Apartman PortalDeprem riski nedeniyle binasını yenilemek isteyen pek çok apartmanda süreç aynı yerde tıkanır: bazı kat malikleri dönüşüm istemez, müteahhit teklifini beğenmez veya taşınmak istemez. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapılarda karar alma sürecini KMK'dan farklı ve daha hızlı bir usule bağlar. Bu yazıda riskli yapı tespitinden karara ve karara katılmayanların payının satışına kadar süreci anlatıyoruz.
Önemli not: 6306 sayılı Kanun son yıllarda birkaç kez değiştirilmiştir. Aşağıdaki bilgiler yazının güncellendiği tarihteki metne dayanır; karar almadan önce güncel mevzuatı kontrol edin.
1. Adım: Riskli Yapı Tespiti
6306 sayılı Kanun'un özel karar usulü, binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespit, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. KMK'dan farklı olarak tespit için kat maliklerinin çoğunluk kararı gerekmez; tek bir malik dahi kendi masrafıyla başvurabilir. Tespit raporu tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne riskli yapı şerhi düşülür.
Maliklere tebliğ edilen tespite karşı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği'nde öngörülen süre içinde itiraz edilebilir; itiraz teknik heyetlerce incelenir. İtiraz süresini tebligattaki bilgiye göre ve güncel yönetmelikten kontrol edin.
2. Adım: Tahliye ve Yıkım
Kesinleşen riskli yapı tespitinden sonra maliklere, yapının yıktırılması için süre verilir. Bu süre içinde yıkım yapılmazsa idare (belediye veya Bakanlık) tahliye ve yıkımı kendisi gerçekleştirebilir. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri de bu süreçten etkilenir; kiracılar için kira yardımı imkanları bulunmaktadır (güncel tutar ve şartları kontrol edin).
3. Adım: Uygulama Kararı ve Gerekli Çoğunluk
6306 sayılı Kanun m.6/1, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalara (yeniden yapım, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, satış, paylaştırma vb.) ilişkin kararın nasıl alınacağını düzenler.
Eski Kural: Üçte İki Çoğunluk
Uzun süre boyunca uygulamada bilinen kural, maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasıydı. Hala pek çok kaynakta ve yöneticilerin zihninde 'kentsel dönüşüm = 2/3' formülü yer alır.
Güncel Kural: Salt Çoğunluk (7471 Sayılı Kanun)
7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun ile m.6/1'de yapılan değişiklikle, uygulama kararları için aranan çoğunluk, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu olarak değiştirilmiştir. Salt çoğunluk, toplam arsa paylarının yarısından fazlası demektir. Bu değişiklik süreci hızlandırmayı amaçlasa da karara katılmayan malikler bakımından yeni uyuşmazlıklar doğurmuştur. Çoğunluğun uygulama biçimi ve geçiş hükümleri konusunda güncel mevzuatı ve Bakanlık uygulamasını kontrol edin; bu alan değişikliğe açık olduğundan sözleşme imzalamadan önce bir avukata danışmanız önerilir.
Arsa Payı ile Kişi Sayısı Farkı
6306 kapsamındaki çoğunluk kişi sayısına değil, hisseye (arsa payına) göre hesaplanır. KMK m.30'daki olağan kurul toplantılarında hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranırken, burada belirleyici olan hisse oranıdır. Arsa payı kavramını bilmeden çoğunluğun doğru hesaplanması mümkün değildir.
4. Adım: Toplantı ve Tebligat
Uygulama kararı için malikler, bildirimde bulunularak toplantıya çağrılır. Toplantı tutanağı, katılan maliklerin arsa payları ve oyları ile birlikte düzenlenir; karar, katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya idare tarafından tebliğ edilir. Toplantı düzeninin genel ilkeleri KMK'daki kurul toplantılarına benzer; usul bilgisi için genel kurul toplantısı nasıl yapılır yazımıza, tutanak için toplantı tutanağı şablonumuza bakabilirsiniz. Ancak 6306 kapsamındaki toplantıların tebligat ve süre kuralları Uygulama Yönetmeliği'nde ayrıca düzenlenmiştir.
