Apartman PortalKısa cevap: Kapıcının görevlerini tek tek sayan güncel bir kanun maddesi veya genel bir “kapıcı yönetmeliği” bulunmaz; görevler, apartman yönetimiyle kapıcı arasında yapılan yazılı iş sözleşmesi, varsa yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla belirlenir. Kapıcı 4857 sayılı İş Kanunu kapsamında bir işçidir: haftalık çalışma süresi, izin ve fazla mesai kuralları ona da uygulanır. Sözleşmede yazmayan işleri (örneğin tek bir dairenin özel alışverişi) isteme hakkı yoktur; görev tanımını sonradan esaslı biçimde değiştirmek de kapıcının yazılı onayını gerektirir.
Gönüllü yöneticilerin en sık yaşadığı sorun, kapıcının “ne iş yapacağı” konusunda dairelerin farklı beklentileridir: Biri çöpün kapıdan alınmasını, diğeri araba yıkanmasını, bir başkası ekmek getirilmesini ister. Bu yazıda tipik görev listesini, yasal sınırları ve tartışmayı bitiren yazılı görev tanımının nasıl hazırlanacağını anlatıyoruz. Kapıcıyı henüz işe almadıysanız önce kapıcı işe alma rehberimize göz atın.
Kapıcının Görevlerini Ne Belirler?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapıcıyı yalnızca iki yerde anar: kapıcı dairesinin ortak yer sayılması (m.4) ve kapıcı giderlerinin paylaşımı (m.20). Görevlerin içeriğini kanun düzenlemez. Bu nedenle görevlerin kaynağı sırasıyla şunlardır:
- İş sözleşmesi ve eki görev tanımı: Kapıcının yapacağı işler, çalışma saatleri, izin günleri ve kapıcı dairesinin kullanım şartları burada yazılır.
- Yönetim planı: Bazı yönetim planlarında personelin işleri veya yöneticinin personel üzerindeki yetkisi düzenlenir.
- Kat malikleri kurulu kararları: Kurul, örneğin çöp toplama saatini veya kalorifer yakma takvimini karara bağlayabilir; yönetici bu kararları kapıcıya talimat olarak iletir.
- İş Kanunu: Çalışma süresi, hafta tatili, yıllık izin, fesih ve tazminat gibi konularda sözleşmeden bağımsız asgari kurallar koyar.
Yöneticinin kapıcı üzerindeki talimat yetkisi, KMK m.35'te sayılan genel yönetim görevlerinden gelir. Kanun, aksine hüküm yoksa yöneticinin şu işi göreceğini söyler:
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
Yani kapıcıya talimatı tek tek daireler değil, yönetici verir. Maddenin tamamı için KMK m.35 sayfamıza bakabilirsiniz.
Tipik Kapıcı Görev Listesi
Aşağıdaki liste Türkiye'deki apartmanlarda yaygın olan görevlerdir; hangilerinin sizin binanızda geçerli olduğu sözleşmeye yazılmalıdır:
Temizlik ve düzen
- Merdiven, sahanlık, giriş holü ve asansör kabininin düzenli temizliği,
- Çöplerin belirlenen saatte kat kapılarından veya çöp odasından toplanıp belediye konteynerine taşınması,
- Bahçe, otopark ve bina önünün süpürülmesi; kışın giriş ve rampalarda kar küreme ve tuzlama.
Teknik gözetim
- Kalorifer kazanının yakılması ve izlenmesi (kalorifer ateşçisi belgesi gerekiyorsa sözleşmede belirtilmeli),
- Su deposu, hidrofor ve jeneratörün gözle kontrolü, arızanın yöneticiye bildirilmesi,
- Ortak alan lambalarının değiştirilmesi gibi basit işler; elektrik ve gaz tesisatına müdahale ise yetkili usta işidir.
Güvenlik ve iletişim
- Dış kapının kapalı tutulması, tanımadığı kişileri yöneticiye bildirmesi,
- Kargo ve gazetenin teslim alınıp dağıtılması (binada böyle bir uygulama varsa),
- Duyuruların panoya asılması, arıza ve şikâyetlerin yöneticiye iletilmesi.
Kapıcının Yapmak Zorunda Olmadığı İşler
Sözleşmede yazmayan ve bina yönetimiyle ilgisi olmayan işler kapıcının görevi değildir. Tipik örnekler:
- Tek bir dairenin özel alışverişi, köpek gezdirme, araç yıkama veya ev temizliği,
- Daire içindeki tamirat; kombi, priz, musluk gibi bağımsız bölüm arızaları,
- Aidat tahsilatı veya borçluya baskı (para tahsili sözleşmede açıkça verilmedikçe yöneticinin işidir),
- Uzmanlık ve yetki belgesi gerektiren işler: asansör bakımı, elektrik panosu, doğalgaz tesisatı.
