Apartman PortalKısa cevap: Evet, boş daire de aidat öder. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20, kat malikinin bağımsız bölümünün durumu nedeniyle ortak yerlerden faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payından kaçınamayacağını açıkça düzenler; dairenin boş, satılık ya da kiracı bekliyor olması bunu değiştirmez. İndirim ancak yönetim planında veya kat malikleri arasındaki anlaşmada farklı bir paylaşım öngörülmüşse mümkündür; yönetici tek başına indirim yapamaz.
Bu soruyu en çok yurt dışında yaşayan, yazlığı olan ya da dairesini kiraya veremeyen kat malikleri sorar: “Ne su kullanıyorum ne asansöre biniyorum, neden tam aidat ödeyeyim?” Soru mantıklı görünür, ama aidatın neyi karşıladığına bakınca cevap netleşir. Aşağıda kanunun ne dediğini, hangi kalemlerde gerçekten fark oluşabileceğini ve indirim isteyen bir kat malikinin hangi yolu izlemesi gerektiğini anlatıyoruz.
Kanun Ne Diyor? KMK m.20
Gider paylaşımının temel kuralı KMK m.20'dedir. Kanun önce paylaşım ölçüsünü belirler:
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.” (KMK m.20/1-a, b)
Ardından, boş daire sorusunu doğrudan cevaplayan hükmü getirir:
“c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” (KMK m.20/1-c)
“Bağımsız bölümün durumu” ifadesi, dairenin boş olmasını da kapsar. Kanun koyucu burada bilinçli bir tercih yapmıştır: ortak giderin borçlusu daireyi kullanan kişi değil, mülkün sahibi olan kat malikidir.
Neden Boş Daire de Öder?
Aidatın büyük kısmı, binada kimin oturduğundan bağımsız olarak oluşan giderlerdir:
- Bina sigortası ve onarım: Çatı, cephe, kolonlar boş dairenin değerini de korur.
- Kapıcı, temizlik, güvenlik: Personel maaşı daire sayısına göre azalmaz.
- Asansör bakımı ve periyodik kontrol: Asansör bir kişi de binse aynı bakım ücreti ödenir.
- Ortak alan elektriği: Merdiven ışığı, hidrofor, otopark aydınlatması çalışmaya devam eder.
- Yönetici ücreti ve muhasebe: Binanın yönetimi daire boş diye küçülmez.
Boş dairenin payı ödenmezse bu giderler ortadan kalkmaz; yalnızca diğer kat maliklerine yüklenir. Kanunun amacı bu adaletsizliği önlemektir. Aynı mantık, asansör kullanmayan zemin kat sakini için de geçerlidir; ayrıntı için aidat ödememe hakkı var mı yazımıza bakabilirsiniz.
Gerçekten Fark Olabilecek Kalemler
| Kalem | Boş dairede durum |
|---|---|
| Bağımsız bölümün kendi su, elektrik, doğalgaz faturası | Sayaç bazlı olduğu için tüketim yoksa fatura da düşer; bu zaten aidat değildir. |
| Merkezi ısıtma (pay ölçerli) | Tüketime bağlı kısım düşük olur; ancak ortak kullanım ve sabit kısım payları genellikle devam eder. |
| Merkezi su (tek sayaç) kişi başı paylaşım | Yönetim planı veya kurul kararıyla kişi sayısına göre paylaşılıyorsa düşük çıkabilir. |
| Kapıcı, sigorta, onarım, yönetim | Değişmez; KMK m.20 ölçüsüyle ödenir. |
Pay ölçerli ısınmada boş dairenin durumu için merkezi ısıtma ve pay ölçer yazımıza bakabilirsiniz.
İndirim Mümkün mü? Adım Adım
Kanun “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” diyerek kat maliklerine farklı bir paylaşım yapma imkânı tanır. Ancak bu imkân yöneticinin tek taraflı kararıyla değil, kat maliklerinin iradesiyle kullanılır:
- Yönetim planınızı okuyun. Bazı planlarda boş daireler için özel bir oran yer alır. Varsa bu hüküm uygulanır.
- Talebinizi yazılı yapın. Yöneticiye hangi kalemlerde, hangi gerekçeyle indirim istediğinizi yazın; tüketime bağlı kalemlerle sabit giderleri ayırın.
- Kurul gündemine aldırın. Talep kat malikleri kurulunda görüşülmelidir. Kanundaki ölçüden ayrılan bir paylaşımın hangi çoğunlukla kabul edilebileceği tartışmalı olabilir; kalıcı bir değişiklik çoğu zaman yönetim planı değişikliğini gerektirir.
- Kararı yazılı hâle getirin. Kabul edilirse karar defterine işlenmeli ve işletme projesine yansıtılmalıdır.
Yönetim planının nasıl değiştirileceğini yönetim planı nasıl değiştirilir yazımızda anlatıyoruz.
Yönetici kendi kararıyla indirim yapabilir mi?
Hayır. Yönetici, onaylı işletme projesine ve kanundaki ölçüye göre tahakkuk yapmakla görevlidir. Bir daireye kendi takdiriyle indirim yapması, farkı diğer kat maliklerine yüklemek demektir ve yöneticinin kat maliklerine karşı vekil gibi sorumluluğunu (KMK m.38) gündeme getirebilir.
Boş Dairenin Aidatı Ödenmezse Ne Olur?
Boş dairenin sahibi ödemezse KMK m.20/2'deki sonuçlar aynen uygulanır: geciken günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı işler, yönetici veya herhangi bir kat maliki dava açabilir ya da icra takibi başlatabilir. Uzaktaki kat malikleri için ödemeyi otomatikleştirmek ve borç durumunu çevrim içi görebilmek, birikmiş borç sürprizini önler.
Arsa payına göre bölüşülen kalemlerde dairenizin payını aidat paylaşım hesaplama aracıyla kontrol edebilir, genel paylaşım kurallarını ortak giderler nasıl paylaştırılır yazısında okuyabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.38 — mevzuat.gov.tr