Apartman PortalKısa cevap: Bu, yöneticinin kim olduğuna ve ona ne ödendiğine bağlıdır. Kat malikleri arasından seçilen yöneticiye “yönetim giderine katılmama” ölçüsünde sağlanan menfaat, Gelir İdaresi'nin özelgelerinde gerçek ücret sayılmamış ve gelir vergisi kesintisine tabi tutulmamıştır. Bu ölçüyü aşan ödeme ile dışarıdan getirilen yöneticiye ödenen para ise ücret olarak değerlendirilir; bordro, vergi kesintisi ve büyük ihtimalle SGK bildirimi gündeme gelir. Kanunda apartman yöneticisine özel, tek cümlelik bir SGK kuralı yoktur; bu yüzden ödeme başlamadan önce bir mali müşavirden yazılı görüş almak en güvenli yoldur.
Bu yazı, “yöneticimize her ay para vereceğiz, başımız ağrır mı?” sorusunu soran kat malikleri ve ücret teklif edilen yöneticiler için. Rakamlar her yıl değiştiği için burada tutar vermiyoruz; kavramları ve sorulması gereken soruları netleştiriyoruz.
Yöneticinin Ücret Hakkı: KMK m.40
Ücretin dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.40'tır. Kanun, yöneticinin ücret isteyebileceğini açıkça söyler:
“Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.” (KMK m.40/3)
Aynı maddenin son fıkrası, kat maliki olan yönetici için ayrıca bir “aidat indirimi” kuralı koyar:
“Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.” (KMK m.40/4)
Yani kat maliki yönetici, kurul aksine karar vermedikçe normal yönetim giderlerinin yarısını ödemez. Bu muafiyetin ayrıntıları için yönetici aidat ödemek zorunda mı yazısına bakabilirsiniz. Vergi ve SGK tartışması da tam bu noktada ikiye ayrılır: muafiyet mi, yoksa nakit ücret mi?
Vergi Tarafı: Üç Senaryo
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) m.61, işverene bağlı olarak çalışanlara hizmet karşılığı verilen para ve ayınları “ücret” sayar. Apartman yönetimine özel bir istisna maddesi yoktur; kapıcılar için tartışılan özel hizmet istisnası (GVK m.23/6) da uygulamada yöneticileri kapsamaz. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın konuya ilişkin özelgelerinde (örneğin İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı'nın 17.04.2014 tarihli özelgesi) şu ayrım yapılmıştır:
| Durum | Özelgelerdeki yaklaşım | Pratik sonuç |
|---|---|---|
| Kat maliki yönetici, yalnızca yönetim giderine katılmama (aidat muafiyeti) ölçüsünde menfaat alıyor | Gerçek ücret sayılmaz, gelir vergisi tevkifatına tabi tutulmaz | Bordro gerekmez; kurul kararı ve hesap kaydı yeterli olur |
| Kat maliki yönetici, aidat muafiyetinin üstünde ödeme alıyor | Fazla kısım ücret olarak değerlendirilir | Fazla kısım için ücret bordrosu ve vergi kesintisi gündeme gelir |
| Dışarıdan (kat maliki olmayan) gerçek kişi yönetici | Ödemenin tamamı ücret niteliğindedir | Bordro, gelir vergisi ve damga vergisi kesintisi değerlendirilir |
Özelgeler yalnızca soran mükellef için bağlayıcıdır ve somut olaya göre farklı sonuç verebilir. Ayrıca 2022'den bu yana asgari ücrete isabet eden ücret tutarı gelir vergisinden (GVK m.23/18), damga vergisinden de (488 sayılı Damga Vergisi Kanunu) istisnadır; ücret bu seviyenin altındaysa ortaya çıkan vergi düşük olabilir, ancak bordro ve beyan yükümlülüğü ayrı bir konudur. Güncel tutarları ve sizin binanıza nasıl uygulandığını mali müşavirinizle kontrol edin.
