Kapıcı mı Temizlik Şirketi mi? Maliyet ve Sorumluluk

Kısa cevap: Kapıcı çalıştırdığınızda apartman yönetimi işveren olur: maaş, SGK primi, izin, fazla mesai ve ayrılışta kıdem-ihbar tazminatı yükü doğrudan binaya aittir; karşılığında her gün binada olan, çok yönlü bir çalışanınız olur. Temizlik şirketiyle hizmet sözleşmesi yaptığınızda bu işveren yükleri şirkete geçer ve fatura karşılığı belirli günlerde belirli işler yapılır; ancak kalorifer, kar küreme, kargo teslimi gibi işler genellikle kapsam dışında kalır. Küçük ve kombili binalarda temizlik şirketi çoğu zaman daha ucuzdur; kazanlı, büyük ve çok işli binalarda kapıcı daha mantıklı olabilir. Karar kat malikleri kurulunda verilmelidir.

Bu yazıda iki modeli maliyet, hukuki sorumluluk ve günlük işleyiş açısından karşılaştırıyor, karar için kullanabileceğiniz bir hesap yöntemi veriyoruz. Rakamlar yalnızca örnektir; kendi teklif ve bordronuzla hesaplayın.

İki Modelin Temel Farkı

Kapıcının Gerçek Maliyeti

Kapıcının maliyeti yalnızca elinde kalan net maaş değildir. 2026 yılı için brüt asgari ücret 33.030 TL, net asgari ücret 28.075 TL'dir. Asgari ücretle çalışan bir kapıcının işverene aylık maliyeti, teşviksiz yaklaşık 40.874,63 TL; yaygın 2 puanlık prim indirimiyle yaklaşık 40.214,03 TL olarak hesaplanmaktadır (kaynak aşağıda). Buna ek olarak hesaba katmanız gerekenler:

• Kıdem tazminatı karşılığı: Her yıl için yaklaşık bir aylık giydirilmiş brüt ücret; aylığa bölündüğünde brüt ücretin yaklaşık on ikide biri. Ayrıntılı hesap için kapıcı kıdem ve ihbar tazminatı yazımıza bakın.
• Bordro ve muhasebe ücreti: Mali müşavir hizmeti.
• Fazla mesai: Haftalık 45 saati aşan çalışmalar ve hafta tatilinde çalışma.
• Kapıcı dairesinin giderleri: Dairenin elektrik, su, ısınma giderini kimin ödeyeceği sözleşmede yazmalıdır.
• Yıllık izin ve rapor dönemlerinde yedek: Bu sürede temizlik için ek ödeme gerekebilir.

Bu tutarlar asgari ücretin değişmesiyle her yıl güncellenir; bütçe yaparken güncel değeri mutlaka kontrol edin.

Temizlik Şirketinin Maliyeti

Temizlik şirketleri genellikle bina büyüklüğüne, kat sayısına ve haftalık ziyaret sayısına göre aylık sabit fiyat verir. Teklif alırken şu soruları sorun:

• Haftada kaç gün, kaç saat, kaç personel gelecek?
• Fiyat KDV dahil mi? Malzeme (deterjan, çöp poşeti) kimden?
• Personelin SGK kaydı yapılıyor mu? Sigortalı olduğuna dair belge istenebilir mi?
• Personel değişince haber verilecek mi? Anahtar ve giriş kartı kimde kalacak?
• Çöp toplama, cam silme, otopark yıkama fiyata dahil mi?
• Sözleşme süresi ve fesih bildirimi ne kadar?

En az üç teklif alın, teklifleri aynı kapsam üzerinden karşılaştırın ve sözleşmeyi yazılı yapın.

Örnek Karşılaştırma (Varsayımsal)

16 daireli, kombili bir apartman düşünelim. Tüm rakamlar varsayımsaldır:

Bu örnekte fark belirgindir; ancak kapıcının yaptığı kalorifer, çöp, kar küreme, kargo teslimi gibi işleri ayrıca satın almanız gerekirse temizlik şirketi modelinin maliyeti artar. Kendi rakamlarınızla daire paylarını aidat paylaşım hesaplama aracında görebilirsiniz.

