Site Yönetim Şirketi Kurmak: Belge, MYK ve İlk Adımlar

Kısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun güncel metni, apartman veya site yöneticiliğini dışarıdan bir kişiye ya da firmaya vermeye izin verir (KMK m.34) ve bu iş için ayrıca bir lisans veya izin belgesi şartı koymaz. Bir site yönetim şirketi kurmak için genel ticari süreç izlenir: şirket türünü seçmek, MERSİS üzerinden ticaret siciline tescil, vergi kaydı ve personel çalıştırılacaksa SGK işyeri kaydı. MYK mesleki yeterlilik belgesi bugün için yasal bir zorunluluk değil, güven sağlayan isteğe bağlı bir belgedir. Ancak sektöre yönelik bir yetki belgesi düzenlemesi kamuoyunda gündeme gelmiştir; işe başlamadan önce güncel durumu kontrol edin.

Bu yazı, gönüllü yöneticilik deneyimini işe dönüştürmek isteyenler veya muhasebe/emlak alanından site yönetimine geçmeyi düşünenler için bir başlangıç haritasıdır. Vergi ve şirket türü seçimi gibi konularda mali müşavirinizle, sözleşme konularında bir hukukçuyla çalışmanızı öneririz.

Yasal Dayanak: Yönetici Dışarıdan Seçilebilir

“Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.” (KMK m.34/1)

Profesyonel yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38) ve yönetim planında ya da sözleşmede ücret yazılmamış olsa bile uygun bir ücret isteyebilir (KMK m.40). Sitelerde tüm ortak alanların yöneticisi, toplu yapı temsilciler kurulu tarafından atanır (KMK m.71). Yani müşteriniz tek bir kişi değil, karar organı olan kuruldur; teklifleriniz ve sözleşmeleriniz bu kararlara dayanmalıdır.

Belge ve Yetki Durumu: Bugün Ne Zorunlu, Ne Değil?

Lisans veya yetki belgesi

Elimizdeki güncel KMK metninde (7579 sayılı Kanunla 7 Mayıs 2026'da yapılan değişiklikler dahil) yönetim şirketleri için bir yetki belgesi veya lisans şartı yer almamaktadır. Bununla birlikte Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın apartman ve site yönetim şirketlerine yetki belgesi zorunluluğu getirmeye yönelik bir düzenleme hazırladığı Kasım 2024'te basına yansımıştır. Bu düzenlemenin yürürlüğe girip girmediğini ve şartlarını şirket kurmadan önce Bakanlık duyurularından ve Resmî Gazete'den kontrol edin.

MYK mesleki yeterlilik belgesi

Mesleki Yeterlilik Kurumu (MYK), ulusal yeterliliklere göre yetkilendirilmiş belgelendirme kuruluşları aracılığıyla sınav yapıp mesleki yeterlilik belgesi verir. Tesis ve site yönetimi alanında sektör federasyonlarının yöneticileri MYK belgesine yönlendirdiği bilinmektedir. Ancak yeterliliğin tam adı, seviyesi ve hangi kuruluşların sınav yaptığı değişebildiği için güncel bilgiyi doğrudan myk.gov.tr üzerindeki yeterlilik ve belgelendirme kuruluşu aramasından teyit edin. Belgenin şu an KMK açısından yöneticilik için bir ön şart olmadığını, ama teklif aşamasında güven oluşturan bir unsur olabileceğini unutmayın.

