Apartman PortalKısa cevap: Kat malikleri arasından seçilen yönetici, aidatını tamamen ödememe hakkına otomatik olarak sahip değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.40'ın son fıkrasına göre, yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını ve ne oranda katılacağını kat malikleri kurulu kararlaştırır; böyle bir karar yoksa yönetici, görev süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz, yani yarısını öder. Onarım, yenileme gibi olağan dışı giderlerde ve kendi bağımsız bölümüne ait faturalarda bu kolaylık yoktur.
Bu soru apartmanlarda iki farklı tartışmaya yol açar. Bir yanda “Gönüllü yönetici zaten karşılıksız çalışıyor, aidat ödemesin” diyenler; öte yanda “Yönetici de kat maliki, herkes gibi ödesin” diyenler. Kanun ikisinin ortasında bir kural koymuştur. Aşağıda bu kuralın tam metnini, hangi giderleri kapsadığını, örnek bir hesabı ve kurulun bu konuda nasıl karar alabileceğini anlatıyoruz.
Kanun Ne Diyor? KMK m.40
Yöneticinin hakları KMK m.40'ta düzenlenir. Maddenin son fıkrası doğrudan bu konuyu cevaplar:
“Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.” (KMK m.40/son)
Bu hükümden üç sonuç çıkar:
- Kural, kat maliki olan yönetici içindir. Dışarıdan atanan profesyonel yönetici zaten kat maliki olmadığından aidat borcu bulunmaz; onun karşılığı ücrettir.
- Öncelik kurul kararınındır. Kurul, yöneticinin tamamen muaf olmasına, tam ödemesine ya da başka bir orana karar verebilir.
- Karar yoksa yarı yarıya. Kurul hiçbir şey kararlaştırmamışsa, yönetici kendine düşen normal yönetim giderlerinin yarısını öder.
Aynı maddenin üçüncü fıkrası ayrıca şunu söyler: “Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.” Aidat indirimi ile ücret farklı şeylerdir; ikisinin birlikte uygulanıp uygulanmayacağı kurulun kararına bağlıdır. Ücret konusu için apartman yöneticisi maaşı yazımıza bakabilirsiniz.
“Normal Yönetim Gideri” Neleri Kapsar?
Kanun “normal yönetim giderleri” ifadesini ayrıca tanımlamaz. Uygulamada bu ifade genellikle binanın olağan işleyişi için her ay tekrarlanan giderler olarak anlaşılır. Aşağıdaki tablo yaygın yorumu gösterir; tereddütte kurul kararıyla netleştirmek en sağlıklısıdır.
| Gider | Genellikle |
|---|---|
| Ortak alan elektriği, suyu, temizlik | Normal yönetim gideri |
| Kapıcı/görevli maaşı, asansör aylık bakımı | Normal yönetim gideri |
| Çatı yenileme, cephe boyası, mantolama | Olağan dışı gider; indirim kapsamı dışında kabul edilir |
| Demirbaş alımı, yenilik ve ilaveler | Olağan dışı gider |
| Kendi dairesinin yakıt (pay ölçer) payı, doğalgaz, su faturası | Kişisel tüketim; tam ödenir |
Örnek Hesap
16 daireli bir apartmanda aylık normal yönetim giderleri 48.000 TL olsun ve bu giderler kurul kararıyla eşit paylaştırılsın. Her daireye düşen pay 3.000 TL'dir. Ayrıca bu yıl çatı onarımı için daire başına aylık 1.000 TL ek avans toplanıyor.
- Kurul kararı yoksa: Yönetici normal giderin yarısını öder: 1.500 TL. Çatı avansı olağan dışı olduğundan 1.000 TL'yi tam öder. Toplam: 2.500 TL.
- Kurul “tam muafiyet” kararı verdiyse: Normal gider payı 0 TL, çatı avansı 1.000 TL.
- Kurul “tam ödesin” kararı verdiyse: 3.000 + 1.000 = 4.000 TL.
Yöneticinin ödemediği 1.500 TL ortadan kalkmaz; diğer 15 daireye paylaşılır. Bu nedenle işletme projesinde bu farkın açıkça gösterilmesi, “neden aidatımız arttı” sorusunu önler. Kendi binanızdaki dağılımı aidat paylaşım hesaplama aracıyla görebilirsiniz.
Adım Adım: Konuyu Netleştirmek
- Yönetim planına bakın. Planda yöneticinin aidatıyla ilgili bir hüküm olup olmadığını kontrol edin.
- Kurulda açıkça karar alın. Yönetici seçimiyle aynı toplantıda “yönetici normal yönetim giderlerine yüzde ... oranında katılır” şeklinde bir karar alın. Karar, kanunda aksine özel bir yeter sayı öngörülmediği için genel çoğunluk kurallarına tabidir.
- Karar defterine yazın. Kararı karar defteri örneğindeki gibi tarihli ve imzalı olarak işleyin.
- İşletme projesine yansıtın. Yöneticinin payını ve bu nedenle diğer dairelere düşen farkı projede gösterin.
- Görev bitince eski hâle dönün. Kural “yönetim süresince” geçerlidir; yönetim değiştiğinde eski yönetici tam ödemeye döner.
Yönetici Aidatını Hiç Ödemezse?
Yönetici, kurul kararıyla ya da kanuni yarı oranla belirlenen payını ödemiyorsa diğer kat malikleri gibi borçludur. KMK m.20/2 uyarınca kat maliklerinden her biri dava açabilir veya icra takibi yapabilir; gecikme tazminatı da işler. Yöneticinin kendi borcunu kayıtta “sıfırlaması” ise ciddi bir güven sorunudur; bu durumda kurul, KMK m.41 uyarınca yöneticiyi haklı sebeple her zaman değiştirebilir. Benzer bir konu olan borç silme yetkisini yönetici aidat borcunu affedebilir mi yazımızda ele alıyoruz.
Yöneticinin payının diğer dairelerle aynı ekranda, şeffaf biçimde görünmesi bu tür tartışmaların önüne geçer.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.40, m.41 — mevzuat.gov.tr