Hukuki Sorumluluk: Kim Kime Karşı Sorumlu?

Kapıcıda

Apartman yönetimi işverendir. Ücretin geç ödenmesi, sigortasız çalıştırma veya fazla mesai ücretinin ödenmemesi, kapıcıya haklı fesih ve tazminat hakkı verir; bu borçlar sonunda tüm kat maliklerine yansır. Gideri KMK m.20/a uyarınca aksine anlaşma yoksa eşit paylaşırsınız:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

Temizlik şirketinde

Personelin işvereni şirkettir. Ancak hizmet ilişkisi bazı durumlarda asıl işveren–alt işveren ilişkisi olarak değerlendirilebilir; bu durumda 4857 sayılı İş Kanunu m.2 şu sorumluluğu getirir:

Bu ilişkide asıl işveren, alt işverenin işçilerine karşı o işyeri ile ilgili olarak bu Kanundan, iş sözleşmesinden veya alt işverenin taraf olduğu toplu iş sözleşmesinden doğan yükümlülüklerinden alt işveren ile birlikte sorumludur.

Apartmanın bu anlamda “işyeri” ve “asıl işveren” sayılıp sayılmayacağı somut olaya göre değişebilir; bu konuda kesin bir sonuç için hukukçuya danışın. Pratik önlem açıktır: Şirketin personelini sigortalı çalıştırdığını belgeyle teyit edin ve sözleşmeye “işçilik alacaklarından şirket sorumludur, apartmana rücu edilen tutarı şirket öder” hükmü koyun.

Kapıcıdan şirkete geçişte dikkat

Aynı maddenin devamı, mevcut işçinin şirkete devredilerek haklarının kısıtlanmasını yasaklar:

Asıl işverenin işçilerinin alt işveren tarafından işe alınarak çalıştırılmaya devam ettirilmesi suretiyle hakları kısıtlanamaz veya daha önce o işyerinde çalıştırılan kimse ile alt işveren ilişkisi kurulamaz.

Yani kapıcınızı “şirkete geçirip” tazminattan kurtulmak mümkün değildir. Kapıcıyla yollar ayrılacaksa kıdem ve ihbar hakları ödenir; kapıcı dairesi de KMK Ek m.2 uyarınca on beş gün içinde boşaltılmalıdır.

Karar Adımları

1. Kapıcının bugün yaptığı tüm işlerin listesini çıkarın.
2. Bu işlerin hangilerinin temizlik şirketi tarafından yapılmayacağını belirleyin.
3. En az üç şirketten aynı kapsamda yazılı teklif alın.
4. Kapıcının toplam maliyetini (prim, kıdem karşılığı, muhasebe) hesaplayın; mevcut kapıcı varsa birikmiş tazminat yükünü ekleyin.
5. Karşılaştırmayı kat malikleriyle paylaşın ve kurulda karara bağlayın.
6. Kapıcı dairesinin geçişten sonra nasıl kullanılacağını da aynı toplantıda konuşun; kiraya verme seçeneği için kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi yazımıza bakın.

Apartman Portal'da kapıcı maaşını veya temizlik şirketi faturasını gider kalemi olarak girip dairelere eşit dağıtabilir, gider belgelerini sakinlerle şeffaf biçimde paylaşabilirsiniz.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Asıl işveren–alt işveren ilişkisi ve fesih süreci için bir iş hukuku avukatına, maliyet hesabı için mali müşavire danışın.

Kaynaklar

• 4857 sayılı İş Kanunu m.2, m.17, m.63 – mevzuat.gov.tr
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, Ek m.2 – mevzuat.gov.tr
• 2026 asgari ücret (brüt 33.030 TL, net 28.075 TL) ve işveren maliyeti: EY Türkiye, 2026 Asgari Ücret (erişim: 04.10.2026)