Adım Adım Şirket Kurulumu

1. İş modelinizi netleştirin. Yalnızca yönetim hizmeti mi vereceksiniz, yoksa güvenlik/temizlik personeli de sağlayacak mısınız? Personel sağlamak, işveren sorumluluklarını ve sermaye ihtiyacını belirgin biçimde artırır. Özel güvenlik hizmeti ayrıca kendi mevzuatına tabidir.
2. Şirket türünü seçin. Şahıs şirketi, limited şirket ve anonim şirket seçenekleri vardır. Limited ve anonim şirketler için asgari sermaye tutarları zaman içinde güncellendiğinden güncel tutarı ticaret sicili müdürlüğünden veya mali müşavirinizden teyit edin.
3. Faaliyet kodunu (NACE) belirleyin. Ücret veya sözleşmeye dayalı gayrimenkul yönetimi ile tesis destek hizmetlerine ilişkin kodlardan işinize uyanı mali müşavirinizle seçin; yanlış kod vergi ve teşvik süreçlerinde sorun çıkarabilir.
4. MERSİS üzerinden başvurun. Ana sözleşme ve kuruluş işlemleri MERSİS üzerinden hazırlanır, ardından ticaret sicili müdürlüğünde tescil ve Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'nde ilan yapılır. Vergi kaydı bu süreçte oluşturulur.
5. SGK işyeri kaydı açın. Personel çalıştıracaksanız işyeri tescili ve işe giriş bildirimleri gerekir. Sitede çalışan personelin sizin bordronuzda mı yoksa sitenin bordrosunda mı olacağını her müşteri için sözleşmede netleştirin.
6. Kişisel veri süreçlerini kurun. Sakinlerin ad, telefon ve borç bilgilerini işleyeceksiniz. Aydınlatma metni, erişim yetkileri ve sözleşme bitiminde verilerin teslimi için yazılı bir prosedür hazırlayın; VERBİS kayıt yükümlülüğünün sizin için geçerli olup olmadığını güncel eşiklere göre kontrol edin.
7. Standart sözleşmenizi hazırlayın. Kapsam, ücret, banka hesabı, raporlama, fesih ve devir teslim maddelerini içeren bir taslak oluşturun; içerik için yönetim hizmet sözleşmesinde olması gereken maddeler yazısına bakın.
8. Teminat ve sigortayı planlayın. KMK m.34, yöneticiden sözleşmede teminat istenebileceğini düzenler. Mesleki sorumluluk sigortası ve teminat mektubu maliyetini fiyatlamanıza dahil edin.

Operasyonu Kurmak: İlk Müşteriden Önce

Bir yönetim şirketinin günlük işi büyük ölçüde KMK m.35'te sayılan görevlerdir: kurul kararlarının uygulanması, avans toplanması, ödemeler, dava ve icra takibi, site adına banka hesabı ve kurulun toplantıya çağrılması. Bunlara ek olarak her müşteri için noter tasdikli karar defteri tutulur ve her yıl kapanışı yaptırılır (KMK m.36); yöneticinin adı ve iletişim adresi bina girişine asılır (KMK m.34). Birden fazla site yönetmeye başladığınızda bu yükümlülükleri tablolarla takip etmek hızla zorlaşır. Her site için ayrı kasa, ayrı borçlu listesi ve ayrı raporlama gerekir; fiyatlandırma yaparken bu iş yükünü hesaba katın. Fiyat modellerini, müşterilerinizin nasıl karşılaştırma yaptığını görmek için site yönetim firması nasıl seçilir yazısını okuyabilirsiniz.

İlk Müşteriyi Kazanmak

• Şeffaflığı ürün olarak sunun: Aylık gelir-gider raporu, banka dökümü erişimi ve sakinlere açık borç bilgisi, kat maliklerinin en çok sorduğu konulardır.
• Devir teslimi üstlenin: Önceki yönetimden belgeleri tutanakla devralmak yeni müşterinin en büyük endişesidir.
• Referans biriktirin: İlk sitelerde verdiğiniz hizmet, sonraki tekliflerde en güçlü kanıtınız olacaktır.

Birden çok siteyi tek panelden yönetmek, blok ve site giderini ayrı izlemek için yönetim firmalarına yönelik çözümümüzü inceleyebilirsiniz.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34, m.35, m.36, m.38, m.40, m.71 — mevzuat.gov.tr
• Mesleki Yeterlilik Kurumu — myk.gov.tr
• Merkezi Sicil Kayıt Sistemi (MERSİS) — mersis.ticaret.gov.tr
• “Site yönetimlerine yetki belgesi zorunluluğu getiriliyor”, DHA, 6 Kasım 2024 — dha.com.tr