Apartman PortalKısa cevap: Merkezi ısıtmadan bireysel kombiye geçiş, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.42/4'e göre kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunun kararıyla yapılır. Ancak binanın toplam inşaat alanı 2.000 m² veya daha fazlaysa, sayı ve arsa payı olarak oybirliği gerekir. Geçişin ortak işlerine ait masraflar arsa payı oranında paylaşılır.
Merkezi kaloriferli binalarda kış geldikçe aynı tartışma başlar: Yakıt faturası yüksek, bazı daireler az yaktığını düşünüyor, bazıları da kendi kombisini takıp sistemden çıkmak istiyor. Bu kararın kimin onayına bağlı olduğu, toplantıya kaç kişinin gelmesi gerektiği ve masrafı kimin ödeyeceği ise çoğu zaman bilinmez. Aşağıda kanunun ne dediğini, çoğunluğun nasıl hesaplandığını ve geçişin adım adım nasıl yürütüleceğini anlatıyoruz.
Yasal Dayanak: KMK m.42/4 ve m.42/5
Isıtma sisteminin dönüştürülmesi, kanunda “yenilik ve ilaveler” başlığı altında, KMK m.42'de düzenlenir. Dördüncü fıkranın resmi metni şöyledir:
“Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.” (KMK m.42/4)
Beşinci fıkra da yönetim planıyla ilgili önemli bir kolaylık getirir:
“Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.” (KMK m.42/5)
Yani yönetim planınızda “bina merkezi sistemle ısıtılır” yazıyor olsa bile, kanuni çoğunlukla alınan geçiş kararı için ayrıca yönetim planı değişikliği oylaması yapmanız gerekmez. Yönetim planı, binanın kendi iç tüzüğü niteliğindeki ve tüm kat maliklerini bağlayan sözleşmedir.
“Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu” Ne Demek?
Bu ifade iki ayrı şartın birlikte sağlanmasını ister:
- Sayı çoğunluğu: Kat maliklerinin kişi (bağımsız bölüm maliki) sayısının yarısından fazlası.
- Arsa payı çoğunluğu: Evet diyenlerin arsa paylarının toplamının, binanın toplam arsa payının yarısından fazlası olması.
Önemli nokta, çoğunluğun toplantıya katılanlara göre değil, binadaki tüm kat maliklerine göre hesaplanmasıdır. 12 daireli bir binada toplantıya 7 kişi gelip 7'si de evet dese, sayı çoğunluğu sağlanmış olur; ama bu 7 dairenin arsa payı toplamı yarının altındaysa karar alınamaz. Kendi binanızın rakamlarını karar yeter sayısı hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz. Diğer kararlarla karşılaştırma için kat malikleri kurulu karar yeter sayıları yazımıza bakabilirsiniz.
2.000 m² sınırı nasıl uygulanır?
Kanun “toplam inşaat alanı” ifadesini kullanır; yani tek bir dairenin değil, binanın bütün katlarının toplam yapı alanının ölçüsüdür. Bu bilgi genellikle yapı ruhsatı, iskân belgesi veya onaylı mimari projede yer alır. Sınır yalnızca merkeziden ferdiye geçişte oybirliği ister; ferdiden merkeziye geçiş veya yakıt dönüşümü (örneğin kömürden doğalgaza) için büyük binalarda da çoğunluk yeterlidir.
| Karar | 2.000 m² altı bina | 2.000 m² ve üstü bina |
|---|---|---|
| Merkeziden kombiye geçiş | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Sayı ve arsa payı olarak oybirliği |
| Kombiden merkeziye geçiş | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Yakıt dönüşümü (ör. fuel-oil → doğalgaz) | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Sayı ve arsa payı çoğunluğu |
| Isı yalıtımı (mantolama) | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Sayı ve arsa payı çoğunluğu |
Tek Bir Daire Kendi Başına Kombi Takabilir mi?
Kanun, ısıtma sisteminin dönüştürülmesini kurul kararına bağlamıştır; tek bir kat malikinin kendi başına merkezi sistemden ayrılmasına imkân tanıyan bir hüküm yoktur. Merkezi sistem bir ortak tesis olduğu için, sistemden fiilen ayrılan daire de ortak giderlerden sorumlu olmaya devam edebilir (KMK m.20/1-c, ortak tesisten faydalanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürerek gider payından kaçınmayı yasaklar). Ayrıca gaz dağıtım şirketleri bağımsız kombi tesisatı için genellikle yetkili firma projesi ve binanın durumuna ilişkin belgeler ister. Kendi başına sistemden çıkmayı düşünüyorsanız, önce bir avukata ve dağıtım şirketine danışın.
Adım Adım Kombiye Geçiş Süreci
- Talebi yazılı yapın. Bir kat maliki yöneticiye geçiş talebini yazılı iletir; kanun sürecin “kat maliklerinden birinin isteği üzerine” başlayacağını söyler.
- Ön bilgi toplayın. Binanın toplam inşaat alanını belgeden teyit edin; yetkili doğalgaz firmalarından bina ve daire bazında maliyet teklifi alın.
- Kurulu toplantıya çağırın. Gündeme “ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme dönüştürülmesi” maddesini açıkça yazın. Olağan toplantıyı beklemek istemiyorsanız olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir.
- Oylamayı doğru kaydedin. Her malikin oyunu, sayısını ve arsa payını tutanağa geçirin. Kararı karar defteri örneğine uygun biçimde imzalatın.
- Ortak işleri planlayın. Kazan dairesinin kapatılması, ortak boru hatlarının iptali, baca ve kolon düzenlemeleri gibi ortak işler için firma seçin. Bu işlerin masrafı arsa payı oranında paylaşılır.
- Daire içi işler. Kombi cihazı ve daire içi tesisat genellikle her daire malikinin kendi masrafıdır; bu ayrımı kararda açıkça yazmak sonraki itirazları önler.
- Kalan yakıt ve avansların mahsubu. Merkezi sistem kapanmadan önceki yakıt stoğu, sezon avansları ve kaloriferci gibi personel giderlerinin hesabını kapatın.
Oybirliği sağlanamazsa ne olur?
2.000 m² ve üzeri bir binada tek bir kat maliki bile hayır derse ya da oy kullanmazsa, merkeziden ferdiye geçiş kararı alınamaz. Bu durumda seçenek genellikle merkezi sistemin verimini artırmaktır: pay ölçer veya ısı sayacıyla tüketime göre paylaşım, kazan yenileme ya da yalıtım. Bunların paylaşım kuralları için merkezi ısıtmada yakıt gideri paylaşımı yazımızı okuyabilirsiniz.
Karara İtiraz Edilebilir mi?
Kanuni çoğunluk sağlanmadan alınan bir karar ya da 2.000 m² üstü binada oybirliği olmadan alınan kombiye geçiş kararı, kanuna aykırılık nedeniyle iptal davasına konu olabilir. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası, KMK m.33 kapsamında sulh hukuk mahkemesinde ve kanunda belirtilen sürelerde açılır. Süreler kısa olduğu için karara katılmayan malikin hızlı davranması önemlidir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.33, m.42 — mevzuat.gov.tr