Apartman PortalKısa cevap: Evet, vergiye tabidir; ama vergi açısından muhatap apartman yönetimi değil, kat malikleridir. Çatının baz istasyonuna, cephenin reklam panosuna veya kapıcı dairesinin kiraya verilmesinden elde edilen bedel, ortak yerin sahibi olan kat maliklerinin gayrimenkul sermaye iradıdır (kira geliridir) ve her malike arsa payı oranında düşer. Kiracı vergi kesintisi yapmakla yükümlü bir şirketse bedel üzerinden genellikle %20 stopaj keser; malikin ayrıca beyanname verip vermeyeceği ise payına düşen tutara ve diğer gelirlerine bağlıdır.
Konunun yönetici için zor tarafı, geliri yönetimin hesabı topluyor olmasına rağmen vergi yükümlülüğünün tek tek maliklere ait olması. Bu yazıda mantığı, rakamlı bir örneği ve yöneticinin maliklere hangi bilgiyi vermesi gerektiğini anlatıyorum.
Gelir Kimin? Ortak Yerin Mülkiyeti
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.16'ya göre kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir. Çatı, cephe duvarları, bahçe ve kapıcı dairesi bu ortak yerlerdendir. Dolayısıyla bunların kiraya verilmesinden doğan gelir de yönetimin değil, maliklerin ortak geliridir. Yönetici bu geliri tahsil eder, ortak hesaba yatırır ve genellikle ortak giderlere mahsup eder; ama bu, gelirin sahibini değiştirmez.
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesinin hukuki şartları (karar çoğunluğu, proje durumu) ayrı bir konudur; ayrıntı için kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi yazımıza bakın.
Vergi Kanunu Açısından Durum
Gelirin türü: gayrimenkul sermaye iradı
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) m.70, bina ve arazinin kiraya verilmesinden elde edilen hasılatı gayrimenkul sermaye iradı sayar. Gelir İdaresi'nin bu konudaki özelgelerinde de apartman çatısının baz istasyonu için kiralanmasından doğan gelirin, mükellefiyeti bulunmayan yönetimin değil, mülkiyet sahiplerinin gayrimenkul sermaye iradı olduğu yönünde değerlendirmeler yer almaktadır.
Stopaj: kiracı kesinti yapar mı?
GVK m.94 kapsamında vergi kesintisi yapmakla yükümlü olan kiracılar (örneğin GSM operatörleri, gerçek usulde vergilendirilen tacirler, reklam şirketleri), kira bedelini öderken gelir vergisi kesintisi yapar. İşyeri niteliğindeki kiralamalarda bu oran uygulamada %20'dir; güncel oranı kontrol edin. Kiracı kesintiyi malikler adına vergi dairesine yatırır; yönetimin hesabına net tutar gelir.
Beyan: malikin ayrıca beyanname vermesi gerekir mi?
- Stopaj yapılmışsa: GVK m.86 uyarınca, tevkif yoluyla vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iratlarının toplamı kanunda belirlenen tutarı aşmıyorsa beyan edilmeyebilir. Bu tutar her yıl güncellenir; güncel tutarı kontrol edin. Malikin başka kira veya ücret gelirleri de sonucu etkileyebilir.
- Stopaj yapılmamışsa: Kiracı kesinti yükümlüsü değilse (örneğin vergi mükellefi olmayan bir kişi), payına düşen geliri malik yıllık beyannamesiyle beyan etmelidir.
- Konut kira istisnası uygulanmaz: GVK m.21'deki istisna yalnızca konut kirası içindir; çatı, cephe veya reklam alanı kiralaması konut değildir.
Rakamlı Örnek (Varsayımsal)
10 daireli, arsa payları eşit (her daire 1/10) bir apartman çatısını bir GSM operatörüne yıllık brüt 120.000 TL'ye kiralamış olsun. Rakamlar tamamen varsayımsaldır.
| Kalem | Toplam (TL) | Her malikin payı (TL) |
|---|---|---|
| Yıllık brüt kira | 120.000 | 12.000 |
| Operatörün kestiği stopaj (%20) | 24.000 | 2.400 |
| Yönetim hesabına gelen net | 96.000 | 9.600 |
Bu durumda her malik adına 2.400 TL vergi zaten ödenmiştir. Malikin beyanname verip vermeyeceği, 12.000 TL brüt payın ve diğer stopajlı gelirlerinin GVK m.86'daki sınırı aşıp aşmadığına bağlıdır. Beyan gerekirse ödenen 2.400 TL stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir.
Arsa payları eşit değilse dağıtım arsa payına göre yapılır. Örneğin 120 arsa paylı bir apartmanda 18 arsa paylı dairenin brüt payı 120.000 × 18 / 120 = 18.000 TL olur. Kendi binanız için oranları aidat paylaşım hesaplama aracıyla çıkarabilirsiniz.
Yöneticinin Yapması Gerekenler
- Sözleşmeyi yönetim adına, kurul kararına dayanarak yapın: Kararda kira bedeli, süre ve gelirin kullanımı yazılı olsun.
- Geliri ortak hesaba alın: Brüt bedeli, stopajı ve net tutarı ayrı ayrı kaydedin. Stopaj dekontunun veya kiracının verdiği belgenin bir örneğini isteyin.
- Yıl sonunda maliklere bilgi notu verin: Her malikin brüt payını ve adına kesilen stopajı gösteren kısa bir tablo hazırlayın. Malik bu bilgiyle beyan gerekip gerekmediğini kendi mali müşaviriyle değerlendirir.
- Gelirin kullanımını şeffaf gösterin: Gelir aidattan mahsup ediliyorsa bunu işletme projesinde gelir kalemi olarak gösterin.
- Kiracıya vergi numarası değil, malik bilgisi gerekebilir: Bazı kiracılar kesintiyi malikler adına bildirmek için malik listesi isteyebilir; bu durumda kişisel veri paylaşımını sözleşmeyle sınırlayın.
Sık Yapılan Hatalar
- Geliri “apartmanın geliri” sayıp vergisel sonucunu hiç düşünmemek,
- Brüt yerine net tutarı kayda almak; stopaj bilgisi kaybolur,
- Konut kira istisnasının bu gelir için de geçerli olduğunu varsaymak,
- Gelirin bir kısmını kayıt dışı harcamak; hem malikler hem vergi açısından risklidir.
Apartman Portal'da baz istasyonu veya reklam kirası gibi ortak gelirleri kasa/banka hareketi olarak ayrı kalemle kaydedebilir, işletme projesinde gelir tarafına ekleyip aidat hesabına yansıtabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Vergi oranları, beyan sınırları ve özelge yorumları değişebilir; kendi durumunuz için bir mali müşavire danışın.