Apartman PortalBirçok apartmanda yöneticilik, toplantıda kimse gönüllü olmayınca "en son taşınan" komşuya kalır. Oysa yönetici; aidat toplayan, ortak giderleri ödeyen, gerektiğinde borçlu kat malikine icra takibi başlatan ve bütün bunların hesabını veren kişidir. Yanlış usulle seçilen bir yöneticinin aldığı kararlar ve başlattığı takipler sonradan tartışma konusu olabilir. Bu rehberde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 34 ve 35. maddelerine dayanarak yöneticinin nasıl seçileceğini, kimlerin yönetici olabileceğini ve ücret konusunu adım adım anlatıyoruz.
Yönetici Seçimi Zorunlu mu?
KMK m.34'e göre kat malikleri, ana gayrimenkulün (apartmanın tamamı) yönetimi için kendi aralarından veya dışarıdan bir ya da birden çok kişiyi veya bir şirketi yönetici olarak atayabilir. Kat maliklerinin sayısı sekiz veya daha fazla ise yönetici atanması zorunludur. Daha küçük yapılarda yönetici seçilmesi zorunlu olmasa da, faturaların kimin adına ödeneceği, banka hesabının kimde olacağı ve aidat takibinin kim tarafından yapılacağı gibi sorular nedeniyle pratikte her apartmanda bir yönetici belirlenmesi önerilir.
Kimler Yönetici Olabilir?
Kanun, yöneticinin mutlaka kat maliki olmasını şart koşmaz. Seçenekler şunlardır:
- Kat maliklerinden biri: En yaygın model. Genellikle ücretsiz ya da sembolik ücretle yürütülür.
- Kiracı veya dışarıdan bir kişi: Kanun yasaklamaz; ancak kiracının taşınmasıyla yönetimsiz kalma riski vardır.
- Birden fazla kişi (yönetim kurulu): Özellikle büyük sitelerde iş bölümü için tercih edilir.
- Profesyonel yönetim şirketi: Tüzel kişi (şirket) yönetici olarak atanabilir; bu durumda şirketin kimin aracılığıyla temsil edileceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
Hangi seçeneğin uygun olduğu yapının büyüklüğüne bağlıdır. 6-12 daireli bir apartmanda gönüllü bir kat maliki genellikle yeterlidir; yüzlerce bağımsız bölümlü sitelerde ise profesyonel yönetim yaygındır. Bu konuda daha fazla bilgi için yönetici ve yönetim kurulu sözlük maddelerine bakabilirsiniz.
Adım Adım Yönetici Seçimi
1. Gündeme alın ve usulüne uygun çağrı yapın
Yönetici seçimi, kat malikleri kurulu (halk arasında genel kurul) toplantısında yapılır. Olağan toplantı, yönetim planında başka bir zaman belirlenmemişse her takvim yılının ilk ayında yapılır (KMK m.29). Çağrıda "yönetici seçimi" maddesinin gündemde açıkça yer alması gerekir; gündemde olmayan konular ancak hazır bulunanların oybirliğiyle görüşülebilir.
2. Adayları ve şartları önceden duyurun
Aday olmak isteyenlerin toplantıdan önce belirlenmesi, ücret talebi varsa bunun açıkça yazılması tartışmayı azaltır. Dışarıdan profesyonel yönetici düşünülüyorsa en az iki-üç firmadan yazılı teklif alınıp toplantıda karşılaştırmalı sunulmalıdır.
3. Doğru çoğunlukla oylayın
KMK m.34'e göre yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır. Yani hem kat maliklerinin sayıca yarısından fazlası hem de toplam arsa payının yarısından fazlası aynı adaya oy vermelidir. Bu, toplantı nisabından farklıdır ve ikinci toplantıda da aranan bir karar çoğunluğudur.
Örnek: 10 daireli, toplam arsa payı 1.000/1.000 olan bir apartmanda aday A; 6 kat malikinden ve toplam 520/1.000 arsa payından oy alırsa seçilir. Aynı aday 6 kat malikinden fakat yalnızca 480/1.000 arsa payından oy alırsa, sayı çoğunluğu sağlansa bile arsa payı çoğunluğu sağlanmadığı için seçilmiş sayılmaz. Arsa paylarınızı bilmiyorsanız arsa payı hesaplama aracı ile tapu kayıtlarından hızlıca oran çıkarabilirsiniz.
4. Çoğunluk sağlanamazsa: sulh hukuk mahkemesi
Gerekli çoğunluk sağlanamazsa, bir kat malikinin başvurusu üzerine sulh hukuk hakimi yöneticiyi atayabilir (KMK m.34). Mahkeme kat maliklerinden birini veya dışarıdan birini atayabilir. Bu yol süre ve masraf gerektirdiği için önce uzlaşma denenmesi önerilir.
