Apartman Yöneticisi Maaş Alabilir mi?

Apartman yöneticiliği çoğu binada bir kat malikinin gönüllü olarak üstlendiği bir görevdir. Oysa aidat toplamak, faturaları ödemek, kapıcıyı yönetmek, arızalarla uğraşmak ve yıl sonunda hesap vermek ciddi zaman ister. Bu nedenle sık sorulan bir soru vardır: Apartman yöneticisi maaş alabilir mi, alırsa ne kadar olmalı? Bu yazıda yöneticiye ücret ödenmesinin hukuki dayanağını, ücretin kat malikleri arasında nasıl paylaşıldığını, profesyonel yönetici ve yönetim firması ücret modellerini ve vergi/sigorta tarafında dikkat edilmesi gerekenleri anlatıyoruz.

Kısa Cevap: Evet, Kurul Kararıyla

Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin ücretli ya da ücretsiz olabileceğini kabul eder. Yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi veya yönetim şirketi de olabilir. Ücret ödenip ödenmeyeceğine ve miktarına kat malikleri kurulu karar verir; yönetici kendi ücretini kendisi belirleyemez ve aidattan kendiliğinden pay alamaz. Yöneticinin atanması, görevleri ve sorumlulukları hakkında ayrıntılı bilgi için yönetici atanması ve görevleri sayfasına bakabilirsiniz.

Karar nasıl alınır?

1. Yönetici seçimi gündemli toplantıda ücret konusu da ayrı bir gündem maddesi olarak konur.
2. Ücretin tutarı, ödeme dönemi (aylık/yıllık) ve varsa artış kuralı açıkça belirlenir.
3. Karar karar defterine yazılır ve imzalanır.
4. Ücret, yıllık işletme projesine ayrı bir kalem olarak eklenir.

Ücret işletme projesinde yer aldığında, proje kesinleştikten sonra yönetici ücreti diğer ortak giderler gibi tahsil edilir. Kurul kararı olmadan yöneticinin kendine ödeme yapması ise hem hesap verme sırasında sorun yaratır hem de hukuki sorumluluk doğurabilir.

Yönetici Ücreti Kat Malikleri Arasında Nasıl Paylaşılır?

KMK m.20 ortak giderlerin paylaşımını iki gruba ayırır:

• (a) bendi: Aksine anlaşma yoksa yönetici, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit olarak katılır.
• (b) bendi: Sigorta, bakım, koruma, onarım gibi diğer ortak giderlere kat malikleri arsa payı oranında katılır.

Yani kanundaki varsayılan kural, yönetici ücretinin eşit paylaşılmasıdır; yönetici ücreti (b) bendindeki arsa payı grubunda değil, (a) bendindeki personel grubundadır. Bununla birlikte maddedeki “aksine anlaşma yoksa” ifadesi önemlidir: yönetim planında veya kat malikleri arasındaki bir anlaşmada yönetici ücretinin arsa payı oranında paylaşılacağı öngörülmüşse o uygulanır. Özellikle daire büyüklüklerinin çok farklı olduğu binalarda bu tercih yapılabilir.

Kendi binanızda bu hesabı aidat paylaşım hesaplama aracıyla yapabilirsiniz.

Ne Kadar Olmalı? Ücret Modelleri

Kanunda yönetici ücreti için bir alt veya üst sınır yoktur. Tutar, binanın büyüklüğüne, işin yoğunluğuna ve yöneticinin kim olduğuna göre belirlenir. Uygulamada üç model öne çıkar:

1. Gönüllü kat maliki yönetici

Küçük apartmanlarda yaygın modeldir. Ücret ya hiç yoktur ya da sembolik bir tutardır. Bazı binalarda nakit ücret yerine yöneticinin aidatından muafiyet kararı alınır. Bu da bir tür ücrettir; kurul kararıyla alınmalı ve işletme projesinde açıkça gösterilmelidir. Aksi halde diğer kat malikleri “yönetici neden aidat ödemiyor” diye itiraz edebilir.

2. Dışarıdan profesyonel yönetici

Orta ve büyük binalarda kat maliklerinden kimse görev almak istemediğinde dışarıdan bir kişi yönetici seçilebilir. Ücret genellikle sabit aylık tutar olarak belirlenir. Bazı binalar bu tutarı asgari ücretin belirli bir oranına bağlayarak otomatik güncellenmesini sağlar.

3. Yönetim firması

Siteler ve büyük toplu yapılarda sık görülür. Firmalar genellikle şu modellerden biriyle çalışır:

Firma ile çalışırken sözleşmeye hizmet kapsamını, raporlama sıklığını, fesih koşullarını ve devir teslim yükümlülüğünü mutlaka yazdırın. Birden fazla binayı yöneten profesyoneller için yönetim firmalarına yönelik çözümlere göz atabilirsiniz.

Tutarı belirlerken kullanılabilecek ölçütler

• Bağımsız bölüm sayısı ve blok sayısı
• Personel yönetimi (kapıcı, güvenlik) olup olmadığı
• Aidat tahsilatının zorluğu ve icra takibi ihtiyacı
• Toplantı, raporlama ve denetim sıklığı
• Benzer binalarda ödenen tutarlar (çevreden teklif almak iyi bir referanstır)

Vergi ve Sigorta Boyutu

Yönetici ücreti ödendiğinde vergi ve sosyal güvenlik tarafı da gündeme gelir. Bu alan kişinin durumuna göre farklılaştığı için genel bir çerçeve verebiliriz:

• Gerçek kişi yönetici: Ücretin gelir vergisi, stopaj ve SGK bildirimi açısından nasıl değerlendirileceği; yöneticinin kat maliki olup olmamasına, başka bir işte sigortalı çalışıp çalışmadığına ve ödemenin niteliğine göre değişebilir. Bu konuda mutlaka bir mali müşavire danışın.
• Aidat muafiyeti şeklindeki ücret: Nakit ödeme olmasa da ekonomik bir menfaattir; vergisel sonucunu mali müşavirinize sorun.
• Yönetim firması: Firma, hizmet bedeli için fatura düzenler; bina adına ödemeler bu faturaya dayanır. Faturada KDV ve kapsamın doğru gösterildiğini kontrol edin.

Apartman yönetiminin işveren sıfatıyla kapıcı çalıştırdığı binalarda bordro ve SGK işlemleri zaten yürütüldüğünden, yönetici ücretinin bu süreçlere dahil edilip edilmeyeceği de muhasebeciyle birlikte değerlendirilmelidir.

Ücretli Yöneticinin Sorumluluğu Artar mı?

Yönetici, ücretli veya ücretsiz olsun, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve görevlerini özenle yerine getirmek zorundadır. Ücret alan yöneticiden beklenen özen ve profesyonellik düzeyi pratikte daha yüksek olur. Düzenli raporlama, işletme defteri ve belgelerin eksiksiz tutulması, ücretin kat malikleri nezdinde meşruiyetini de güçlendirir. Kimin yönetici olacağına karar verirken apartman yöneticisi nasıl seçilir rehberimiz yol gösterebilir.

Özet Kontrol Listesi

• Ücret kurul kararıyla belirlendi ve karar defterine yazıldı.
• Ücret işletme projesinde ayrı kalem olarak yer alıyor.
• Paylaşım yöntemi (eşit veya yönetim planındaki kural) belli.
• Artış kuralı karara yazıldı.
• Vergi ve SGK durumu mali müşavirle netleştirildi.
• Firma ile çalışılıyorsa kapsam ve fesih koşulları sözleşmede.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Vergi ve sosyal güvenlik yükümlülükleri için bir mali müşavire danışın.