Apartman PortalKısa cevap: Apartman yöneticisini denetleyen ve değiştirebilen asıl merci kat malikleri kuruludur (KMK m.41). Binada denetçi varsa ilk başvuru yeri odur. Kurul sonuç alamazsa ya da yöneticinin görevini yapmaması nedeniyle zarar görüyorsanız, binanın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurursunuz (KMK m.33). Belediye, valilik veya CİMER yöneticinin özel hukuktan doğan görevleri konusunda karar veremez. Savcılık ise yalnızca suç şüphesi varsa, örneğin aidat paralarının kişisel amaçla kullanıldığına dair somut bir iddia bulunuyorsa gündeme gelir.
'Yöneticiyi kime şikayet ederim?' sorusu çoğu zaman yanlış kapıya gitmekle sonuçlanır: belediyeye dilekçe verilir, polis çağrılır ya da CİMER'e yazılır ve haftalar sonra 'görev alanımız dışında' cevabı gelir. Bunun sebebi, apartman yönetiminin bir kamu hizmeti değil, kat malikleri arasındaki özel hukuk ilişkisi olmasıdır. Aşağıda doğru merciyi şikayetin türüne göre sıralıyoruz.
Önce Şunu Bilin: Yönetici Kime Karşı Sorumlu?
“Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” (KMK m.38/1)
Yani yönetici, kat maliklerinin vekilidir; denetleyen, hesap soran ve gerektiğinde görevden alan da onlardır. Kanun bu denetimi kat malikleri kuruluna verir:
“Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.” (KMK m.41/1)
Bu yüzden şikayet zincirinin ilk halkası her zaman binanın kendi iç mekanizmasıdır. Mahkeme, iç mekanizma işlemediğinde devreye girer.
Yöneticinin tamamen değiştirilmesini düşünüyorsanız süreç ayrıdır; ayrıntılar için yönetici görevden nasıl alınır rehberimize bakın.
Adım Adım Şikayet Yolu
1. Yöneticiye yazılı bildirim
Sözlü uyarılar ve WhatsApp mesajları kolayca unutulur ya da inkâr edilir. Sorunu tarihli bir yazıyla, ne istediğinizi açıkça belirterek bildirin ve bir nüshasına alındı imzası alın. Bu yazı ileride kurulda ve mahkemede en önemli deliliniz olur.
2. Denetçiye başvuru
Kurul, denetim işini bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna verebilir (KMK m.41/3). Denetçi hesapları inceler ve kurula rapor sunar. Mali konulardaki şikayetlerde (fatura, harcama, tahsilat) denetçi en hızlı sonuç alabileceğiniz kişidir.
3. Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma
Yıllık toplantıyı beklemek zorunda değilsiniz:
“Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.” (KMK m.29/2)
Kurul yöneticiyi uyarabilir, hesap isteyebilir veya görevden alıp yeni yönetici atayabilir. Sürecin ayrıntıları için olağanüstü genel kurul nasıl toplanır ve yönetici görevden nasıl alınır yazılarımıza bakabilirsiniz.
4. Sulh hukuk mahkemesi
Kurul toplanamıyor, toplansa da sonuç çıkmıyor ya da yöneticinin tutumu nedeniyle somut bir zarara uğruyorsanız KMK m.33 devreye girer. Maddenin birinci fıkrasına göre, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen biri yüzünden zarar gören kat maliki “anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.” Hakimin nasıl karar vereceği de kanunda yazılıdır:
“Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.” (KMK m.33/2)
Kurul kararının kendisine itiraz ediyorsanız süreler farklıdır: toplantıya katılıp aykırı oy veren için karar tarihinden, katılmayan için öğrenmeden itibaren bir ay ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay. Ayrıntılar için kat malikleri kurulu kararına itiraz yazımıza bakın. Ayrıca kat malikleri yönetici atayamazsa, bir kat malikinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atayabilir (KMK m.34).
5. Savcılık: sadece suç şüphesi varsa
Yöneticinin görevini ihmal etmesi, toplantı yapmaması ya da kötü yönetmesi kural olarak hukuki bir uyuşmazlıktır ve savcılığın konusu değildir. Ancak toplanan paraların kişisel amaçla harcandığına veya belgelerde sahtecilik yapıldığına dair somut bir şüphe varsa ceza hukuku gündeme gelebilir. Bu iddia ciddi sonuçlar doğurur; belge ve denetçi raporu gibi somut dayanak olmadan yapılmamalı ve bir avukatla değerlendirilmelidir.
Şikayet Türüne Göre Doğru Merci
| Şikayet | İlk başvuru | Sonuç alınamazsa |
|---|---|---|
| Hesap vermiyor, fatura göstermiyor | Denetçi, kurul (KMK m.39, m.41) | Sulh hukuk (KMK m.33) |
| Arızaları yaptırmıyor | Yazılı bildirim, kurul (KMK m.35) | Sulh hukuk (KMK m.33) |
| Genel kurulu toplamıyor | Üçte bir imzayla çağrı (KMK m.29/2) | Yönetici atanması için sulh hukuk (KMK m.34) |
| Karar defteri tutmuyor | Kurul | Sulh hukukta idari para cezası (KMK m.36/3) |
| Kurul kararı hukuka aykırı | — | Sulh hukukta iptal davası (KMK m.33/1) |
| Paraların zimmete geçirildiği şüphesi | Denetçi raporu, kurul | Savcılık (avukatla birlikte) |
Sulh mahkemesinin verdiği emri yerine getirmeyenlere aynı mahkeme idari para cezası verir (KMK m.33/3). Kanun metnindeki tutar ikiyüz elli ile ikibin Türk Lirası arasındadır; idari para cezaları her yıl yeniden değerlendiğinden güncel tutarı ayrıca kontrol edin.
Örnek dilekçe (yöneticiye)
... Apartmanı Yöneticiliğine. ... no.lu bağımsız bölümün maliki olarak, ... konusundaki talebimi ... tarihinde sözlü olarak ilettiğim halde sonuç alınamadığını bildiririm. KMK m.35 kapsamındaki görevleriniz uyarınca bu sorunun ... tarihine kadar giderilmesini, aksi halde KMK m.29/2 uyarınca kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantıya çağrılması için diğer kat maliklerine başvuracağımı bilgilerinize sunarım. Tarih, ad soyad, imza.
Yönetici İçin: Şikayeti Kayda Almak Sizi Korur
Şikayetlerin büyük kısmı, yöneticinin bir talebi duyup duymadığının bilinmemesinden çıkar. Gelen her talebi tarihiyle kaydetmek, ne yapıldığını not etmek ve kat maliklerinin bunu görebilmesini sağlamak, hem kurulda hem de olası bir davada sizi korur. Yönetimin sakinlere açık ve kayıtlı olmasını isteyen bir kat malikiyseniz, bu düzeni yöneticinize önerebilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29, m.33, m.34, m.35, m.36, m.38, m.39, m.41 — mevzuat.gov.tr