Apartman PortalKısa cevap: Kat malikleri arasından seçilen yönetici, yöneticiliği sırasında da bir kat malikidir ve kendi dairesinin aidatını ödemekle yükümlüdür; tek istisna, kat malikleri kurulunun KMK m.40 uyarınca verdiği muafiyet kararı veya karar yoksa kanunun öngördüğü yarı oranlı katılımdır. Bu payı da ödemeyen yönetici için sırasıyla yazılı hatırlatma, denetçi raporu, kat malikleri kurulunda görüşme ve gerekirse yöneticinin değiştirilmesi yolları vardır. Kat maliklerinden her biri, ödenmeyen pay için yöneticiye karşı icra takibi de başlatabilir.
Bu durum apartmanlarda en çok kırgınlık yaratan konulardan biridir; çünkü borcu takip etmesi gereken kişi borçlunun kendisidir. Aşağıdaki adımlar, kişisel tartışmaya girmeden kanuni yolu izlemenize yardım eder.
Önce Kontrol Edin: Yönetici Gerçekten Borçlu mu?
Yöneticinin aidat payı, sıradan bir kat malikinden farklı hesaplanabilir. Kanun bu konuyu kat malikleri kuruluna bırakır:
“Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.” (KMK m.40/son)
Bu yüzden ilk iş karar defterine bakmaktır:
- Kurul yöneticiyi tamamen muaf tuttuysa: Normal yönetim giderleri için yöneticiden aidat istenemez; ancak muafiyetin kapsamı karar metnine göre belirlenir.
- Kurul bir oran belirlediyse: Yönetici o orandaki payı öder.
- Hiç karar yoksa: Yönetici normal yönetim giderlerinden kendisine düşenin yarısına katılmaz, diğer yarısını öder.
“Normal yönetim giderleri” ile büyük onarım veya yenilik için toplanan paylar arasındaki ayrım ve rakamlı örnek için yönetici kendi dairesinin aidatını ödemek zorunda mı yazımıza bakın. Bu yazı, borçlu olduğu netleşmiş bir yöneticinin ödememesi durumuna odaklanıyor.
Yasal Dayanak
Aidat borcunun kaynağı KMK m.20'dir. Takip yetkisi yalnızca yöneticiye ait değildir:
“Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” (KMK m.20/2)
Yöneticinin tutumunu izleme görevi ise kurula ve denetçiye verilmiştir:
“Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.” (KMK m.41/1)
“Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.” (KMK m.41/3)
Adım Adım Ne Yapılır?
Adım 1: Durumu belgeleyin
Yöneticinin dairesine ait tahakkukları ve banka hesabına yapılan ödemeleri karşılaştırın. Ortak hesap dökümü, işletme defteri ve tahsilat listesi bu iş için yeterlidir. Kişisel kanaat yerine “Ocak–Haziran arası 6 ay, toplam 9.000 TL ödenmemiş” gibi somut bir tablo hazırlayın.
Adım 2: Yazılı ve nazik bir hatırlatma yapın
Çoğu durumda yöneticiler borcu unutmuş veya “nasılsa yarısını ödemiyorum” diye yanlış anlamıştır. Tabloyu ekleyerek yazılı bir hatırlatma gönderin ve makul bir ödeme süresi verin.
Adım 3: Denetçiyi devreye sokun
Binada denetçi varsa, hesap denetimi sırasında bu borcun rapora yazılmasını isteyin. Yönetim planında süre yoksa hesap denetimi her üç ayda bir yapılır ve haklı sebep varsa her zaman yapılabilir (KMK m.41/2). Denetçinin görev ve yetkileri için apartman denetçisi görevleri yazımıza bakabilirsiniz.
Adım 4: Konuyu kat malikleri kuruluna taşıyın
Olağan toplantıyı beklemek istemiyorsanız, önemli sebep varsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle kurul olağanüstü toplanabilir (KMK m.29/2). Gündeme açıkça şu maddeleri yazın:
- Yöneticinin ödenmemiş aidat paylarının görüşülmesi,
- Gerekirse bu borcun tahsili için bir kat malikinin yetkilendirilmesi,
- Gerekirse yöneticinin değiştirilmesi.
Adım 5: Gerekirse yöneticiyi değiştirin
Kendi payını ödemeyen bir yöneticinin diğer borçluları takip etmesi inandırıcılığını zayıflatır. Kurul, haklı sebep varsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.41/1). Toplantı ve oylama usulü için yönetici görevden nasıl alınır rehberimizi izleyin.
Adım 6: Tahsil için yasal yola başvurun
Yönetici kendi aleyhine takip başlatmayacağı için KMK m.20/2'deki “diğer kat maliklerinden her biri” ifadesi burada önem kazanır: herhangi bir kat maliki veya kurulun yetkilendirdiği kişi, gecikme tazminatıyla birlikte borcun tahsili için icra takibi başlatabilir. Takibin adımları ve dava şartı arabuluculuk sorusu için aidat için icra takibi nasıl yapılır yazımıza bakın.
Rakamlı Örnek
20 daireli bir apartmanda aylık normal yönetim gideri payı daire başı 3.000 TL olsun. Kurulun yönetici için bir kararı yoksa yönetici ayda 1.500 TL öder (KMK m.40/son). Yönetici 6 ay hiç ödeme yapmazsa ana borç 9.000 TL olur ve her taksit için geciken günler üzerinden aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı işler. Kurul aynı yıl yöneticiyi aidattan tamamen muaf tutmuş olsaydı, normal yönetim giderleri için borç doğmazdı; ancak örneğin çatı onarımı için kararlaştırılan ek toplama payı ayrıca değerlendirilir.
Kaçınılması Gereken Hatalar
- Kasadan mahsup: Yöneticinin kendi borcunu ortak kasadaki parayla “kapatması” veya kendine ait bir alacağı gerekçe göstererek ödememesi, kurulun onayı olmadan kabul edilmemelidir. Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38/1).
- Borcu WhatsApp grubunda ifşa etmek: Kişisel veri ve hakaret tartışmalarına yol açabilir; konuyu belgeli olarak kurulda görüşün.
- Kendi aidatını ödemeyi durdurmak: Diğer malikler “yönetici ödemiyorsa ben de ödemem” derse kendileri de gecikme tazminatıyla karşılaşır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.