Apartman PortalKısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu, belirli bir kat malikini yönetici olmaya zorlayan bir hüküm içermez. Zorunlu olan, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binada bir yöneticinin atanmasıdır (KMK m.34/2). Kimse gönüllü olmazsa kat malikleri dışarıdan bir yönetici seçebilir, sıra ile yöneticiliği kurul kararı veya yönetim planıyla düzenleyebilir ya da son çare olarak sulh mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir (KMK m.34/6).
"Bu yıl sıra sende" cümlesi apartmanlarda en çok gerilim yaratan cümlelerden biri. Bu yazıda kanunun gerçekte ne söylediğini, sıra ile yöneticiliğin hukuki dayanağını ve kimse yönetici olmak istemediğinde binanın nasıl yönetileceğini adım adım anlatıyoruz.
Kanun Ne Diyor? KMK m.34
"Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir." (KMK m.34/1-2)
Maddenin dili önemlidir: zorunluluk binanın bir yöneticiye sahip olmasıyla ilgilidir, kişiyle değil. Kanunda "seçilen kat maliki görevi kabul etmek zorundadır" şeklinde bir cümle yoktur. Ayrıca yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.38) ve vekâlet ilişkisi taraflarca her zaman tek taraflı sona erdirilebilir (TBK m.512). Bu nedenle isteksiz birini zorla yönetici yapmak, pratikte sürdürülebilir bir çözüm değildir.
Bağımsız Bölüm Sayısına Göre Durum
| Bina tipi | Yönetici atanması | Yönetici yoksa |
|---|---|---|
| 8 ve üzeri bağımsız bölüm | Mecburi (KMK m.34/2) | m.35'te sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (KMK m.35/son); malikler sulh mahkemesinden atama isteyebilir |
| 7 ve daha az bağımsız bölüm | İsteğe bağlı | Kat malikleri yönetimi birlikte yürütür; yine de bir sorumlu kişi seçmek pratikte işleri kolaylaştırır |
| Tüm bölümler tek kişide | Malik kanunen yönetici durumundadır (KMK m.34/3) | - |
"Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur." (KMK m.35/son)
Yani yönetici seçmeyen bir apartmanda asansör bakımı, sigorta, ortak giderlerin ödenmesi gibi işler ortada kalmaz; sorumluluk tüm maliklere birlikte yüklenir. Kimse istemediği için yönetici seçmemek, sorumluluğu ortadan kaldırmaz, herkese dağıtır.
Sıra ile Yöneticilik: Hukuki Dayanağı Ne?
"Sıra ile yöneticilik" ifadesi KMK'da geçmez. Uygulamada iki yoldan biriyle kurulur:
- Yönetim planı hükmü: Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir (KMK m.28/1). Planda daire sırasına göre dönüşümlü yöneticilik öngörülmüşse bu düzen esas alınır. Planı değiştirmek için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28/3).
- Kat malikleri kurulu kararı: Kurul, her yıl yapılan atamada (KMK m.34/5) bir sıra listesi benimseyebilir ve bunu karar defterine yazabilir.
Sıradaki kişi görevi kesinlikle istemiyorsa ne olacağı yönetim planındaki hükmün ifadesine ve somut duruma bağlıdır; kanunda açık bir yaptırım yoktur. Uygulamada en sağlıklı yol, sıradaki kişiyle sırayı takas etmek, ücretli bir yöneticiye geçmek veya görevi bölerek (örneğin üç kişilik yönetim kurulu) yükü hafifletmektir.
Kimse Yönetici Olmak İstemiyorsa: Adım Adım Çözüm
Adım 1: Yükü somutlaştırın
İsteksizliğin çoğu belirsizlikten kaynaklanır. Yöneticinin yıllık iş listesini çıkarın: aidat tahsilatı, giderlerin ödenmesi, yıllık hesap verme (KMK m.39), defterlerin tutulması ve notere kapattırılması (KMK m.36), asansör bakımı (KMK m.35/l), kurulun toplantıya çağrılması (KMK m.35/k). Liste görünür hale geldiğinde paylaşım daha kolay konuşulur.
Adım 2: Ücret veya gider muafiyeti konuşun
Yönetici, sözleşmede ücret yazmasa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (KMK m.40/3). Ayrıca kat maliki yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına kurul karar verir; karar yoksa yönetici, kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (KMK m.40/4). Rakamlar ve örnekler için apartman yöneticisi maaşı yazımıza bakın.
Adım 3: Yükü bölün
Tek kişi yerine üç kişilik bir yönetim kurulu seçilebilir (KMK m.34/1): biri tahsilatı, biri teknik işleri, biri yazışmaları üstlenir. Sıra ile yönetimi de "bir yıl başkan, bir yıl üye" şeklinde kademeli yapmak mümkündür.
Adım 4: Dışarıdan yönetici düşünün
Kanun, yöneticinin dışarıdan seçilmesine açıkça izin verir. Profesyonel yönetici veya yönetim firması seçeneğini karşılaştırmak için profesyonel site yönetimi mi, gönüllü yönetici mi yazısına bakabilirsiniz.
Adım 5: Son çare, sulh mahkemesi
"Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır." (KMK m.34/6)
Mahkemenin atadığı yönetici, kurulun atadığı yöneticiyle aynı yetkilere sahiptir ve atanmasından itibaren altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez (KMK m.34/7).
Gönüllüyü Ürkütmemek İçin Pratik Öneriler
- Görev süresini net tutun: Yöneticilik zaten bir yıllıktır (KMK m.34/5); bunu başta söylemek "ömür boyu yönetici" korkusunu azaltır.
- Kayıtları devredilebilir yapın: Defter ve tahsilat bilgisi tek bir kişinin telefonunda değil, ortak bir sistemde durursa yıl sonunda devir kolaylaşır.
- Hesap vermeyi rutin hale getirin: Düzenli raporlanan bir bütçe, yöneticiyi şüpheden korur.
- Seçimi usulüne uygun yapın: Toplantı ve oylama adımları için apartman yöneticisi nasıl seçilir rehberine bakın.
Sıra ile yönetilen apartmanlarda en büyük sorun her yıl sıfırdan başlamaktır. Apartman Portal'da birden fazla yönetici tanımlanabilir ve yönetim devri panelden yapılır; aidat, gider ve duyuru geçmişi bir sonraki yöneticiye eksiksiz geçer.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.