Yönetici Hesap Vermezse Ne Yapılır?

Aidatlar düzenli toplanıyor ama gelir-gider tablosu hiç paylaşılmıyor; faturalar istendiğinde "sonra gösteririm" deniyor; yıllık toplantı yapılmıyor. Bu tablo pek çok apartmanda güven sorununa, sonra da komşular arası kavgaya dönüşür. İyi haber şu: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü açıkça düzenler ve kat maliklerine kademeli çözüm yolları sunar. Bu rehberde, en yumuşak adımdan dava yoluna kadar neler yapabileceğinizi sırasıyla anlatıyoruz.

Yöneticinin Hesap Verme Yükümlülüğü

Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.35). Vekil, üstlendiği işi özenle yürütmek ve yaptığı işlerin hesabını vermek zorundadır. KMK m.35 ayrıca yöneticiye bir işletme defteri ve bir karar defteri tutma, gelir-gider belgelerini saklama görevi verir. Yöneticinin görevleri ve bunların sınırı için yönetici atanması ve görevleri sayfamıza bakabilirsiniz.

Hesap vermenin somut karşılıkları şunlardır:

• Olağan kurul toplantısında yılın faaliyet ve hesap raporunu sunmak
• Gelir ve giderleri belgelere dayalı olarak işletme defterine işlemek
• Kat maliklerinin defter ve belgeleri incelemesine imkan tanımak
• Görev sona erdiğinde defter, belge, para ve demirbaşı yeni yöneticiye teslim etmek

KMK m.36: Kusur ve sorumluluk

KMK m.36, yöneticinin kurul kararlarına uymamasından veya görevini gereği gibi yapmamasından doğan sorumluluğunu düzenler. Yönetici, kusuruyla kat maliklerine verdiği zarardan sorumludur. Bu, ihmal (örneğin sigortanın yenilenmemesi) kadar keyfi harcamayı da kapsar.

Adım Adım: Hesap Vermeyen Yöneticiye Karşı Yol Haritası

1. Yazılı talep gönderin

Sözlü talepler kolayca unutulur veya inkar edilir. Yöneticiye tarihli bir yazı, e-posta ya da kayıtlı mesajla şunları isteyin: son dönemin gelir-gider dökümü, banka hesap hareketleri, faturaların suretleri ve işletme defterinin incelenebileceği bir tarih. Makul bir süre (örneğin 15 gün) tanıyın. Çoğu durumda yönetici burada harekete geçer; sorun kötü niyet değil, düzensizlik çıkar.

2. Denetçiden inceleme isteyin

KMK m.41 uyarınca kurul, yöneticinin hesaplarını denetlemek üzere bir denetçi veya denetim kurulu seçebilir. Denetçi yöneticinin hesaplarını en az üç ayda bir denetleyip sonucunu kurula bildirmekle görevlidir. Binanızda denetçi varsa ona yazılı başvurun. Denetçi yoksa bu, bir sonraki toplantının ilk gündem maddelerinden biri olmalıdır. Denetim raporunun nasıl hazırlanacağını yıllık denetim raporu rehberimizde anlattık.

3. Olağanüstü toplantıya çağırın

Kurulun olağan toplantısını beklemek zorunda değilsiniz. KMK m.29'a göre yönetici, denetçi veya kat maliklerinin en az üçte biri, gerekli gördükleri hallerde kurulu olağanüstü toplantıya çağırabilir. Çağrı, gündem açıkça belirtilerek en az on beş gün önce yapılmalıdır. Gündeme şu maddeleri koyun:

1. Yöneticinin hesaplarının incelenmesi ve ibra edilip edilmemesi
2. Gerekirse denetçi seçimi
3. Gerekirse yöneticinin görevden alınması ve yeni yönetici seçimi
4. Defter, belge ve paranın devri için süre belirlenmesi

Toplantı usulü için genel kurul toplantısı nasıl yapılır yazımıza, tutanak için toplantı tutanağı şablonumuza bakabilirsiniz.

4. Yöneticiyi görevden alın

Yönetici, kat malikleri kurulunca seçildiği gibi yine kurul kararıyla her zaman görevden alınabilir (KMK m.34 ve m.39'daki çerçeve). Ayrıca yöneticinin görevini kötüye kullandığı veya ihmal ettiği durumlarda kat maliklerinden biri, yöneticinin azli ve yeni yönetici atanması için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Görevden alınan yönetici defter, belge ve kasayı yeni yöneticiye teslim etmek zorundadır.

5. Hesap sorma ve tazminat davası

Yönetici hesap vermeyi reddediyor, belgeleri teslim etmiyor veya ortak paranın akıbeti açıklanamıyorsa yargı yolu gündeme gelir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme genel olarak sulh hukuk mahkemesidir (KMK m.33). Talep; hesap verilmesi, belgelerin teslimi, zararın tazmini gibi farklı biçimlerde kurulabilir. Zimmet veya belgede sahtecilik şüphesi varsa ceza hukuku boyutu da doğabilir. Hangi davanın kimin adına ve nasıl açılacağı dosyanın özelliklerine göre değiştiği için bu aşamada mutlaka bir avukata danışın. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk gibi usul şartlarının da güncel durumunu avukatınızla kontrol edin.

İbra Kararı Neden Önemlidir?

Olağan toplantıda kurul, yöneticinin hesaplarını onaylayarak onu ibra edebilir. İbra, kurulun o dönemin hesaplarını kabul ettiği anlamına gelir. Bu yüzden hesaplar incelenmeden ibra oyu vermeyin; toplantıda "denetçi raporu olmadan ibra oylamasının ertelenmesi" önerisi getirebilirsiniz. Alınmış bir ibra kararına itiraz etmek istiyorsanız süreler kısadır; ayrıntılar için kat malikleri kurulu kararına itiraz yazımıza bakın.

Sorunu Baştan Önlemek: Şeffaflık Önerileri

Hesap sorma krizlerinin çoğu, iyi niyetli ama düzensiz yöneticilerden kaynaklanır. Yöneticiyseniz şu alışkanlıklar hem sizi korur hem güveni artırır:

• Tek banka hesabı: Bina parasını asla şahsi hesabınızda tutmayın; elden tahsilatı en aza indirin.
• Aylık özet: Her ay gelir, gider ve kasa bakiyesini tüm maliklere duyurun.
• Belge arşivi: Her ödeme için fatura veya dekont saklayın; dijital kopyasını erişilebilir tutun. İşletme defteri kasa şablonu iyi bir başlangıçtır.
• Bütçe: Yıla bir işletme projesi ile başlayın; sapmaları gerekçesiyle açıklayın.
• Denetçi seçtirin: Denetçi, yöneticiye karşı değil yönetici için bir güvencedir.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29, m.33, m.34, m.35, m.36, m.39, m.41 — mevzuat.gov.tr
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, vekalet sözleşmesine ilişkin hükümler — mevzuat.gov.tr
• Genel çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu

Apartman Portal'da her tahsilat ve gider kayıt altına alınır, maliklere anlık gelir-gider tablosu sunulur ve kayıtlar geriye dönük silinemez. Hesap sorulmadan hesap veren bir yönetim kurmak isterseniz ücretsiz deneyebilirsiniz.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.