Apartman PortalKısa cevap: Apartman yöneticisini görevden almanın yolu kat malikleri kuruludur. Kurul, yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (KMK m.41/1). Bunun için kat maliklerinin üçte biri olağanüstü toplantı isteyebilir (KMK m.29/2); yeni yönetici, sayı ve arsa payı bakımından çoğunlukla atanır (KMK m.34/4). Sulh mahkemesinin atadığı yönetici ise altı ay dolmadan ancak mahkemenin izniyle değiştirilebilir.
Bu yazı, "yöneticimizden memnun değiliz, ne yapabiliriz?" sorusuna sırasıyla cevap veriyor: hangi sebepler yeterli, toplantı nasıl istenir, oylama nasıl yapılır, yönetici bırakmazsa ne olur ve devir nasıl tamamlanır.
Yasal Dayanak: KMK m.34 ve m.41
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), yöneticinin görevden alınmasını ayrı bir "azil" maddesiyle değil, denetim maddesiyle düzenler:
"Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir." (KMK m.41/1)
Atama ve yıllık yenileme ise m.34'tedir:
"Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir." (KMK m.34/4-5)
Buradan iki pratik sonuç çıkar. Birincisi, yöneticilik zaten yıllıktır: olağan yıllık toplantıda başka birini seçmek, ayrıca bir gerekçe göstermeyi gerektirmeyen en sade yoldur. İkincisi, yıl ortasında değiştirmek istiyorsanız "haklı sebep" kavramı devreye girer. Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olduğundan (KMK m.38), vekâlet ilişkisinin her zaman sona erdirilebileceğine dair genel kural da (TBK m.512) arka planda durur.
Amacınız görevden almak değil de bir sorunu bildirmekse önce yöneticiyi nereye şikayet edebileceğinizi anlatan rehbere göz atın.
Haklı Sebep Ne Demek?
Kanun "haklı sebep"i tek tek saymaz; somut olaya göre değerlendirilir. Uygulamada sık karşılaşılan örnekler şunlardır:
- Hesap vermemek veya hesapları denetime açmamak (KMK m.39 ve m.41/2),
- Karar defteri ve işletme defterini tutmamak, yıl sonunda notere kapattırmamak (KMK m.36),
- Toplanan paraları yönetici sıfatıyla açılmış bir banka hesabı yerine şahsi hesapta tutmak (KMK m.35/j),
- Kurul kararlarını uygulamamak (KMK m.35/a),
- Asansör bakımı, sigorta gibi kanuni görevleri aksatmak (KMK m.35/c ve l),
- Uzun süre ulaşılamamak, binadaki acil işleri sahipsiz bırakmak.
Haklı sebebin varlığı tartışmalı olabilir. Bu yüzden toplantıdan önce somut belgeleri (yazışmalar, eksik ödeme kayıtları, yapılmayan bakım bildirimleri) bir araya getirmek, hem toplantıdaki ikna gücünü hem de ileride açılabilecek bir iptal davasındaki durumunuzu güçlendirir.
Adım Adım Görevden Alma Süreci
Adım 1: Önce hesap ve açıklama isteyin
Sorun çoğu zaman bilgi eksikliğinden doğar. Kat maliklerinin yarısı isterse yönetici, yönetim planındaki zamanlar dışında da hesap göstermek zorundadır (KMK m.39/2). Bu talebi yazılı yapın; cevapsız kalması başlı başına haklı sebep tartışmasının parçası olur. Ayrıntılı süreç için yönetici hesap vermezse ne yapılır rehberimize bakabilirsiniz.
Adım 2: Olağanüstü toplantı isteyin
"Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir." (KMK m.29/2)
Uygulamada kat maliklerinin üçte biri imzalı bir talep metni hazırlar; gündeme açıkça "Yöneticinin görevden alınması ve yeni yönetici atanması" maddesi yazılır. Çağrıda, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; iki toplantı arasında en az yedi gün olmalıdır (KMK m.29/3).
Adım 3: Toplantı ve oylama
Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (KMK m.30/1). Yeni yöneticinin atanmasında ise m.34'teki sayı ve arsa payı çoğunluğu ölçüsü dikkate alınmalıdır. İkinci toplantıya ve karar yeter sayılarına ilişkin ayrıntılar için karar yeter sayıları yazımıza bakın.
Görevden alınması oylanan yönetici kat maliki ise görüşmelerde bulunabilir; ancak "alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz" (KMK m.31/4). Bu hükmün somut toplantıya nasıl uygulanacağı tartışmalıysa tutanağa not düşün ve gerekirse bir hukukçuya danışın.
Adım 4: Kararı karar defterine yazın
Karar, sayfaları noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıdaki tüm kat maliklerince imzalanır; aykırı oy verenler sebebini belirterek imzalar (KMK m.32). Tutanağa görevden alma gerekçesini, yeni yöneticinin adını, görev süresini ve devir için verilen tarihi yazın.
Adım 5: Devir teslimi yapın
Yeni yönetici; banka hesabı yetkisi, defterler, faturalar, sözleşmeler, anahtarlar ve kasadaki nakit için tutanakla teslim almalıdır. Eski yönetici, vekil olarak işin hesabını vermek ve vekâletle ilgili aldıklarını teslim etmekle yükümlüdür (TBK m.508). Kontrol listesi için apartman yönetimi devir teslim rehberine bakın. Ayrıca yeni yöneticinin adı ve adresi bina girişine asılmalıdır (KMK m.34/son).
Kurul Toplanamıyorsa veya Çoğunluk Sağlanamıyorsa
Kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesi bir yönetici atar (KMK m.34/6). Bu yönetici, kurulun atadığı yöneticiyle aynı yetkilere sahiptir.
"Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir." (KMK m.34/7)
Yani mahkeme atamalı bir yöneticiyi ilk altı ayda değiştirmek isteyen malikler, aynı sulh mahkemesine başvurmalıdır.
Görevden Alınan Yönetici Kararı Kabul Etmezse
| Durum | Kimin elinde hangi yol var? |
|---|---|
| Yönetici kararın usulsüz olduğunu düşünüyor | Toplantıya katılıp aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay, her halde altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m.33/1) |
| Eski yönetici defter, para veya belgeleri teslim etmiyor | Kurul kararına uyma yükümlülüğü (KMK m.32/2) ve hesap verme borcu (TBK m.508) çerçevesinde sulh mahkemesine başvurulabilir (KMK m.33) |
| Yönetimde zarar doğmuş | Yönetici vekil gibi sorumludur (KMK m.38); ayrıntı için yöneticinin sorumluluğu ve ibra yazısı |
Sık Yapılan Hatalar
- WhatsApp grubunda "oylama" yapmak: Kanundaki çağrı ve toplantı usulünü karşılamayabilir; ileride iptal tartışması doğurur.
- Gündemde olmayan konuyu karara bağlamak: Çağrıda görevden alma maddesi yoksa karar tartışmalı hale gelir.
- Devir tutanağı yapmamak: Eksik para veya belge sonradan ispatlanamaz.
- Yeni yöneticiyi atamadan eskisini görevden almak: Binayı yöneticisiz bırakır; 8 ve üzeri bağımsız bölümde yönetici atanması zaten mecburidir (KMK m.34/2).
Apartman Portal'da yönetici değişikliği bir panel işlemidir: yeni yöneticiye yetki devredilir, geçmiş tahsilat, gider ve duyuru kayıtları sistemde kalır. Bu sayede devir sırasında "defter kimde" tartışması azalır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.