Apartman PortalKısa cevap: Önce borcu belgeleyip kişiye özel hatırlatma yapın, sonuç alamazsanız yazılı ihtar gönderin, ardından onaylı işletme projesine dayanarak ilamsız icra takibi başlatın. İtiraz gelirse icra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya arabuluculuk sonrası itirazın iptali davası yoluna gidilir; büyük ve kronik borçta KMK m.22'deki kanuni ipotek ek teminat sağlar.
Aidat borcu konusunda gönüllü yöneticilerin en büyük sorunu bilgi eksikliğinden çok sırasızlıktır: kimi yönetici aylarca bekleyip borcu büyütür, kimi ilk ay icraya gider ve komşuluk ilişkisini gereksiz yere bozar. Aşağıdaki yol haritası, her aşamada ne yapacağınızı, hangi belgeye ihtiyacınız olduğunu ve bir sonraki aşamaya ne zaman geçeceğinizi gösteriyor.
Hazırlık: Elinizde Olması Gereken Belgeler
- Onaylı işletme projesi: KMK m.37'ye göre kat malikleri kurulunca kabul edilerek kesinleşen proje, İİK m.68 anlamında borç ikrarını içeren belge niteliğindedir. İcrada en güçlü belgenizdir.
- Karar defteri: Projenin, ek bütçelerin ve yönetici seçiminin işlendiği sayfalar.
- Daire bazında cari hesap dökümü: Her dönemin tahakkuku, vadesi, yapılan ödemeler ve gecikme tazminatı.
- Tapu bilgisi: Borçlu kat malikinin adı ve kimlik bilgisi; daire kiradaysa kiracı bilgisi.
- Yöneticilik sıfatını gösteren belge: Sizi seçen kurul kararı.
Adım 1: Kişiye Özel Hatırlatma (Vade + 3–7 gün)
Çoğu gecikme unutkanlıktan kaynaklanır. Vadeyi birkaç gün geçen daireye SMS veya e-posta ile tutar, dönem ve ödeme kanalını gönderin. Borcu panoya asmak veya apartman grubunda isim vermek hukuka aykırıdır ve sizi KVKK riskine sokar; nedenini borçlu listesini panoya asmak yazısında anlattım. Bu aşamada gecikme tazminatının işlediğini nazikçe hatırlatmak çoğu zaman yeterlidir.
Adım 2: Yüz Yüze veya Telefonla Görüşme (1. ay sonu)
İki hatırlatmaya rağmen ödeme yoksa, borçluyla doğrudan konuşun. Amaç sebebi öğrenmek: geçici maddi sıkıntı mı, giderlere itiraz mı, ihmal mi? Geçici sıkıntıda yazılı bir ödeme planı yapılabilir; ancak gecikme tazminatını silmek yöneticinin tek başına vereceği bir karar değildir. Giderlere itiraz varsa belgeleri paylaşın; itirazın gerçek bir hesap hatasına dayanması ihtimalini ciddiye alın.
Adım 3: Yazılı İhtar (2.–3. ay)
Ödeme planı tutmadıysa veya görüşme sonuç vermediyse noter aracılığıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla ihtar gönderin. İhtar, icra takibi için kanunen zorunlu değildir; ama borçluya son bir fırsat verdiğinizi belgeler ve olası bir davada iyi niyetinizi gösterir. İhtarda borç dökümü, ödeme için makul bir süre (örneğin 7–15 gün) ve ödenmezse yasal yola gidileceği yazmalıdır. Hazır metin için aidat ihtarname örneğini kullanabilirsiniz.
Adım 4: Kiracıya Başvuru (daire kiradaysa)
KMK m.22'ye göre bağımsız bölümde kira ile oturan kişi, kat malikinin aidat borcu ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve kiracının ödediği tutar kira borcundan düşülür. Kiracıya yazılı bildirim yapmak, çoğu zaman ev sahibini hızla harekete geçirir.
Adım 5: İlamsız İcra Takibi
İhtar süresi dolduğunda yönetici, KMK m.20 uyarınca kat malikleri adına icra takibi başlatabilir. İcra dairesine takip talebiyle başvurulur; talepte anapara, gecikme tazminatı ve dayanak belgeler gösterilir. Borçluya ödeme emri tebliğ edilir; borçlunun itiraz için 7 günü vardır. Ayrıntılı süreç: aidat için icra takibi nasıl yapılır.
