Apartman Baz İstasyonu Geliri: Karar, Kira ve Vergi

Kısa cevap: Apartman çatısı kanunen ortak yerdir (KMK m.4/c) ve kat maliklerinin arsa payları oranında ortak mülkiyetindedir (m.16/1). Çatının baz istasyonu için kiraya verilmesi, KMK m.45'te sayılan “çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri” kapsamında değerlendirildiğinden, uygulamada ve öğretide hâkim görüş bütün kat maliklerinin oybirliğinin gerektiği yönündedir. Kira geliri yönetimin değil, kat maliklerinindir ve arsa payları oranında onlara düşer. Kiracının bu gelirde kanuni bir payı yoktur; ancak gelir aidattan düşülürse kiracı da dolaylı olarak yararlanır. Vergi açısından gelir, her malikin payı oranında kira geliri sayılır.

GSM operatörlerinin veya altyapı şirketlerinin çatı kiralama teklifleri, yöneticinin önüne genellikle cazip bir yıllık bedelle gelir. Ancak bu karar, aidat zammı gibi olağan bir yönetim kararı değildir: Oybirliği aranır, sözleşme uzun sürelidir ve gelirin kime nasıl dağıtılacağı ayrıca kararlaştırılmalıdır. Vergi tarafını ortak alan kira gelirinin vergilendirilmesi yazımızda ayrıntılı anlattık; bu yazı karar, sözleşme ve paylaşım tarafına odaklanıyor.

Çatı Kimin? Ortak Yer ve Mülkiyet

KMK m.4, bazı yerleri her halde ortak yer sayar. Çatı bunlardandır:

“c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.” (KMK m.4/c)

“Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.” (KMK m.16/1)

Bu iki hükmün sonucu açıktır: Çatının sahibi yönetim, yönetici ya da en üst kattaki daire değil, bütün kat malikleridir. Çatı katı malikinin çatıya yakın olması ona ek bir hak vermez; tapuda çatı üzerinde ayrıca bir kullanım hakkı tanınmamışsa çatı bütün maliklerin ortak yeridir. Ortak yerler üzerindeki her tasarruf bu nedenle maliklerin ortak iradesine bağlıdır.

Karar İçin Hangi Çoğunluk Gerekir?

“Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.” (KMK m.45)

Maddede “baz istasyonu” kelimesi geçmez; ancak “gibi” ifadesi sayımın örnek niteliğinde olduğunu gösterir. Çatının uzun süreli olarak bir şirkete kiralanması ve üzerine kalıcı ekipman kurulması, uygulamada bu “önemli yönetim işleri” arasında görülür ve oybirliği aranır. Ayrıca bir kat malikinin ortak yerde tesis yaptırması için bile bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK m.19/2); baz istasyonu kiralamasında m.45'teki daha ağır şart esas alınır.

Oybirliği şunları ifade eder:

• Bütün kat malikleri: Toplantıya katılanların oybirliği yetmez; toplantıya gelmeyen maliklerin de olumlu oyu veya yazılı onayı gerekir.
• Bir hayır yeter: Tek bir malikin karşı çıkması kararın alınmasını engeller. Kendi apartmanınızda bu kararın diğer kararlardan nasıl ayrıldığını kat malikleri kurulu karar yeter sayıları yazımızdaki tabloda görebilirsiniz.
• Ortak mülkiyetli daireler: Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa kurulda onları, içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder (m.31/3). Bu kadar önemli bir kararda, uyuşmazlık riskini azaltmak için bölümün bütün maliklerinden yazılı onay almak daha güvenlidir.

Bir kat maliki karşı çıkarsa ne olur?

Oybirliği sağlanmadan kurulan bir istasyon, hukuki dayanaktan yoksun kalır. İtiraz eden kat maliki, ortak yere yapılan müdahalenin giderilmesi için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir (KMK Ek m.1). Yargıtay kararlarına yansıyan uyuşmazlıklarda, bazı kat maliklerinin onayıyla çatıya kurulan istasyonların kaldırılması istenmiş ve itiraz eden malikin davayı fiilen el atan tarafa yöneltmesi yeterli görülmüştür. Bu, yönetici açısından ciddi bir risktir: Eksik onayla imzalanan sözleşme, hem operatörle hem maliklerle uyuşmazlık doğurabilir.