5. Adım: Karara Katılmayanın Payı Ne Olur?
6306 sayılı Kanun m.6/1 uyarınca karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ait arsa payları, Bakanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak kaydıyla, öncelikle kararı veren diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Bu açık artırma kamuya açık bir ihale değildir; satış öncelikle çoğunluğu sağlayan paydaşlar arasında yapılır.
Paydaşlar arasında satış gerçekleşmezse, bu paylar Kanun'da öngörülen şekilde Bakanlıkça veya idarece satın alınabilir ya da Hazine adına tescil edilebilir. Satış ve tescil usulüne ilişkin ayrıntılar değişikliklere konu olduğundan uygulamanın güncel halini kontrol edin.
Karara Katılmayanın Hakları
- Kendisine tebliğ edilen karara ve işlemlere karşı idari yargıda iptal davası açabilir (dava sürelerini tebligattan itibaren dikkatle takip edin).
- Rayiç değerin tespitine itiraz edebilir.
- Karara sonradan katılarak dönüşümde yer alma imkanı çoğu durumda satış öncesinde mümkündür.
Pratik Örnek
10 daireli, 1985 yapımı bir apartmanda toplam arsa payı 1000'dir. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra yönetici toplantı çağrısı yapar. Toplantıda arsa payları toplamı 560 olan altı malik, belirli bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması yönünde oy kullanır; arsa payları toplamı 440 olan dört malik karşı çıkar.
| Ölçüt | Durum | Sonuç |
|---|---|---|
| Eski kural (2/3 = 667/1000) | 560 < 667 | Karar alınamazdı |
| Güncel kural (salt çoğunluk > 500/1000) | 560 > 500 | Karar alınabilir |
Karar alındıktan sonra karşı çıkan dört malike karar tebliğ edilir. Onlar da karara katılmazsa, arsa payları rayiç değerden az olmamak üzere kararı veren altı malik arasında açık artırmayla satışa çıkarılır. Bu örnek, değişikliğin azınlıktaki malikler için ne kadar önemli sonuçlar doğurduğunu gösterir: karar toplantısına katılmak ve teklifi dikkatle incelemek her malik için kritiktir.
Yöneticiler İçin Pratik Kontrol Listesi
- Her malikin tapudaki arsa payını ve güncel iletişim bilgisini eksiksiz listeleyin.
- Riskli yapı tespit raporunu ve tebligat tarihlerini dosyalayın.
- Müteahhit tekliflerini yazılı alın; teslim süresi, kira yardımı, daire metrekareleri ve teminat mektubu gibi kalemleri tablo halinde karşılaştırın.
- Toplantı tutanağına her malikin arsa payını ve oyunu ayrı ayrı yazın.
- Tüm maliklere süreç boyunca düzenli ve yazılı bilgi verin; bilgi eksikliği, itiraz ve davaların en büyük kaynağıdır. Toplu bilgilendirme için duyuru yönetimi kullanılabilir.
KMK ile İlişkisi
Riskli yapı kapsamına girmeyen bir binada yeniden yapım kararı 6306 değil, Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler çerçevesinde değerlendirilir ve çok daha yüksek çoğunluklar veya oybirliği gerektirebilir. Bu nedenle ilk adım her zaman riskli yapı tespitidir.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun m.3, m.5, m.6 — mevzuat.gov.tr
- 7471 sayılı Kanun (7 Kasım 2023) ile yapılan değişiklikler — Resmi Gazete; konsolide metin için mevzuat.gov.tr
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği — güncel metni mevzuat.gov.tr üzerinden kontrol edin
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.30 — mevzuat.gov.tr
Apartman Portal'da her bağımsız bölümün arsa payı ve malik iletişim bilgileri tek yerde tutulur; dönüşüm gibi uzun süreçlerde tüm maliklere tarihli duyuru gönderebilir, kimin okuduğunu görebilirsiniz. İhtiyaç duyarsanız ücretsiz deneyebilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.