Apartman PortalKısa cevap: Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat borcunun tahsili için dava, icra takibi ve kanuni ipotek yollarını öngörür; borçlu dairenin suyunu, elektriğini, doğalgazını, asansör kartını veya kalorifer vanasını kesmek gibi "kendiliğinden yaptırım" yetkisi tanımaz. Bu tür eylemler yöneticiyi tazminat ve hatta cezai sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir; hedef, borcu hukuki yollarla ve hızlı tahsil etmek olmalıdır.
Aylardır ödeme yapmayan bir daire, diğer kat maliklerinin cebinden giden bir yük demektir. Yöneticiye en çok gelen öneri de "suyunu kessin, öder" olur. Bu yazıda bu yolun neden kapalı olduğunu, sık karşılaşılan "ama sayaç ortak" ve "merkezi ısıtma" durumlarının nasıl değerlendirileceğini ve yöneticinin gerçekten kullanabileceği araçları anlatıyorum.
Kanun Aidat Borcu İçin Hangi Yolları Tanıyor?
KMK m.20, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yöneticinin ya da herhangi bir kat malikinin "yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açabileceğini, icra takibi yapabileceğini" söyler ve geciken her ay için aylık %5 gecikme tazminatı öngörür. KMK m.22 ise kiracının kira bedeli kadar sorumluluğunu ve bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek (mahkemece tespit edilen borç için tapuya rıza aranmadan tescil edilen teminat) kurulmasını düzenler.
Kanunun saydığı yollar bunlardır. Hizmet kesme bunların arasında yoktur. Türk hukukunda alacaklının, alacağını kendi gücüyle tahsil etmesi (ihkak-ı hak) kural olarak yasaktır; devlet bunun için icra dairesini ve mahkemeyi görevlendirmiştir.
Neden Hizmet Kesilemez?
1. Bağımsız bölüm ve ortak tesislerden yararlanma hakkı
Kat maliki, kendi bağımsız bölümü üzerinde mülkiyet hakkına, ortak yer ve tesisler (su deposu, hidrofor, asansör, kalorifer kazanı) üzerinde ise arsa payı oranında paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Aidat borcu bu mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz. Kanun aynı mantığı tersinden de kurar: m.20'ye göre kat maliki "ortak yerleri kullanmıyorum" diyerek aidattan kaçınamaz. Ödeme yükümlülüğü ile kullanma hakkı birbirine şart bağlanmamıştır.
2. Doğruluk ve komşuluk kuralları
KMK m.18, kat maliklerinin bağımsız bölümlerini kullanırken ve ortak yerlerden yararlanırken doğruluk kurallarına uymasını ve birbirinin haklarını çiğnememesini emreder. Yönetici bir dairenin suyunu kestiğinde hem bu kurala aykırı davranmış olur hem de yerleşik hayatın temel ihtiyacına müdahale eder. Mağdur kat maliki m.33 kapsamında sulh hukuk hâkiminin müdahalesini isteyebilir.
3. Yönetici vekil gibi sorumludur
KMK m.38 uyarınca yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun tanımadığı bir yaptırımı uygulayan yönetici, oluşan zarardan (bozulan gıda, otelde kalma masrafı, sağlık sorunu) kişisel olarak sorumlu tutulabilir. Kurul kararı almak da bu sonucu değiştirmez: Kanuna aykırı bir karar kesin hükümsüzlük veya iptal tartışmasına açıktır ve uygulayanı korumaz.
4. Cezai risk
Somut olaya göre değişmekle birlikte, birinin konutuna ait tesisata müdahale etmek veya ortak alana girişini engellemek ceza hukuku bakımından da değerlendirilebilir. Bir aidat alacağı için bu riske girmek hiçbir yönetici için mantıklı değildir.