5. Kararı karar defterine yazın
Seçim sonucu, oy dağılımı (kişi sayısı ve arsa payı) ile birlikte noter tasdikli karar defterine işlenmeli ve hazır bulunanlarca imzalanmalıdır (KMK m.32). Bankalar hesap açarken ve icra daireleri takip başlatırken bu kararın onaylı örneğini ister. Tutanak için kat malikleri kurulu toplantı tutanağı şablonunu kullanabilirsiniz.
Görev Süresi ve Görevden Alma
Kanunda yöneticinin görev süresi için tek bir sabit süre öngörülmez; süre yönetim planı ve kurul kararıyla belirlenir. Uygulamada ve yönetim planlarının büyük çoğunluğunda görev süresi bir yıldır ve her olağan toplantıda yeniden seçim yapılır. Aynı kişinin tekrar seçilmesine engel yoktur.
Yönetici, görev süresi dolmadan da kat malikleri kurulu kararıyla görevden alınabilir. Haklı bir sebep varsa kat maliklerinden biri de mahkemeden yöneticinin görevden alınmasını isteyebilir. Görevden alınan veya süresi dolan yöneticinin, hesapları ve belgeleri yeni yöneticiye eksiksiz devretmesi gerekir; bu süreç için ayrı hazırladığımız devir teslim rehberine göz atabilirsiniz.
Yönetici Ücretli mi Olmalı?
KMK m.35 uyarınca yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkide, kanunda ve yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde vekalet sözleşmesi (bir kişinin başkası adına iş görmeyi üstlendiği sözleşme) hükümleri uygulanır. Bu nedenle yöneticilik ücretli de ücretsiz de olabilir; ücret, tutar ve ödeme şekli kurul kararıyla belirlenir.
| Model | Avantaj | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Ücretsiz gönüllü kat maliki | Maliyet yok, bina tanıyan kişi | Motivasyon düşüklüğü, zaman sıkıntısı |
| Aidattan muafiyet | Basit, nakit çıkışı yok | Muafiyetin tutarı ve kapsamı karara yazılmalı |
| Aylık ücretli kat maliki | Sorumluluk bilinci artar | Ücret gider kalemi olarak işletme projesine eklenir |
| Profesyonel firma | Muhasebe ve hukuk desteği, süreklilik | Sözleşme süresi, fesih ve fatura şartları netleştirilmeli |
Yöneticiye ücret ödenecekse bu tutar KMK m.20 kapsamında ortak gider olarak kat maliklerine paylaştırılır. KMK m.20'ye göre yönetici, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine, aksine anlaşma yoksa kat malikleri eşit olarak katılır.
Rakamlı örnek: 12 daireli bir apartmanda kurul, yöneticiye aylık 3.000 TL ücret ödenmesine karar verdi. Bu tutar eşit paylaşıldığında her daireye aylık 250 TL düşer. Yönetici de kat maliki olduğu için kendi payına düşen 250 TL'yi de öder; kurul dilerse bunun yerine yöneticiyi aidattan muaf tutmayı seçebilir.
Dışarıdan Profesyonel Yönetici Seçerken
- Firmanın vergi levhası, ticaret sicil kaydı ve referanslarını isteyin.
- Tahsilatların doğrudan apartman adına açılmış banka hesabına yapılmasını şart koşun; paranın firma hesabında birikmesine izin vermeyin.
- Aylık gelir-gider raporu ve yıllık hesap verme yükümlülüğünü sözleşmeye yazın.
- Fesih şartlarını ve devir teslim yükümlülüğünü sözleşmede açıkça düzenleyin.
- Denetçinin firma hesaplarını inceleme yetkisini sınırlandırmayın.
Profesyonel yönetim şirketleri için hazırladığımız yönetim firmaları çözümü sayfasında, birden fazla apartmanı tek panelden yönetmenin nasıl işlediğini inceleyebilirsiniz.
Yöneticinin Temel Görevleri
Yönetici seçildikten sonra kat malikleri kuruluna karşı sorumludur. Başlıca görevleri: ortak yerlerin korunması ve bakımı, kurul kararlarının uygulanması, işletme projesinin hazırlanması, aidatların toplanması, gerektiğinde ödeme yapmayanlara karşı yasal yola başvurulması ve hesap verilmesidir. Ayrıntılı liste için yönetici atanması ve görevleri sayfamıza bakabilirsiniz.
Yeni seçilen bir yöneticinin ilk işi, aidat ve gider kayıtlarını düzenli bir sisteme almak olmalıdır. Apartman Portal'da aidat borçlandırma, tahsilat kaydı ve sakinlere duyuru gönderimini tek yerden yapabilirsiniz; merak ederseniz aidat takibi özelliğine göz atın.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Somut uyuşmazlıklarda bir avukata danışmanızı öneririz.