Apartman PortalKısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman yöneticisi olmak için kat maliki olmayı, binada oturmayı, diploma, sertifika ya da belirli bir meslek şartını aramaz. Yönetici, kat maliklerinin “kendi aralarından veya dışardan” seçtiği herhangi bir kişi olabilir (KMK m.34/1). Asıl şart usuldür: yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır (m.34/4) ve her yıl yeniden atanır (m.34/5). Seçim yapılamazsa sulh hukuk mahkemesi yönetici atar (m.34/6). Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması mecburidir (m.34/2).
“Resmi apartman yöneticisi nasıl olunur” ya da “bina yöneticisi olmak için ne gerekir” diye arayanların çoğu, belediyeden veya bir kurumdan alınacak bir belge olduğunu düşünür. KMK'da böyle bir belge veya tescil yoktur; yöneticiliği resmî kılan şey, usulüne uygun alınmış bir kat malikleri kurulu kararıdır. Bu yazı, yönetici olabilmenin şartlarını ve yöneticiliğe giden yolları tek yerde özetliyor; ayrıntılı konular için ilgili rehberlerimize yönlendiriyor.
Yönetici Olmanın Yasal Şartları
“Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.” (KMK m.34/1)
Madde metninden ve kanunun genel yapısından çıkan şartlar kısa bir listedir:
- Kat malikleri tarafından atanmak: Kimse kendini yönetici ilan edemez. Atama, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla yapılır (m.34/4). Buradaki çoğunluk toplantıya katılanların değil, binadaki bütün kat maliklerinin çoğunluğudur.
- Görevi kabul etmek: Yönetici, kat maliklerine karşı “aynen bir vekil gibi” sorumludur (m.38). Kanunda, seçilen kişiyi görevi kabule zorlayan bir hüküm yoktur.
- Hukuki işlem yapabilecek ehliyette olmak: KMK bunu ayrıca saymaz; ancak yönetici kat malikleri adına ödeme yapar, sözleşme imzalar, banka hesabı açar, dava ve icra takibi başlatır (m.35). Bu nedenle Türk Medeni Kanunu'na göre fiil ehliyeti olan, yani ergin, ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan bir kişinin seçilmesi gerekir (TMK m.10).
- Her yıl yeniden atanmak: Görev bir yıllıktır; eski yönetici tekrar atanabilir (m.34/5).
Kanunda olmayan şartlar da en az bunlar kadar önemlidir. KMK; kat maliki olmayı, binada oturmayı, yaşça büyük olmayı, diploma, kurs belgesi, sertifika, meslek odası kaydı veya adli sicil kaydı sunmayı şart koymaz. Piyasada çeşitli yöneticilik eğitimleri bulunur; bunlar yararlı olabilir ama KMK'ya göre seçilmenin ön şartı değildir. Kat malikleri güvence istiyorsa kanunun verdiği araçları kullanır: yöneticiden teminat istemek (m.34/8) ve hesapları denetlemek üzere bir denetçi seçmek (m.41). Denetçi, yöneticiden farklı olarak kat malikleri arasından seçilir (m.41/3).
Kimler Yönetici Olabilir, Kimler Olamaz?
| Aday | Yönetici olabilir mi? | Dikkat edilecek nokta |
|---|---|---|
| Kat maliki | Evet | En yaygın durum; ücret ve yönetim giderine katılım için m.40 |
| Kat malikinin eşi, çocuğu veya akrabası | Evet | Tapuda adı yoksa “dışardan” seçilmiş sayılır |
| Kiracı | Evet | Kurulda oy hakkı kat malikindedir (m.31) |
| Binada oturmayan kişi veya profesyonel yönetici | Evet | Görev, ücret ve teminat yazılı yapılmalı |
| Yönetim firması | Uygulamada evet | Sözleşmede fiilen yetkili kişi belirtilmeli |
| Çoğunluğu alamayan aday | Hayır | Sayı ve arsa payı çoğunluğu birlikte gerekir (m.34/4) |
| Fiil ehliyeti olmayan kişi (ör. küçük, kısıtlı) | Uygun değil | Yönetici sıfatıyla hukuki işlem yapamaz |
Kat maliki olmayan biri yönetici olabilir mi?