Durum Durum: Ne Yapılabilir, Ne Yapılamaz?
| Uygulama | Hukuki durum | Not |
|---|---|---|
| Daireye giden su vanasını kapatmak | Yapılamaz | Bireysel sayaç olsa da olmasa da yönetimin yetkisi yoktur. |
| Elektrik veya doğalgaz kesmek | Yapılamaz | Bu hizmetler zaten kat malikinin kendi aboneliğidir; yönetimin müdahalesi söz konusu olamaz. |
| Asansör kartını iptal etmek, kat butonunu kapatmak | Yapılamaz | Ortak tesisten yararlanma hakkını engeller; yaşlı veya engelli sakin varsa sonuçları ağırdır. |
| Otopark kartını, site giriş kartını iptal etmek | Yapılamaz | Ortak yere erişimin engellenmesidir. |
| Merkezi sistemde daireye giden kalorifer vanasını kapatmak | Yapılamaz | Isınma gideri de ortak giderdir; tahsili icra yoluyladır. |
| Havuz, spor salonu gibi isteğe bağlı ek hizmetlerde kullanım kuralı | Tartışmalı | Yönetim planında açık bir düzenleme yoksa uygulamayın; avukata danışın. |
| Gecikme tazminatı uygulamak, ihtar göndermek, icra başlatmak | Yapılabilir | KMK m.20 ve m.22'nin öngördüğü yollar. |
Merkezi Isıtma ve Pay Ölçer Durumu
Merkezi ısıtmalı binalarda en sık sorulan soru şudur: "Kombisi olmayan, merkezi sistemden ısınan dairenin vanasını kapatırsak hem borcu büyümez hem de baskı kurarız." Bu da mümkün değildir. Isınma gideri, pay ölçer (kalorimetre veya radyatör pay ölçeri) olsa bile ortak gider niteliğindedir ve tahsil yolu yine icra takibidir. Ayrıca bir dairenin ısıtılmaması, ortak duvar ve borular üzerinden komşu dairelerin ısı kaybını artırır ve paylaşım yönetmeliği zaten bu nedenle kullanmayan daireye de sabit bir pay yükler. Pay ölçerli sistemlerde paylaştırmanın nasıl yapıldığını merkezi ısıtma ve pay ölçer yazısında ayrıntılı anlattım.
Kat malikinin kendisinin "ben ısınmayacağım, vanamı kapatın" talebi ise ayrı bir konudur; bu durumda bile ısınma giderinin tamamen ortadan kalkmayacağını bilmek gerekir.
Hizmet Kesmek Yerine Ne Yapmalı? Adım Adım
- Borcu belgeleyin. Onaylı işletme projesi, karar defteri ve daire bazında cari hesap dökümü hazır olsun. İcra takibinde ilk istenecek belgeler bunlardır.
- Kişiye özel hatırlatma yapın. SMS veya e-posta ile tutarı ve ödeme kanalını bildirin. Borçluyu panoda veya grupta teşhir etmeyin; bu da ayrı bir hukuki risktir.
- Gecikme tazminatını doğru hesaplayın. Aylık %5, gecikilen gün sayısına göre işler. Aidat gecikme faizi hesaplama aracıyla tutarı çıkarın.
- Yazılı ihtar gönderin. Noter veya iadeli taahhütlü mektupla makul bir süre verin.
- Kiracıya başvurun. Daire kiradaysa, KMK m.22 uyarınca kiracı kira bedeli kadar borçtan sorumludur. Bkz. aidat ödemeyen kiracı.
- İcra takibi başlatın. İlamsız takip hızlı ve masrafı görece düşüktür; süreç aidat için icra takibi yazısında anlatılıyor.
- Büyük ve süreğen borçta kanuni ipotek isteyin. Daire satılsa bile alacak teminat altında kalır.
Sakin Olarak Suyunuz veya Asansörünüz Kesildiyse
Aidat borcunuz olsa bile yönetimin hizmet kesme yetkisi yoktur. Önce yönetime yazılı olarak hizmetin derhal açılmasını isteyin ve durumu fotoğraf, tarih ve tanıklarla belgeleyin. Sonuç alamazsanız sulh hukuk mahkemesinden KMK m.33 kapsamında müdahale talep edebilirsiniz; acil durumlarda kolluk kuvvetine başvurmak da mümkündür. Bununla birlikte borcunuz ortadan kalkmaz; gecikme tazminatı işlemeye devam eder. En sağlıklı yol, borcu kabul ettiğiniz kısmı ödeyip itiraz ettiğiniz kısmı yazılı olarak bildirmektir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.20, m.22, m.33, m.38
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (vekalet hükümleri, m.502 vd.)