Kapıcı bu işleri gönüllü ve ücret karşılığı yapabilir; ancak bu, apartmanla arasındaki iş ilişkisinin parçası değildir ve kapıcının asıl görevlerini aksatmamalıdır. Sakinlere bunu açıkça duyurmak, “kapıcı benim işimi yapmadı” şikâyetlerinin çoğunu bitirir.
Çalışma Süresi ve Görev Değişikliği
Kapıcı, apartmanın işçisidir ve İş Kanunu'nun çalışma süresi kuralı ona da uygulanır. 4857 sayılı Kanun m.63 şöyle der:
Genel bakımdan çalışma süresi haftada en çok kırkbeş saattir.
Kapıcı dairesinde oturuyor olması, 24 saat görevde olduğu anlamına gelmez. Gece kapı açtırmak, sabah 06.00'da çöp toplatmak gibi talepler çalışma süresine eklenir; 45 saati aşan kısım fazla çalışmadır ve ücreti ödenmelidir. Haftada bir gün (24 saat kesintisiz) hafta tatili ve yıllık ücretli izin de kanuni haktır.
Görev tanımını sonradan genişletmek veya çalışma saatlerini köklü biçimde değiştirmek istiyorsanız 4857 m.22'ye dikkat edin:
Bu şekle uygun olarak yapılmayan ve işçi tarafından altı işgünü içinde yazılı olarak kabul edilmeyen değişiklikler işçiyi bağlamaz.
Örneğin kapıcıya sözleşmede olmayan bahçıvanlık ve havuz bakımı eklemek esaslı değişiklik sayılabilir; yazılı bildirim yapın, kapıcının yazılı onayını alın ve gerekiyorsa ücreti yeniden belirleyin.
Görev Tanımı Nasıl Hazırlanır? (Adım Adım)
- Mevcut işleri listeleyin: Kapıcının fiilen yaptığı her işi bir hafta boyunca not edin.
- Kurulda karara bağlayın: Çöp saati, temizlik sıklığı, kalorifer takvimi gibi tartışmalı konuları kat malikleri kurulunda görüşüp karar defterine yazın.
- Yazılı görev tanımı çıkarın: Görevleri günlük, haftalık ve aylık olarak sınıflandırın; “ve benzeri işler” gibi belirsiz ifadelerden kaçının.
- Çalışma saatlerini yazın: Başlangıç-bitiş saatleri, mola, hafta tatili günü ve gece çağrılarının nasıl ücretlendirileceği.
- İmzalatın ve saklayın: Görev tanımını iş sözleşmesine ek yapın, iki nüsha imzalayın.
- Sakinlere duyurun: Kapıcının yapacağı ve yapmayacağı işleri panoya ve dijital kanala asın; talepler yönetici üzerinden iletilsin.
Kapıcı Gideri Nasıl Paylaşılır?
Görevler ne kadar geniş olursa olsun, kapıcının maaşı, primi ve tazminatı KMK m.20/a uyarınca aksine anlaşma yoksa kat maliklerine eşit paylaştırılır:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
Zemin kattaki daire “asansör kullanmıyorum, çöpümü kendim atıyorum” diyerek bu paydan kaçınamaz (m.20/c). Paylaşımın ayrıntıları için kapıcı gideri herkes eşit mi öder yazımıza bakın; ayrılış durumunda doğacak yükü önceden görmek için kapıcı tazminat hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Sık Yapılan Hatalar
- Görevleri sözlü bırakmak; her yeni yöneticiyle beklentilerin değişmesi,
- Her dairenin kapıcıya doğrudan talimat vermesi,
- Kapıcı dairesinde oturduğu için mesai saati tanımamak,
- Görev tanımını kapıcının onayı olmadan genişletmek,
- Yetki belgesi gerektiren teknik işleri kapıcıya yaptırmak.
Apartman Portal'da sakinler taleplerini doğrudan kapıcıya değil yönetim paneline iletir; yönetici talebi önceliklendirip görevliye atar, böylece kimin neyi istediği ve ne zaman yapıldığı kayıt altında kalır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. İş sözleşmesi ve görev tanımını hazırlarken bir iş hukuku avukatı veya mali müşavirden destek alın.