Apartman PortalKısa cevap: Yeni bir binada yönetim, müteahhidin hazırladığı yönetim planı üzerine kurulur. Daireler teslim edilip oturulmaya başlandığında kat malikleri (iskân henüz alınmadıysa kat irtifakı sahipleri) ilk kurul toplantısını yapar, yöneticiyi seçer, ilk bütçeyi (işletme projesini) kabul eder ve kararları noter tasdikli karar defterine yazar. Binada sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması kanunen zorunludur.
Yeni binalarda ilk aylar, sonraki yılların düzenini belirler: hangi giderin nasıl paylaşılacağı, kasanın nasıl tutulacağı, müteahhitten hangi belgelerin alınacağı bu dönemde netleşir. Bu rehberde ilk toplantıya kadar yapılacakları sırasıyla anlatıyoruz.
Önce Tapuya Bakın: Kat İrtifakı mı, Kat Mülkiyeti mi?
Yeni binalarda tapular çoğu zaman önce kat irtifaklı olarak verilir; yapı kullanma izni (iskân) alındıktan sonra kat mülkiyetine çevrilir. Bu durum yönetimi kurmanıza engel değildir:
“Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.” (KMK m.17/3)
Farkı ayrıntılı olarak kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı yazımızda anlattık.
Yönetim Planı: Binanın Anayasası
Yönetim planı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilen ve malik tarafından imzalanan belgedir (KMK m.12/b, m.14/1). Yeni binalarda bu planı genellikle arsa sahibi ile müteahhit hazırlar. Kanun planın bağlayıcılığını şöyle tanımlar:
“Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.” (KMK m.28/1)
Plan sonradan değiştirilebilir, ancak bunun için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28/3). Bu yüzden ilk iş, planın bir kopyasını tapu müdürlüğünden veya müteahhitten temin edip okumaktır. Özellikle şu maddelere bakın: toplantı zamanı, giderlerin paylaşım esası, otopark ve ortak alan kullanımı, yönetici ücreti. Kavram için yönetim planı sözlük maddemize bakabilirsiniz.
Adım Adım İlk Genel Kurul
- Malik listesini çıkarın. Teslim tutanaklarından ve tapu bilgilerinden bağımsız bölüm numarası, malik adı ve iletişim bilgisiyle bir liste hazırlayın. Bir dairenin birden fazla maliki varsa, kurulda içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder (KMK m.31/3).
- Toplantı tarihini belirleyin. Yönetim planında toplantı zamanı yazıyorsa ona uyun. Kurul, yılda bir defadan az olmamak üzere plandaki zamanlarda, plan bir zaman göstermiyorsa takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (KMK m.29/1). Yeni binada ilk toplantı çoğunlukla bu takvimi beklemeden, önemli sebeple yapılan toplantı olarak çağrılır.
- Çağrıyı usulüne uygun yapın. Önemli sebeple toplantı, kat maliklerinden üçte birinin istemiyle ve toplantıdan en az on beş gün önce tüm maliklere imzalattırılacak çağrı veya taahhütlü mektupla yapılabilir (KMK m.29/2). Çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; iki toplantı arasında en az yedi gün olmalıdır (m.29/3).
- Yeter sayıyı kontrol edin. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir (KMK m.30).
- Yöneticiyi seçin. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (KMK m.34/4) ve her yıl yeniden atanır (m.34/5). Seçim seçenekleri için apartman yöneticisi nasıl seçilir rehberimize bakabilirsiniz.
- İlk işletme projesini kabul edin. Aylık aidat, tahmini gider kalemlerine dayalı bir bütçeyle belirlenir. Dayanağı için KMK madde 37 sayfamıza göz atın.
- Kararları deftere yazın. Kararlar, sayfaları noter mühürlü bir deftere yazılıp toplantıdaki kat maliklerince imzalanır (KMK m.32/4). Ayrıntılar: karar defteri noter tasdiki.
Yönetici Zorunlu mu?
“Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.” (KMK m.34/2)
Kat malikleri anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi binaya bir yönetici atar (KMK m.34/6). Binanın tüm bölümleri hâlâ tek bir kişinin (örneğin müteahhidin) mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır (m.34/3).
Müteahhitten Teslim Alınacaklar
- Yönetim planı ve onaylı mimari proje örneği
- Asansör, hidrofor, jeneratör ve kazan gibi ekipmanların garanti belgeleri, kullanım kılavuzları ve servis iletişim bilgileri
- Ortak alan elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin kimin adına olduğu bilgisi
- Yangın tesisatı ve asansör ile ilgili kontrol belgeleri
- Teslimde tespit edilen eksik işlerin yazılı listesi
Ortak alan aboneliklerinin bir an önce yönetim adına devredilmesi, müteahhidin adına biriken faturalardan kaynaklanan karışıklığı önler.
İlk Toplantı Gündemi Örneği
- Açılış ve toplantı başkanının seçimi
- Yönetim planının okunması ve değerlendirilmesi
- Yönetici veya yönetim kurulu ile denetçinin seçimi
- İşletme projesinin ve aylık aidatın kabulü
- Banka hesabı açılması ve yöneticiye yetki verilmesi
- Müteahhitten devralınacak belgeler ve eksik işler
- Dilek ve temenniler
Banka hesabı için gereken belgeleri apartman banka hesabı nasıl açılır yazımızda anlattık.
Pratik Örnek
Yirmi dört daireli yeni bir binada on sekiz daire teslim alınmış ve oturulmaya başlanmış, iskân ise henüz çıkmamış olsun. On sekiz daire, yirmi dördün üçte ikisini (on altı) aştığı ve bina fiilen tamamlandığı için KMK m.17/3 uyarınca yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Bağımsız bölüm sayısı sekizden fazla olduğundan yönetici atanması da zorunludur. Malikler önemli sebeple toplantıya çağrılır, yönetici seçilir, işletme projesi kabul edilir ve kararlar karar defterine yazılır. Henüz satılmamış daireler müteahhide aitse, müteahhit de o daireler için kat maliki sıfatıyla oy kullanır ve ortak gidere katılır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.12, m.14, m.17, m.28, m.29, m.30, m.31, m.32, m.34, m.37 — mevzuat.gov.tr
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr