Apartman PortalKısa cevap: Evet, aksine bir anlaşma yoksa kapıcı giderleri bütün bağımsız bölümler arasında eşit olarak paylaştırılır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20/1-a, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinin arsa payına bakılmaksızın eşit bölüneceğini söyler; büyük daire de küçük daire de aynı tutarı öder. Farklı bir paylaşım ancak yönetim planında ya da kat malikleri arasında geçerli bir anlaşmayla yapılabilir.
Bu soru en çok iki durumda gündeme gelir: daire büyüklükleri çok farklı olan binalarda ('benim dairem 70, onunki 180 metrekare, neden aynı parayı ödüyoruz?') ve kapıcı hizmetinden pek yararlanmayan dükkan ya da boş daire sahiplerinde. Aşağıda kanunun kuralını, istisnalarını ve farklı bir paylaşımın nasıl kurulabileceğini anlatıyoruz.
Kanun Ne Diyor? KMK m.20/1-a
KMK m.20, giderleri ikiye ayırır: kişiye bağlı hizmet giderleri eşit, binanın kendisine bağlı giderler arsa payı oranında paylaşılır. İlk grup şöyle tanımlanır:
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;” (KMK m.20/1-a)
Kanunun mantığı şudur: kapıcı her daireye aynı hizmeti verir; çöpü toplar, merdiveni siler, kapıyı açar. Bu hizmetin dairenin metrekaresiyle ilgisi yoktur. Buna karşılık çatı onarımı ya da bina sigortası gibi giderler mülkün büyüklüğüyle ilgilidir ve (b) bendi uyarınca arsa payı oranında paylaşılır.
'Kapıcı gideri' neleri kapsar?
Kanun 'giderler' ifadesini kullandığı için yalnızca net maaş değil, kapıcının istihdamından doğan masraflar da bu kapsamda değerlendirilir:
- Brüt ücret, SGK primleri ve vergi kesintileri,
- Bayram ikramiyesi, yıllık izin ücreti gibi ek ödemeler,
- İş sözleşmesi sona erdiğinde ödenen kıdem ve ihbar tazminatı,
- Kapıcıya alınan iş kıyafeti ve iş güvenliği malzemesi.
Kapıcı dairesinin bakım onarımı ise kapıcının şahsına değil binanın ortak yerine ilişkin olduğundan arsa payı oranında paylaştırılması daha yaygın bir yorumdur. Kıdem tazminatının nasıl hesaplandığını kapıcı kıdem tazminatı hesaplama yazımızda bulabilirsiniz.
Dükkan, Boş Daire veya Hizmetten Yararlanmayan Malik
'Dükkanım sokağa açılıyor, kapıcı bana hizmet etmiyor' ya da 'daire boş, çöp çıkmıyor' gerekçeleri kanunen ödeme borcunu kaldırmaz:
“c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” (KMK m.20/1-c)
Dolayısıyla yönetim planında özel bir hüküm yoksa dükkan sahibi de, boş dairenin maliki de kapıcı giderine eşit olarak katılır.
Farklı Bir Paylaşım Nasıl Yapılır?
Maddenin başındaki 'aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça' ifadesi, eşit paylaşımın emredici olmadığını gösterir. Uygulamada farklı paylaşım için iki yol kullanılır:
- Yönetim planına hüküm eklemek. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar (KMK m.28). Örneğin 'dükkanlar kapıcı giderinin yarısını öder' veya 'kapıcı gideri arsa payı oranında paylaştırılır' gibi bir hüküm eklenebilir. Bunun için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.
- Bütün maliklerin yazılı anlaşması. Küçük binalarda tüm maliklerin imzaladığı açık bir anlaşma da kullanılır; anlaşmanın karar defterine işlenmesi ileride çıkacak tartışmaları önler.
Olağan genel kurulda salt çoğunlukla alınmış ve bazı malikleri kanundaki eşit paylaşımdan daha ağır bir yükle karşı karşıya bırakan bir kararın geçerliliği tartışmalıdır; itiraz eden malik KMK m.33 uyarınca iptal davası açabilir. Bu nedenle kalıcı bir değişiklik isteniyorsa yönetim planı yolu tercih edilmelidir.
Pratik Örnek
On iki bağımsız bölümlü bir binada kapıcının işverene aylık toplam maliyeti (brüt ücret ve SGK işveren payı dahil) 36.000 TL olsun. Yönetim planında özel hüküm yoksa her bağımsız bölüm, dükkan dahil, ayda 3.000 TL kapıcı payı öder. Aynı binada çatı onarımı için 120.000 TL harcanırsa bu tutar eşit değil, her bölümün arsa payı oranında bölünür; büyük daire daha fazla, küçük daire daha az öder. Örnekteki rakamlar temsilidir; kapıcı maliyeti asgari ücretle bağlantılı olduğundan güncel asgari ücret değerini kontrol edip bütçeyi buna göre hesaplayın.
| Gider | Dayanak | Paylaşım (aksine anlaşma yoksa) |
|---|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi | KMK m.20/1-a | Eşit |
| Sigorta, ortak yer bakım ve onarımı, yönetici aylığı | KMK m.20/1-b | Arsa payı oranında |
| Ortak tesislerin işletme giderleri (asansör, ortak elektrik) | KMK m.20/1-b | Arsa payı oranında |
Binanızdaki giderleri kalem kalem doğru yönteme göre bölmek için aidat paylaşım hesaplama aracını kullanabilir, genel çerçeve için ortak giderler nasıl paylaştırılır yazımıza göz atabilirsiniz.
Yöneticiler İçin Not
Aidat tek bir tutar olarak tahsil edilse bile içinde eşit ve arsa payına göre bölünen kalemler bulunur. İşletme projesinde kapıcı giderini ayrı bir satır olarak göstermek, 'neden büyük daire ile aynı parayı ödüyorum' sorusunu baştan cevaplar ve hesap hatalarını önler.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.28, m.33 — mevzuat.gov.tr