Kapıcı Dairesi Kiraya Verilebilir mi?

Kapıcı çalıştırmayı bırakan veya hizmeti dışarıdan temizlik firmasına veren apartmanlarda boş kalan kapıcı dairesi çoğu zaman gündeme gelir: "Kiraya verelim, aidatları düşürelim." Fikir mantıklı görünse de kapıcı dairesi hukuken bir ortak yerdir ve üzerinde karar almak sıradan bir yönetim işi değildir. Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde kapıcı dairesinin niteliğini, kiraya verme için gereken karar çoğunluğuna ilişkin yaklaşımları ve kira gelirinin nasıl muhasebeleştirileceğini anlatıyoruz. Konu tartışmalı olduğu için karar almadan önce bir avukata danışmanızı öneririz.

Kapıcı Dairesi Neden Ortak Yerdir?

KMK m.4, ana gayrimenkulün ortak yerlerini sayarken kapıcı dairesini de açıkça bu yerler arasında gösterir. Ortak yerler, bütün kat maliklerinin arsa payları oranında paylı mülkiyetindedir. Yani kapıcı dairesi yöneticinin veya tek bir malikin değil, binadaki herkesin ortak malıdır. Ayrıca bu alan bina projesinde belirli bir amaca (hizmetli konutu) özgülenmiştir.

Bunun iki sonucu vardır:

• Dairenin kullanım amacını değiştiren her karar, bütün maliklerin mülkiyet hakkına dokunur.
• Dairenin başka bir amaçla kullanılması, projedeki özgülemeden sapma niteliği taşıyabilir.

Hangi Çoğunluk Gerekir? Tartışmalı Bir Konu

Kiraya verme kararının hangi çoğunlukla alınacağı konusunda doktrinde ve uygulamada farklı görüşler bulunmaktadır. Genel tablo şöyledir:

Kamuya açık Yargıtay kararlarına ve bunları aktaran hukuk kaynaklarına bakıldığında, ağırlıklı yaklaşımın kapıcı dairesinin kiraya verilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliğini aradığı görülmektedir. Bazı kararlarda ayrıca mimari projede değişiklik yapılarak alanın niteliğinin değiştirilmesi gerektiği de vurgulanmıştır. Bu nedenle çoğunluk kararıyla kiraya verme yoluna gitmek, sonradan tek bir malikin açacağı davayla kiracının tahliyesi ve binanın masraf ödemesiyle sonuçlanabilir.

Kapıcı çalıştırmama kararı ayrı bir konudur

Kapıcı çalıştırmama veya kapıcı hizmetini kaldırma kararı ile dairenin kiraya verilmesi aynı şey değildir. KMK m.45, kapıcı ve benzeri hizmetlilerin tutulmasına ilişkin kuralları düzenler; kapıcı tutulmasına ilişkin kararların hangi çoğunlukla alınacağı ve kapıcının ne zaman zorunlu olduğu konusunda maddenin güncel metnine bakılmalıdır. Önce kapıcı hizmeti meselesi çözülmeli, ardından daire için ayrı bir karar alınmalıdır. Kapıcı istihdamı hakkında ayrıntı için kapıcı sözlük maddemize bakabilirsiniz.

Adım Adım: Kapıcı Dairesini Kiraya Vermek

1. Yönetim planını inceleyin: Planda kapıcı dairesi veya ortak yerlerin kiraya verilmesiyle ilgili hüküm olup olmadığına bakın.
2. Hukuki görüş alın: Binanızın projesi ve planı özelinde bir avukattan kısa bir görüş almak, sonraki davaların maliyetinden çok daha ucuzdur.
3. Gündeme açıkça yazın: KMK m.29 uyarınca toplantı çağrısında "kapıcı dairesinin kiraya verilmesi, kira bedeli ve gelirin kullanımı" maddesi açıkça yer almalıdır. Usul için genel kurul toplantısı nasıl yapılır yazımıza bakın.
4. Tüm maliklerin oyunu/imzasını toplayın: Toplantıya katılmayan maliklerin karar metnini ayrıca imzalaması sağlanabilir. Tek bir eksik imza, kararın geçerliliğini tartışmaya açar.
5. Kararı ayrıntılı yazın: Kira bedeli alt sınırı, sözleşmeyi kimin imzalayacağı (genellikle yönetici), süre, depozito, gelirin hangi hesaba yatacağı, kiracının seçim ölçütleri.
6. Kira sözleşmesini yönetici imzalasın: Sözleşmede kiraya verenin "… Apartmanı Kat Malikleri Kurulu adına yönetici" olduğu belirtilmelidir.
7. Vergi yükümlülüğünü kontrol edin: Ortak yerden elde edilen kira gelirinin vergilendirilmesi (maliklerin payları oranında beyan vb.) konusunda bir mali müşavire danışın; bu alan uygulamada karışıktır ve güncel değerlendirmeyi kontrol etmeniz gerekir.

Kira Geliri Kasaya Nasıl İşlenir?

Kira geliri, ortak yerden elde edildiği için bütün maliklerin ortak geliridir. Yöneticinin bu geliri şahsi hesabında tutması veya kayıt dışı harcaması KMK m.35 kapsamındaki özen ve hesap verme yükümlülüğüne aykırı olur. Doğru uygulama:

• Kira bedeli binanın ortak banka hesabına yatırılır.
• İşletme defterine ayrı bir gelir kalemi ("Kapıcı dairesi kira geliri") olarak işlenir.
• Depozito gelir değil, iade yükümlülüğü olan emanet olarak ayrı izlenir.
• Yıllık işletme projesinde beklenen kira geliri gelir tarafında gösterilir, aidat hesabı buna göre yapılır.

Gelir nasıl paylaşılır?

Kural olarak ortak yerden elde edilen gelir, ortak giderlerin paylaşıldığı esasla, yani arsa payı oranında maliklere ait olur (KMK m.20'deki genel esas, yönetim planında aksi yoksa). Uygulamada gelir maliklere tek tek dağıtılmaz; ortak giderlere mahsup edilerek aidatlar düşürülür.

Tablodaki rakamlar yalnızca örnektir. Kayıt tutmak için işletme defteri kasa şablonumuzu kullanabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Çoğunluk kararıyla kiraya verip muhalif maliki "nasılsa dava açmaz" diye yok saymak
• Kira sözleşmesini yöneticinin şahsi adına yapmak
• Kira gelirini elden tahsil edip deftere geç işlemek
• Daireyi bir malikin yakınına piyasa altı bedelle vermek (çıkar çatışması)
• Mimari projedeki kullanım amacını hiç kontrol etmemek

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, m.19, m.20, m.28, m.29, m.35, m.45 — mevzuat.gov.tr
• Kapıcı dairesinin kiraya verilmesinde oybirliği arayan Yargıtay kararlarını aktaran hukuk kaynakları (karar künyeleri için avukatınızdan güncel içtihat taraması isteyin)
• Genel çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu

Apartman Portal'da kira gibi ortak gelirleri ayrı kalem olarak kaydedebilir, aidat hesabına otomatik yansıtabilir ve tüm maliklere şeffaf bir gelir-gider tablosu sunabilirsiniz. İsterseniz ücretsiz deneyebilirsiniz.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.