Apartman PortalKısa cevap: Kira ilişkisinde kazan veya kombi değişimi kural olarak ev sahibine (kat malikine) aittir; çünkü bu bir yenileme gideridir ve ev sahibi daireyi kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301). Kiracı ise yakıt, yıllık bakım ve olağan kullanımdan doğan küçük giderleri öder (TBK m.317, m.341). Merkezi sistemde ortak kazanın değişim bedeli, aksine anlaşma yoksa kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaştırılır (KMK m.20/1-b); bireysel kombi ise o dairenin malikine aittir.
Kış öncesi kazanın arızalanması ya da kombinin ömrünü doldurması, hem yüksek bir masraf hem de kiracı ile ev sahibi arasında hızlı bir tartışma demektir. Bu yazıda merkezi kazan ile bireysel kombiyi ayrı ayrı ele alıyor, kimin neyi ödediğini, apartmanda tutarın nasıl paylaştırıldığını ve sayısal bir örneği gösteriyoruz.
Önce Ayrım: Ortak Kazan mı, Daire Kombisi mi?
| Özellik | Merkezi kazan (kalorifer) | Bireysel kombi |
|---|---|---|
| Hukuki niteliği | Ortak tesis; kalorifer dairesi ortak yerdir | Bağımsız bölümün içindeki tesisat |
| Değişim kararı | Kat malikleri kurulu | Dairenin maliki |
| Bedeli yönetime karşı kim öder? | Tüm kat malikleri, arsa payına göre | Yönetimin konusu değil |
| Kira ilişkisinde | Payını ev sahibi öder | Ev sahibi öder |
KMK m.4, kalorifer dairesi ve kalorifer tesisatı gibi unsurları ortak yerler arasında sayar. Bu nedenle merkezi kazan bir kişinin değil, bütün kat maliklerinin ortak malıdır. Daire içindeki kombi ise o bağımsız bölümün parçasıdır.
Yasal Dayanak
Yönetime karşı: KMK m.20
“b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;” (KMK m.20/1-b)
Ortak kazanın yenilenmesi bu kapsamdadır. Kalorifer kullanmadığını söyleyen malik de payından kurtulamaz; KMK m.20/1-c, ortak tesisten faydalanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürerek gider payından kaçınılamayacağını açıkça düzenler. Ayrıntı için KMK madde 20 sayfasına bakabilirsiniz.
Kira ilişkisinde: TBK m.301, m.317, m.341
TBK m.301'e göre kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Isınmayan bir daire bu elverişliliği kaybeder; bu yüzden ömrünü doldurmuş kombinin veya ortak kazanın yenilenmesi ev sahibinin yükümlülüğüdür. Kiracının payına düşenler ise şunlardır:
“Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.” (TBK m.341/1)
“Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.” (TBK m.317)
Yakıt bedeli ısıtma gideridir; yıllık kombi bakımı ve petek temizliği gibi işler de genellikle olağan bakım sayılır. Kiracının kendi kusuruyla (örneğin donma önlemi almadan daireyi kışın boş bırakarak) verdiği zarar ise kiracıya aittir.
Kalem Kalem: Kim Öder?
| Gider | Kiracı | Ev sahibi | Not |
|---|---|---|---|
| Ortak kazan değişimi (daire payı) | ✓ | Yenileme; arsa payına göre tahakkuk | |
| Brülör, pompa gibi büyük parça yenileme | ✓ | Tutar ve ömre göre değerlendirilir | |
| Merkezi sistem yakıt payı | ✓ | TBK m.341 ısıtma gideri | |
| Kazan dairesi yıllık bakımı | ✓ | Olağan bakım, aidat içinde | |
| Kombi değişimi | ✓ | Ömrünü doldurmuş veya onarılamaz arıza | |
| Kombi yıllık bakımı, petek temizliği | ✓ | Olağan bakım | |
| Kiracı kusuruyla oluşan arıza | ✓ | Örneğin donma, yanlış müdahale |
Bu tablo, sözleşmede özel hüküm yokken yaygın kabul gören paylaşımı gösterir. Sözleşme ve yerel âdet farklı bir sonuç doğurabilir. Genel ayrım için demirbaş gideri kime ait yazımıza da bakabilirsiniz.
Apartmanda Ortak Kazan Değişimi Nasıl Yapılır?
- Teknik tespit alın: Yetkili servisten kazanın onarılabilir olup olmadığına dair yazılı rapor ve en az iki-üç teklif alın.
- Kurul gündemine alın: Değişim ve bütçesi, toplantı çağrısında gündem maddesi olarak yazılmalıdır. Karar yeter sayısı için kat malikleri kurulu karar yeter sayıları yazımıza bakın. Merkezi sistemden kombiye geçiş farklı bir karar türüdür; ayrıntısı doğalgaz kombiye geçiş kararı yazımızda.
- Paylaşımı hesaplayın: Toplam tutar, aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında dağıtılır. Hesabı aidat paylaşım hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.
- Ayrı kalem olarak tahakkuk ettirin: Kazan payını olağan aidatla aynı satıra koymayın; 'kazan yenileme payı' gibi ayrı bir açıklamayla, mümkünse doğrudan kat malikine borçlandırın.
- Belgeleri saklayın: Karar, teklifler, fatura ve garanti belgesi karar defteri ve gider dosyasında tutulmalıdır.
Sayısal Örnek
10 daireli bir apartmanda kurul 350.000 TL'lik yeni kazan alımına karar veriyor. 3 numaralı dairenin arsa payı 120/1200 olsun:
- Dairenin payı: 350.000 × 120 / 1200 = 35.000 TL.
- Kurul tutarı beş aylık taksitle topluyor: aylık 7.000 TL.
- Aylık olağan aidat 1.500 TL, kira 22.000 TL.
Yönetim taksiti kiracıdan isterse, kiracı KMK m.22 uyarınca kira bedeliyle sınırlı sorumlu olduğundan ödeyebilir ve bunu ev sahibine bildirerek kiradan düşebilir. En sağlıklı yöntem ise 7.000 TL'lik taksidin doğrudan ev sahibine tahakkuk ettirilmesi, kiracının yalnızca 1.500 TL aidat ve kendi yakıt payını ödemesidir. Rakamlar örnektir.
Bireysel Kombi Arızalandığında Kiracı Ne Yapmalı?
- Arızayı ev sahibine gecikmeksizin ve yazılı bildirin (TBK m.318 bildirme borcu).
- Servis raporunda arızanın nedeni ve onarılabilirlik durumu yazsın.
- Ev sahibi makul sürede gidermezse kiracının TBK'daki ayıba ilişkin hakları gündeme gelir; kendiliğinden yeni kombi alıp kiradan düşmeden önce hukuki destek almanız önerilir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, m.20, m.22 — mevzuat.gov.tr
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.301, m.317, m.318, m.341 — mevzuat.gov.tr