Adım Adım: Operatör Teklifi Geldiğinde

1. Teklifi yazılı alın. Kiracı şirketin unvanı, yıllık bedel, ödeme dönemi, süre, kullanılacak alanın ölçüsü, kurulacak ekipmanın türü ve elektrik ihtiyacı yazılı olsun.
2. Teknik ön inceleme isteyin. Çatının ve taşıyıcı sistemin ek yükü kaldırıp kaldırmadığına, su yalıtımının nasıl korunacağına ilişkin teknik değerlendirmeyi operatörden yazılı isteyin.
3. İzin durumunu sorun. Sabit elektronik haberleşme cihazlarının işletmeye alınmasında Bilgi Teknolojileri ve İletişim Kurumu (BTK) güvenlik sertifikası arar; başvuruyu operatör yapar. Sözleşmeye, istasyonun BTK güvenlik sertifikası alınmadan işletilmeyeceği ve sertifikanın bir örneğinin yönetime verileceği maddesini koyun. Kurulumun imar mevzuatı bakımından ayrıca bir izne tabi olup olmadığını operatöre ve belediyenize sorun.
4. Bütün maliklere bilgi verin. Teklifi, teknik bilgileri ve gelirin nasıl kullanılacağına ilişkin öneriyi toplantıdan önce herkese iletin. Sağlıkla ilgili kaygıları geçiştirmeyin; ölçüm ve sertifika bilgisinin nereden alınabileceğini gösterin.
5. Kurul kararını ve yazılı onayları toplayın. Kararı noter tasdikli karar defterine yazın (m.32); toplantıya katılmayan maliklerin yazılı onaylarını karara ekleyin. Bir malik dahi onay vermezse sözleşmeyi imzalamayın.
6. Sözleşmeyi yönetici sıfatıyla imzalayın. Yönetici, kurul kararlarını yerine getirmekle görevlidir (m.35/a); imza yetkisinin kurul kararına dayandığını sözleşmede belirtin.
7. Geliri kayda alın. Bedeli yönetici sıfatıyla açılmış banka hesabına alın (m.35/j); brüt tutarı, varsa kesilen vergiyi ve net tutarı ayrı ayrı kaydedin.

Sözleşmede Bulunması Gereken Maddeler

• Süre ve yenileme: Başlangıç ve bitiş tarihi, kendiliğinden uzayıp uzamayacağı ve fesih bildirim süreleri.
• Bedel ve artış: Yıllık bedel, ödeme tarihi ve artış yöntemi; enflasyon dönemlerinde artış maddesi gelirin değerini korur.
• Elektrik: İstasyonun elektriğinin ayrı sayaçla operatör adına bağlanması; ortak elektrik sayacına yük binmemesi.
• Hasar ve sigorta: Kurulum, bakım veya söküm sırasında çatıya, yalıtıma ya da dairelere gelecek zararın operatörce karşılanması.
• Erişim: Teknik personelin çatıya hangi saatlerde, kimin refakatiyle çıkacağı.
• Söküm ve eski hale getirme: Sözleşme bittiğinde ekipmanın kaldırılması ve çatının eski haline getirilmesi.
• Çatı onarımı ve kentsel dönüşüm: Çatı yenilemesi, güçlendirme veya yıkım gerektiğinde ekipmanın geçici ya da kalıcı olarak kaldırılması ve sözleşmenin sona ermesi.
• Belgeler: BTK güvenlik sertifikasının ve varsa diğer izinlerin bir örneğinin yönetime verilmesi.