Evet. Kanundaki “dışardan” ifadesi tam olarak bu durumu kapsar. Malik olmayan yöneticinin yetki ve sorumluluğu, malik yöneticininkinden farklı değildir. Kiracının yönetici olmasına özgü ayrıntılar (oy hakkı, vekâlet, taşınma riski, yönetim firması seçimi) için kiracı apartman yöneticisi olabilir mi yazımıza bakabilirsiniz.
Kat malikinin eşi yönetici olabilir mi?
Evet. Tapuda adı geçmeyen eş kat maliki değildir; dışarıdan seçilen kişi olarak yönetici atanabilir. Dikkat edilmesi gereken iki nokta vardır:
- Oy hakkı: Eş, kat malikleri kurulunda kendi adına oy kullanamaz; oy hakkı kat malikine aittir. Malik, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir (m.31/son); bu durumda eş, vekâlet aldığı malikin oyunu kullanır.
- Ortak mülkiyet: Daire tapuda iki eşin ortak mülkiyetindeyse iki eş de malik sıfatı taşır ve eş zaten “kendi aralarından” seçilmiş olur. Bu durumda kurulda bölüm maliklerini, içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder (m.31/3).
Yöneticiliğe Giden Dört Yol
Bir kişi apartman veya site yöneticisi olarak şu yollardan biriyle göreve gelir:
- Kat malikleri kurulu kararıyla atanmak. En yaygın yol budur. Toplantı, oylama ve tutanak adımlarını apartman yöneticisi nasıl seçilir rehberinde adım adım anlattık.
- Sulh hukuk mahkemesince atanmak. Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, bir kat malikinin başvurusu üzerine mahkeme binaya yönetici atar (m.34/6). Bu yönetici, kurulca atanan yöneticiyle aynı yetkilere sahiptir ve atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez (m.34/7).
- Bütün bölümlerin tek kişide olması. Binanın tüm bağımsız bölümleri bir kişiye aitse o kişi kanunen yönetici durumundadır (m.34/3); ayrıca seçim yapılmaz.
- Sitede blok veya site yöneticisi olarak atanmak. Toplu yapılarda, yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe blok yöneticisini bloktaki kat malikleri, site genelindeki ortak yer ve tesislerin yöneticisini ise toplu yapı temsilciler kurulu atar (m.71).
Henüz kat mülkiyetine geçmemiş, kat irtifakı aşamasındaki binalarda da kat irtifakı sahipleri kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilir (m.17/2).
“Resmi” Apartman Yöneticisi Nasıl Olunur?
Belediyeye, muhtarlığa veya bir bakanlığa yapılan bir “yönetici tescili” KMK'da öngörülmemiştir. Yöneticiliği resmî ve ispatlanabilir kılan adımlar şunlardır:
- Karar defterine yazılmış atama kararı: Kat malikleri kurulu kararları, sayfaları noter mühürlü bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanır (m.32/4). Yöneticinin kim olduğu sorulduğunda bakılacak ilk yer bu karardır.
- Giriş levhası: Yöneticinin adı soyadı ile iş ve ev adresi, binanın kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılır (m.34/son). Asılmazsa ilgilinin başvurusu üzerine idari para cezası öngörülmüştür.
- Yönetici sıfatlı banka hesabı: Yönetici, topladığı paraları muteber bir bankada kendi adına fakat yönetici sıfatı gösterilerek açtırdığı hesapta tutar (m.35/j). Hesap açılışında hangi belgelerin istendiğini bankanıza sorun; atama kararının örneği çoğu zaman istenir.
- Defter ve belgeleri teslim almak: Yönetici kurul kararlarını, ihtar ve tebligatları ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazmak ve belgeleri saklamakla yükümlüdür; bu defteri her takvim yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde notere kapattırır (m.36).
Ücretli Yönetici Olmak İçin Ek Şart Var mı?
Ücret almak, yönetici olabilmek için ek bir hukuki şart doğurmaz. Yönetici, yönetim planında veya sözleşmesinde ücret yazmasa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (m.40/3). Kat malikleri arasından atanan yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına kurul karar verir; karar yoksa yönetici, görev süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (m.40/4).
