital araçlarla desteklenen gönüllü |
Bu tablo kesin bir kural değildir; birçok orta ölçekli apartmanda, iyi araçlarla desteklenen gönüllü bir yönetici gayet başarılıdır. Büyük yapılar için site yönetimi sayfamıza göz atabilirsiniz.
Profesyonel Şirket Seçerken Kontrol Listesi
- En az iki-üç şirketten yazılı teklif alın ve kurulda karşılaştırın.
- Referans sitelerin yöneticileri veya kat malikleriyle görüşün.
- Sözleşmede hizmet kapsamını, süreyi, fesih koşullarını ve raporlama sıklığını netleştirin.
- Tahsilatların apartman veya site adına açılmış hesaba yapılmasını şart koşun.
- Kat maliklerinin hesapları görebileceği aylık raporlama talep edin.
- Kararı kurulda alın ve karar defterine işleyin (KMK m.32).
Gönüllü Yönetimi Güçlendirmenin Yolları
Gönüllü modelde kalmaya karar verdiyseniz yükü paylaştırın: Yöneticiye ek olarak bir denetçi seçin, görevleri (tahsilat, teknik işler, duyurular) birkaç kişiye bölün. Aidat takibi ve duyuru gibi tekrarlayan işleri dijital bir araca taşımak da zaman kazandırır. Apartman Portal birden fazla yöneticinin aynı apartmanı birlikte yönetmesine izin verir; küçük yapılar için ayrıntıları küçük apartmanlar sayfasında bulabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.