Olağanüstü Genel Kurul Nasıl Toplanır? Adım Adım Rehber

Kısa cevap: Önemli bir sebep çıktığında kat malikleri kurulu, yıllık olağan toplantıyı beklemeden her zaman toplanabilir. Bunun için toplantıyı yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemesi; toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı bir çağrı veya taahhütlü mektup gönderilmesi ve toplantı sebebinin bildirilmesi gerekir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, KMK m.29/2).

Olağanüstü toplantı ihtiyacı genellikle ani bir durumla doğar: çatıda ciddi bir hasar, yöneticinin istifası veya görevini yapmaması, beklenmedik bir büyük gider, kentsel dönüşüm teklifi. Bu yazıda, toplantıyı kimin isteyebileceğini, yönetici çağrı yapmazsa maliklerin ne yapabileceğini ve toplantının nasıl geçerli şekilde yapılacağını adım adım anlatıyorum.

Kanun Metni

Olağanüstü genel kurul kavramı kanunda bu adla geçmez; dayanağı KMK m.29'un ikinci fıkrasıdır:

“Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.” (KMK m.29/2)

“İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.” (KMK m.29/3)

Kimler Toplantı İsteyebilir?

“Önemli sebep” kanunda tanımlanmamıştır. Olağan toplantıyı bekleyemeyecek kadar acil veya ağır bir konu olması beklenir: yönetici değişikliği, acil onarım kararı, işletme projesinin onaylanması gereği (7579 sayılı Kanunla değişen KMK m.37'ye göre geçici proje en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanmalıdır) bunlara örnektir. Sebebi çağrıda açıkça yazmak zorunludur.

Adım Adım Olağanüstü Toplantı

Adım 1: Sebebi ve gündemi netleştirin

Toplantının neden olağan toplantıyı bekleyemeyeceğini bir iki cümleyle yazın. Gündemi yalnızca bu sebeple ilgili maddelerle sınırlı tutun. Gündemde olmayan konularda karar almak itiraz riskini artırır.

Adım 2: Talebi yazılı yapın (malikler istiyorsa)

Kat malikleri toplantı istiyorsa, maliklerin üçte birinin imzasını taşıyan bir talep yazısını yöneticiye vermeleri ve bir örneğini imza karşılığı veya taahhütlü mektupla teslim etmeleri ispat açısından önemlidir.

Örnek metin

Sayın [Yönetici adı soyadı], [Apartman/Site adı] Yöneticisi

Aşağıda imzası bulunan kat malikleri olarak, [önemli sebebi kısaca açıklayın: örn. çatıda oluşan hasarın onarımı ve gider paylaşımı] konusunun görüşülmesi için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/2 uyarınca kat malikleri kurulunun olağanüstü toplantıya çağrılmasını talep ederiz.

Önerilen gündem: 1) Açılış ve toplantı başkanının seçimi; 2) [Sebep] hakkında görüşme ve karar; 3) [Gerekirse gider paylaşımı ve ödeme takvimi].

[Daire no — Ad soyad — İmza] (her talep eden malik için ayrı satır) — [Tarih]

Adım 3: Çağrıyı 15 gün önce ve usulüne uygun yapın

Çağrı, toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine ulaşmalıdır. Binada oturanlara imzalı tebliğ listesiyle, diğerlerine taahhütlü mektupla gönderin. Çağrı metninin ayrıntılı örneği için genel kurul çağrısı nasıl yapılır rehberine bakın.

Adım 4: İkinci toplantı tarihini ekleyin

Birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi ilk çağrıda yazılmalıdır. İki toplantı arası en az yedi gün (m.29/3), en fazla on beş gün (m.30/2) olmalıdır. Ayrıntılar için yeter sayı sağlanamazsa ne olur yazımıza bakın.

Adım 5: Toplantıyı yapın ve kararları deftere işleyin

Toplantıda olağan toplantıdaki kurallar geçerlidir: toplantı ve karar yeter sayısı, vekalet sınırları, kişisel ilgi nedeniyle oya katılamama. Kararlar noter tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıda bulunanlarca imzalanır (KMK m.32). Bazı konular daha yüksek çoğunluk gerektirir; örneğin yönetim planı değişikliği beşte dört çoğunluk ister. Karar yeter sayıları tablosuna toplantıdan önce göz atın.

Yönetici Toplantıya Çağırmazsa Ne Yapılır?

KMK m.29/2, toplantıyı maliklerin üçte birinin “istemi üzerine” yapılacak bir toplantı olarak düzenler. Yönetici bu isteme rağmen çağrı yapmıyorsa uygulamada şu yollar izlenir:

• Malikler çağrıyı kendileri yapar: Talepte bulunan üçte birlik grup, aynı usulle (15 gün, imzalı çağrı veya taahhütlü mektup, gündem, ikinci toplantı tarihi) bütün maliklere çağrı gönderir. Bu yolun kabul edilip edilmediği konusunda tereddüt yaşanmaması için usulün eksiksiz uygulanması önemlidir.
• Denetçiye başvurulur: Denetçi de önemli sebep varsa toplantı isteyebilir.
• Sulh hukuk mahkemesine başvurulur: Malikler yönetimde anlaşamıyor veya toplanıp yönetici atayamıyorsa, kat maliklerinden biri KMK m.34 uyarınca anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir.

Yöneticinin görevini yapmaması ayrıca değiştirilmesi için haklı sebep olabilir; KMK m.41'e göre kurul, haklı sebep çıkması halinde yöneticiyi her zaman değiştirebilir. Yeni yönetici seçimi için apartman yöneticisi nasıl seçilir yazımıza bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• “Acil” diye 15 günü kısaltmak: Kanunda kısaltma imkanı yoktur; acil güvenlik önlemleri için yöneticinin m.35/b ve h'deki koruma ve bakım tedbiri alma yetkisi ayrıca vardır.
• Sebebi çağrıda yazmamak: “Önemli bir konu var” demek yetmez.
• Üçte bir sayısını yanlış hesaplamak: 10 malikli bir apartmanda üçte bir için en az 4 malikin imzası gerekir (3,33 aşağı yuvarlanamaz).

Apartman Portal'da toplantı modülüyle çağrıyı oluşturup duyuru ile sakinlere hatırlatma gönderebilir, kararı toplantı kaydına işleyebilirsiniz. Kanuni çağrı şeklinin (imzalı çağrı veya taahhütlü mektup) ayrıca yerine getirilmesi gerekir.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.29, 30, 32, 34, 35, 37, 41) – mevzuat.gov.tr
• 7579 sayılı Kanun (7.5.2026), Resmî Gazete 22.05.2026 – resmigazete.gov.tr