Kira Geliri Kimin? Ev Sahibi, Kiracı ve Yönetim

Gelirin kullanımı için üç seçenek

1. Ortak giderlere mahsup: Gelir işletme projesinde gelir kalemi olarak gösterilir ve aidatlar düşürülür. En yaygın yöntemdir. Bu durumda aidatı kim ödüyorsa yararı o görür; dairesi kirada olan malik açısından avantaj kiracıya geçer.
2. Yedek akçe veya büyük onarım fonu: Gelir çatı, cephe veya asansör gibi büyük işler için biriktirilir. Bina değerine yansıdığı için doğrudan malike yarar.
3. Maliklere dağıtım: Her malikin arsa payına düşen tutar kendisine ödenir veya borcuna mahsup edilir. Kiracılı dairelerde malik ile kiracı arasındaki dengeyi en net koruyan yöntemdir.

Hangi seçenek seçilirse seçilsin, kararın kurulda açıkça alınması ve karar defterine yazılması gerekir. Mahsup yöntemi seçilecekse bir ayrıntıya dikkat edin: KMK m.20'ye göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır. Gelir eşit paylaşılan bir gidere mahsup edilirse, arsa payı büyük olan malik kendi payından daha azını almış olur. Geliri arsa payıyla paylaşılan giderlere mahsup etmek, mülkiyet oranıyla tutarlı sonuç verir.

Varsayımsal örnek

Toplam arsa payı 1.000 olan bir apartmanda çatı yıllık brüt 100.000 TL'ye kiralanmış olsun. Arsa payı 80 olan 3 numaralı dairenin payı 100.000 × 80 / 1.000 = 8.000 TL'dir. Bu tutar, ister aidat indirimi ister fon ister doğrudan ödeme olarak kullanılsın, 3 numaranın malikine ait bir haktır. Rakamlar yalnızca hesaplama mantığını göstermek içindir.

Vergi: Kısaca

Bina ve arazi kiralamasından elde edilen gelir, Gelir Vergisi Kanunu'na göre gayrimenkul sermaye iradıdır (GVK m.70) ve vergi açısından muhatap, gelirin sahibi olan kat malikleridir. Kiracı, vergi kesintisi yapmakla yükümlülerden biriyse (GVK m.94) ödeme sırasında kesinti yapar; işyeri niteliğindeki kiralamalarda uygulanan oran uzun süredir %20'dir, güncel oranı kontrol edin. Malikin ayrıca beyanname verip vermeyeceği, payına düşen tutara ve diğer gelirlerine bağlıdır; beyan sınırları her yıl değiştiği için güncel tutarları bir mali müşavirle kontrol edin. Ayrıntılı hesap örneği vergi yazımızdadır.

Sık Yapılan Hatalar

• Toplantıya katılanların çoğunluğuyla karar alıp sözleşme imzalamak,
• Geliri “apartmanın parası” sayıp kurul kararı olmadan harcamak,
• Brüt yerine net tutarı kayda almak; kesilen vergi bilgisinin kaybolması,
• Söküm, hasar ve elektrik maddeleri olmayan, operatörün standart metnini değiştirmeden imzalamak,
• Gelirin kiracılı dairelerde kime yaradığını tartışmadan aidattan düşmek.

Baz istasyonu kirası gibi ortak gelirleri Apartman Portal'da ayrı bir gelir kalemiyle kaydedebilir, brüt ve net tutarları ayrı izleyebilir ve kat maliklerine hesap verirken bu kalemi raporda ayrıca gösterebilirsiniz.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Vergi oranları ve beyan sınırları değişebilir; kendi durumunuz için bir avukata ve mali müşavire danışın.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.4, 16, 19, 20, 31, 32, 35, 39, 45, Ek m.1) – mevzuat.gov.tr
• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (m.70, 94) – mevzuat.gov.tr
• BTK – Baz istasyonları tüketici bilgilendirme broşürü
• Yargıtay kararı: Baz istasyonuna itiraz eden kat malikinin davası
• Ortak yerlerin kiraya verilmesinde oybirliği şartı üzerine akademik çalışma – dergipark.org.tr