Apartman PortalKısa cevap: Evet, alabilir ve çoğu zaman alması gerekir. Konut olarak kullanılan bir apartmanın yönetimi ticari kazanç elde etmediği için vergi mükellefi değildir; ama banka hesabı açmak, kapıcı veya temizlik görevlisi için SGK işyeri tescili yaptırmak ve resmi yazışmalarda yönetimi tanımlamak için vergi dairesinden bir vergi kimlik numarası alınır. Uygulamada buna mükellefiyet doğurmayan, “potansiyel” vergi numarası denir. Numara almak, apartmanın vergi ödeyeceği anlamına gelmez.
Yöneticilerin en sık karıştırdığı nokta şu: “Vergi numarası alırsak beyanname vermek zorunda kalır mıyız?” Bu yazıda numaranın ne zaman gerektiğini, kapıcı çalıştıran binalarda neyin değiştiğini ve nerede bir mali müşavire ihtiyaç duyacağınızı anlatıyorum.
Apartman Yönetimi Vergi Mükellefi midir?
Gelir vergisi gerçek kişilerin, kurumlar vergisi ise şirket, dernek, vakıf işletmesi gibi kurumların kazancını vergilendirir. Kat malikleri kurulu ve yönetici bunların hiçbiri değildir; apartman yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak giderleri toplayıp harcayan bir yönetim organizasyonudur. Topladığı aidat bir kazanç değil, giderlere katılım payıdır. Bu nedenle konut apartmanı yönetimi kural olarak gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olmaz.
Vergi numarası ise bir kimlik numarasıdır. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (VUK) çerçevesinde Gelir İdaresi, mükellef olmayan kişi ve kuruluşlara da vergi kimlik numarası verebilmektedir. Apartman yönetimleri bu kapsamda numara alır.
Vergi Numarası Ne Zaman Gerekir?
| Durum | Vergi numarası gerekir mi? |
|---|---|
| Apartman adına banka hesabı açmak | Bankaların çoğu ister |
| Kapıcı, temizlikçi, bahçıvan gibi sigortalı çalıştırmak | SGK işyeri tescili için gerekir |
| Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerini yönetim adına almak | Kuruma göre istenebilir |
| Faturaların apartman yönetimi adına kesilmesi | Tedarikçiler genellikle ister |
| Yalnızca birkaç dairelik, personelsiz, nakit kasalı yönetim | Zorunlu değil ama önerilir |
Banka tarafı için ayrıntılı belge listesi apartman adına banka hesabı nasıl açılır yazımızda.
Adım Adım: Vergi Numarası Almak
- Yönetici seçim kararını hazırlayın: Yöneticinin seçildiği kat malikleri kurulu kararının karar defterindeki örneği; bazı vergi daireleri noter onaylı suret ister.
- Bağlı vergi dairesini öğrenin: Apartmanın adresinin bağlı olduğu vergi dairesine başvurulur.
- Başvuruyu yapın: Yönetici kimliği, seçim kararı ve gerekirse yönetim planı ile vergi dairesine dilekçe verilir; başvurunun şekli ve istenen belgeler daireye göre değişebilir, önceden telefonla teyit edin.
- Numarayı kayda alın: Verilen numarayı, unvanı (“… Apartmanı Yönetimi” gibi) ve tarihini yönetim dosyasına ekleyin; devir teslimde yeni yöneticiye aktarın.
Kapıcı Çalıştıran Binalarda Ne Değişir?
SGK işyeri tescili
Kapıcı veya başka bir görevli çalıştıran apartman yönetimi, 5510 sayılı Kanun açısından işverendir. İşyeri bildirgesi verilir (m.11), apartmana işyeri sicil numarası tahsis edilir ve sigortalı işe giriş bildirgesi çalışma başlamadan önce verilir (m.8). Aylık prim ve hizmet bildirimleri bu sicil üzerinden yapılır. Ayrıntılı süreç için kapıcı işe alma rehberimize bakın.
Stopaj (gelir vergisi kesintisi) var mı?
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) m.23/6, hizmetçilerin ücretlerini gelir vergisinden istisna eder ve hizmetçi tanımına özel fertler tarafından apartmanlarda kapıcılık gibi özel hizmetlerde çalıştırılanları da sayar. Uygulamada konut olarak kullanılan apartmanların kapıcılarına ödenen ücretler bu kapsamda değerlendirilir; damga vergisi uygulamasını mali müşavirinizle teyit edin. Yani tamamen veya kısmen konut olan bir apartmanda kapıcı maaşından gelir vergisi kesilmez; ancak SGK primi kesilir ve işveren payı ödenir.
Tamamen işyerlerinden oluşan iş hanı veya iş merkezlerinde ise kapıcı ücreti bu istisnadan yararlanmaz; ücret üzerinden gelir vergisi kesintisi yapılıp muhtasar beyanla bildirilmesi gündeme gelir. Karma kullanımlı binalarda ve dışarıdan serbest meslek hizmeti (avukat, mali müşavir) alındığında yönetimin kesinti yükümlülüğü yapının niteliğine göre değişebileceğinden mutlaka mali müşavirle netleştirin.
Varsayımsal örnek
20 daireli, tamamı konut olan bir apartman 2026 brüt asgari ücretiyle (33.030 TL) bir kapıcı çalıştırıyor olsun. Kapıcı ücreti GVK m.23/6 kapsamında gelir vergisinden istisna olduğu için bordroda gelir vergisi satırı sıfırdır; işçiden yalnızca SGK ve işsizlik sigortası payları kesilir. Yönetimin aylık işi; ücreti hesaptan ödemek, SGK bildirimini zamanında yapmak ve işveren payını yatırmaktır. Aynı bina iş merkezi olsaydı ücret üzerinden gelir vergisi kesintisi ve muhtasar beyan gündeme gelecekti.
Vergi Numarası Alınca Beyanname Verilir mi?
Numara tek başına beyanname yükümlülüğü doğurmaz. Beyan, ancak yönetimin vergi kesintisi yapması gereken bir ödeme varsa (örneğin iş merkezinde kapıcı ücreti) gündeme gelir. Ortak alanların kiraya verilmesinden doğan gelir ise yönetimin değil kat maliklerinin geliri sayılır; bu konuyu ortak alan geliri vergiye tabi mi yazımızda ayrıca ele aldık.
Sık Yapılan Hatalar
- Banka hesabını vergi numarası olmadan yöneticinin kişisel TC kimlik numarasıyla açmak,
- Kapıcıyı SGK işyeri tescili olmadan çalıştırmak,
- Konut apartmanında kapıcı ücretinden gereksiz gelir vergisi kesmek ya da iş merkezinde kesmemek,
- Vergi numarası belgesini devir teslimde yeni yöneticiye vermemek.
Apartman Portal'da personel modülünde görevlinin vardiya ve avans kayıtlarını tutabilir, maaş ve SGK ödemelerini kasa/banka hareketi olarak işleyebilirsiniz; bordro ve beyanname işleri ise mali müşavirinizde kalır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Vergi ve SGK yükümlülükleri yapının niteliğine göre değiştiğinden bir mali müşavire danışın.
Kaynaklar
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.23, m.94 – mevzuat.gov.tr
- 213 sayılı Vergi Usul Kanunu – mevzuat.gov.tr
- 5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu m.8, m.11 – mevzuat.gov.tr
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – mevzuat.gov.tr
- Kapıcı ücretlerinde gelir ve damga vergisi istisnası – alomaliye.com