Ücretli yöneticilikte vergi ve sosyal güvenlik boyutu ayrıca gündeme gelir; bunu ücretli apartman yöneticisinin SGK ve vergi durumu yazımızda ayrıntılı ele aldık. Dışarıdan profesyonel bir yönetici seçilecekse, kat malikleri sözleşmeye teminat şartı koyabilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir (m.34/8).
Seçildikten Sonra: Görevde Kalmanın Şartları
Kanundaki şartlar seçilmek içindir; görevde kalmak ise yükümlülüklerin yerine getirilmesine bağlıdır. Kat malikleri kurulu yöneticiyi devamlı olarak denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (m.41/1). Aday olmadan önce bilinmesi gereken en temel yükümlülük hesap vermektir:
“Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısiyle o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.” (KMK m.39/1)
Bunun yanında yönetici, m.35'te sayılan işleri yürütür: kurul kararlarını uygulamak, binayı sigorta ettirmek, avans toplamak, borcunu ödemeyen kat malikine karşı dava ve icra takibi yapmak, kurulu toplantıya çağırmak ve asansörlerin aylık bakımı ile yıllık kontrollerini yaptırmak bunlardan bazılarıdır. Atama kuralının tam metni ve açıklaması için KMK madde 34 sayfamıza bakabilirsiniz.
Bunu da okuyun: Apartman Yöneticisi Aidat Makbuzu Vermek Zorunda mı?
Binada Yönetici Yoksa Ne Olur? Kaç Daireden Sonra Zorunlu?
Kaç daireden sonra yönetici zorunludur sorusunun cevabı kanunda açıktır: anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir (m.34/2). Bu şartı taşıyan bir binada yönetici atanmamışsa:
“Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.” (KMK m.35/son)
Yani yönetici seçmemek sorumluluğu ortadan kaldırmaz, bütün maliklere yayar. Herhangi bir kat maliki de sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir (m.34/6). Sekizden az bağımsız bölümlü binalarda yönetici atamak isteğe bağlıdır; bunun pratikteki sonuçlarını küçük apartmanda yönetici gerekli mi yazımızda anlattık.
Zorla Apartman Yöneticisi Yapılabilir mi?
KMK, belirli bir kat malikini yönetici olmaya zorlayan bir hüküm içermez; zorunlu olan, binanın bir yöneticisinin bulunmasıdır. Sıra ile yöneticilik kanunda düzenlenmemiştir; ancak yönetim planı veya kurul kararıyla kurulabilir. Kimse gönüllü olmazsa dışarıdan ücretli bir yönetici seçmek, görevi üç kişilik bir yönetim kuruluna bölmek ya da mahkemeden atama istemek mümkündür. Sıra ile yönetimin dayanağını ve görevi reddetmenin sonuçlarını apartman yöneticisi olmak zorunlu mu yazısında ayrıntılı ele aldık.
Apartmana Dışarıdan Yönetici Nasıl Atanır?
- Gündemi açık yazın: Toplantı çağrısına “yönetici atanması” maddesini koyun ve adayın kat maliki olmadığını belirtin.
- Çoğunluğu doğru hesaplayın: Karar için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu gerekir (m.34/4). Kiracılar ve tapuda adı olmayan aile üyeleri bu hesaba girmez.
- Şartları yazılı yapın: Görev listesi, ücret, banka hesabı yetkisi, raporlama sıklığı, teminat ve görev bitiminde devir teslim usulünü bir sözleşmeye veya ayrıntılı bir kurul kararına bağlayın.
- Denetimi kurun: Kat malikleri arasından bir denetçi veya üç kişilik bir denetim kurulu seçin (m.41/3).
- Görünür kılın: Yöneticinin bilgilerini girişe asın, defterleri ve belgeleri tutanakla teslim edin, yeni yöneticiyi tüm sakinlere duyurun.
Bu adımlar, yönetici kat maliki olsa da olmasa da aynıdır. Fark yalnızca oy hakkında ortaya çıkar: dışarıdan gelen yönetici, kat maliklerinin kararlarını uygular ama o kararlarda oy kullanmaz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.