Adım 6: İtiraz Gelirse — İtirazın Kaldırılması veya Arabuluculuk ve Dava
Borçlu itiraz ederse takip durur. İki yol vardır:
- İtirazın kaldırılması (icra mahkemesi): Elinizde kesinleşmiş işletme projesi gibi İİK m.68'deki nitelikte bir belge varsa, 6 ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Belgeye dayalı, görece hızlı bir yoldur.
- Arabuluculuk ve itirazın iptali davası: 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca 1 Eylül 2023'ten beri KMK'den kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılır.
Hangi yolun uygun olduğu elinizdeki belgelere bağlıdır; bu aşamada bir avukatla çalışmak genellikle zaman kazandırır. Kanun yolu masrafları, kural olarak haksız çıkan tarafa yüklenir.
Adım 7: Haciz ve Gerekirse Kanuni İpotek
Takip kesinleştiğinde borçlunun banka hesabı, maaşı (kanuni sınırlar içinde), aracı veya taşınmazı üzerine haciz konulabilir. Borç büyük ve süreğense, ya da dairenin satılma ihtimali varsa, KMK m.22 uyarınca mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescili istenebilir. İpotek, daire el değiştirse bile alacağı teminat altında tutar.
Özet Yol Haritası
| Aşama | Zamanlama (öneri) | Dayanak | Risk / Not |
|---|---|---|---|
| Kişiye özel hatırlatma | Vade + 3–7 gün | KMK m.20 | Panoda/grupta teşhir etmeyin (KVKK). |
| Görüşme ve ödeme planı | 1. ay sonu | — | Plan yazılı olsun; tazminat silme yetkiniz yok. |
| Yazılı ihtar | 2.–3. ay | Zorunlu değil, ispat kolaylığı | Tebliğ belgesini saklayın. |
| Kiracıya bildirim | İhtarla birlikte | KMK m.22 | Kira bedeliyle sınırlı. |
| İlamsız icra takibi | İhtar süresi sonunda | KMK m.20, İİK | İtiraz süresi 7 gün. |
| İtirazın kaldırılması / arabuluculuk + itirazın iptali | İtirazdan sonra | İİK m.68; 6325 s.K. m.18/B | Belgeye göre yol seçin; avukata danışın. |
| Haciz, kanuni ipotek | Kesinleşme sonrası | KMK m.22 | İpotek için mahkemece tespit gerekir. |
Unutulmaması Gerekenler
- Zamanaşımı: Aidat ve gecikme tazminatı alacağında zamanaşımı, Yargıtay uygulamasında dönemsel edim sayıldığından genellikle beş yıl kabul edilir (TBK m.147/1). Ayrıntı: aidat borcu zamanaşımı.
- Hizmet kesmek yok: Su, asansör veya ısınma kesmek kanunun tanıdığı bir yol değildir ve yöneticiyi sorumlu kılabilir.
- Eşit davranın: Bir borçluya tanınan kolaylık, diğerine tanınmıyorsa tartışma kaçınılmazdır. Kuralı kurulda belirleyin.
- Her şeyi yazılı tutun: Hatırlatmaların tarihi, ihtar, görüşme notları ve ödeme planı icrada işinize yarar.
Tahsilatı baştan yükseltmek, bu yol haritasını daha az kullanmanız demektir; aidat tahsilat oranını artırma yazısında önleyici yöntemleri topladım.
Borçlu Kat Maliki Olarak Ne Yapmalısınız?
Borcunuz varsa ve ödeyemiyorsanız, bunu yönetimden saklamak yerine yazılı bir ödeme planı önerin. Gecikme tazminatı her gün işler; erken ödeme toplam maliyeti düşürür. Borca itirazınız varsa yalnızca itiraz ettiğiniz kısmı belirtip kalanını ödeyin; icra aşamasına gelmeden çözülen uyuşmazlık, iki taraf için de daha ucuzdur.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22, m.37
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.62, m.67, m.68
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B
- 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu m.4, m.12