Apartman PortalKısa cevap: Binanın tamamı için yapı kullanma izin belgesi (iskân) düzenlendiğinde belediye belgeyi elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir; tapuda önce cins değişikliği (arsanın “betonarme bina” gibi niteliğe çevrilmesi), ardından kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi resen, yani kendiliğinden yapılır (KMK m.10). Bu işlemler döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Geçiş kendiliğinden gerçekleşmediyse kat irtifakı sahiplerinden biri tapu müdürlüğüne başvurarak işlemi başlatabilir (KMK m.3/3). Binada hiç kat irtifakı kurulmamışsa kat mülkiyeti, malik veya bütün paydaşların m.12'deki belgelerle istemiyle kurulur.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti kavramları arasındaki farkı daha önce kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı yazımızda anlattık. Bu yazı yalnızca işlem adımlarına, belgelere ve uygulamada takılan noktalara odaklanır.
Yasal Dayanak
Geçişin temel kuralı KMK m.3/3'tedir:
“Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.” (KMK m.3/3)
İşlemin nasıl yürüyeceğini 2021'de değişen m.10 düzenler:
“Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır.” (KMK m.10)
“Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler, döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.” (KMK m.10)
Aynı fıkraya göre iskânı düzenleyen idare, belgeyi Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yükleyerek kadastro müdürlüğüne gönderir; kadastro müdürlüğü tescil bildirimi düzenler ve tapu müdürlüğü bu bildirime dayanarak işlemi yapar. Kat mülkiyetine geçişte yeni bir yönetim planı istenmez (KMK m.14/1).
Adım Adım Geçiş
- İskânın binanın tamamı için alındığını kontrol edin. Kanun “yapının tamamı için” düzenlenen belgeyi arar. Parsel üzerindeki yapılardan biri eksikse geçiş bekleyebilir.
- Belgenin elektronik gönderimini teyit edin. Belediyenin imar birimine, yapı kullanma izin belgesinin sisteme yüklenip kadastro müdürlüğüne gönderilip gönderilmediğini sorun.
- Tapu kaydını sorgulayın. e-Devlet'te Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetleriyle taşınmazınızın niteliğini görün. Nitelikte hâlâ “arsa” ve “kat irtifakı” yazıyorsa geçiş tamamlanmamıştır.
- Gerekirse tapu müdürlüğüne başvurun. Resen işlem yapılmadıysa, kat irtifakı sahiplerinden biri taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne başvurabilir (m.3/3). Randevu için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün online randevu sistemi kullanılabilir; başvuruda kimlik ve taşınmaz bilgisi yeterli olmakla birlikte istenen ek belgeyi önceden müdürlükten öğrenin.
- Yeni kayıtları kontrol edin. Geçişten sonra her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfaya, arsa payıyla birlikte tescil edilir ve “ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır” (KMK m.13). Arsa paylarının projedeki oranlarla uyumunu arsa payı hesaplama aracıyla karşılaştırabilirsiniz.
Kat İrtifakı Hiç Kurulmamışsa
Bazı eski binalarda arsa hisseli tapu ile paylaşılmış, kat irtifakı kurulmamıştır. Bu durumda resen çevirme hükmü uygulanamaz; kat mülkiyeti doğrudan kurulur:
“Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:” (KMK m.12)
Gerekli belgeler, onaylı mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi ve 28. maddeye uygun, malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planıdır (m.12/a-b). “Bütün paydaşlar” şartı nedeniyle tek bir paydaşın katılmaması işlemi durdurur; bu durumda çözüm çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davasında hâkimden kat mülkiyeti kurulmasını istemektir (KMK m.10). Yönetim planı hazırlığı için yeni binada ilk yönetici ve yönetim planı rehberimize bakabilirsiniz.
Sık Takılan Noktalar
- Projeye aykırı imalat: İskân çıkmıyorsa geçiş de olmaz. Kapatılmış balkon, eklenmiş kat gibi aykırılıklar belediye denetiminde sorun çıkarır.
- Kısmi iskân: Birden çok bloklu parselde yalnızca bir blok için alınan belge, kanunun “yapının tamamı” şartını karşılamayabilir; durumu tapu müdürlüğüne sorun.
- İpotek ve şerhler: Geçiş bunları silmez; anagayrimenkuldeki haklar bağımsız bölüm sayfalarına taşınır (KMK m.13).
- Bekleyen satışlar: Geçiş sürerken satış yapılacaksa tapu müdürlüğüne işlem sırasını danışın.
Pratik Örnek
Yirmi daireli bir binanın iskânı Mart ayında çıkmış, ancak Haziran'da e-Devlet'te tapular hâlâ “kat irtifakı” görünüyor olsun. Yönetici önce belediyeden belgenin kadastro müdürlüğüne gönderilip gönderilmediğini öğrenir; gönderilmişse kat maliklerinden biri tapu müdürlüğünden randevu alıp işlemin tamamlanmasını ister. Geçiş tamamlandığında yönetici yeni tapu kayıtlarıyla malik listesini karşılaştırır.
Yönetici İçin Notlar
- Geçiş yöneticinin görevi değildir, ancak takibini kurul kararıyla üstlenebilirsiniz; kararı karar defterine yazın.
- Kat irtifakı döneminde seçilen yönetici ve alınan kararlar geçişle düşmez; yönetim düzeni aynen devam eder.
- KMK'nın tam metni için Kat Mülkiyeti Kanunu sayfamıza, kavram özeti için kat irtifakı sözlük maddemize bakabilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.3, m.10, m.12, m.13, m.14 — mevzuat.gov.tr
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
- e-Devlet Kapısı — turkiye.gov.tr