Yönetim firmasıyla çalışılıyorsa
Yönetimi bir şirket veya serbest meslek erbabı üstleniyorsa, ödeme “ücret” değil hizmet bedelidir; karşılığında fatura veya serbest meslek makbuzu düzenlenir. Bu durumda bina tarafında bordro yapılmaz, ancak belgenin doğru düzenlendiği kontrol edilmelidir. Apartmanın vergi kimlik numarası ihtiyacı için apartman vergi numarası alınır mı rehberine göz atın.
SGK Tarafı: Kanunda Net Bir Hüküm Yok
5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu m.4/1-a, hizmet akdiyle bir işveren tarafından çalıştırılanları sigortalı sayar. Apartman yöneticisinin bu kapsamda olup olmadığı kanunda ayrıca düzenlenmemiştir. Uygulamada şu ayrım yapılır:
- Gönüllü kat maliki yönetici, yalnızca aidat muafiyeti: Ortada bir hizmet akdi ve ücret ödemesi bulunmadığından genellikle sigortalılık tartışması doğmaz.
- Düzenli nakit ücret alan yönetici: Özellikle iş saatleri, talimat ve süreklilik unsurları varsa ilişki hizmet akdine yaklaşır; bu durumda işe giriş bildirgesi ve prim yükümlülüğü gündeme gelebilir.
- Kapıcı çalıştıran bina: Bina zaten SGK işyeri dosyası olan bir işveren gibi hareket ediyorsa yöneticinin ücreti de aynı dosya üzerinden değerlendirilebilir.
Yöneticinin başka bir işte zaten sigortalı olması veya emekli olması sonucu değiştirebilir. Bu konuda kesin cevap ancak somut sözleşmeye bakılarak verilebilir; geriye dönük prim ve idari para cezası riski olduğu için ödeme başlamadan önce SGK'dan veya mali müşavirden görüş alın.
Adım Adım: Ücretli Yöneticiliği Doğru Kurmak
- Modeli seçin. Aidat muafiyeti mi, nakit ücret mi, yönetim firması mı? Vergi ve SGK sonucu büyük ölçüde bu seçime bağlıdır.
- Kurul kararı alın. Ücretin tutarı, ödeme dönemi, artış kuralı ve yöneticinin giderlere katılım oranı (KMK m.40/4) karar defterine yazılsın. Ücret tutarını belirleme ölçütleri için apartman yöneticisi maaşı rehberine bakın.
- Mali müşavirden yazılı görüş alın. Bordro gerekip gerekmediği, vergi kesintisinin nasıl beyan edileceği ve SGK bildirimi gerekip gerekmediği netleşsin.
- İşletme projesine ayrı kalem olarak ekleyin. Ücret ve varsa bordro maliyeti, işletme projesinde açıkça görünsün.
- Ödemeyi yönetici sıfatlı hesaptan yapın. Nakit elden ödeme, ispat ve vergi açısından en zayıf yöntemdir.
- Belgeyi saklayın. Bordro, dekont ve beyanname örnekleri işletme defteri belgeleriyle birlikte dosyalansın (KMK m.36).
Sık Yapılan Hatalar
- “Aidattan muafız, ayrıca biraz da nakit verelim” demek: Muafiyetin üstündeki nakit, özelgelere göre ücret niteliği kazanabilir.
- Kararı yazıya dökmemek: Ücretin ne için ödendiği belgelenmezse hem vergi hem iç denetim açısından sorun çıkar.
- Yöneticinin kendi ücretini kendisinin belirlemesi: Ücret kurul kararıyla belirlenir; yönetici kendine ödeme yaparsa hesap verme sırasında sorumluluk doğabilir.
- Kapıcı bordrosunu yapan muhasebeciye sormamak: Bina zaten işveren konumundaysa yönetici ücreti aynı düzende değerlendirilmelidir; kapıcı tarafı için kapıcı işe alma rehberi yol gösterir.
Apartman Portal'da yönetici ücreti veya muafiyeti ayrı bir gider kalemi olarak tanımlanabilir; böylece kat malikleri bu tutarı şeffaf bütçede görür ve yıl sonunda hesap verirken ayrıca tablo hazırlamak gerekmez.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Vergi ve sosyal güvenlik yükümlülükleriniz için bir mali müşavire danışın.