Apartman PortalKısa cevap: Apartmanın yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğüne verilen kuruluş belgeleri arasında saklanır. Planın bir örneğini en güvenilir şekilde, binanın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne kat maliki olarak başvurarak alabilirsiniz. Daha hızlı yol, yöneticiden veya önceki yöneticiden mevcut kopyayı istemektir. e-Devlet üzerinden tapu bilgilerinizi görebilirsiniz; ancak yönetim planı metninin tamamının çevrim içi indirilebildiğini her taşınmaz için varsaymayın, güncel durumu e-Devlet ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kanallarından kontrol edin.
Yönetim planı; aidat paylaşımı, toplantı zamanı, evcil hayvan, otopark kullanımı gibi birçok uyuşmazlıkta ilk bakılacak belgedir. Bu yazıda planı nereden ve nasıl bulacağınızı adım adım anlatıyoruz.
Yönetim Planı Nedir, Neden Önemlidir?
Yönetim planı, binanın iç yönetmeliği gibidir. KMK m.28 onu şöyle tanımlar:
“Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.” (KMK m.28/1)
Plan bütün malikleri bağlayan bir sözleşme olduğu için, metnini bilmeden bir kurala itiraz etmek veya bir kural koymak çoğu zaman yanlış sonuç verir. Örneğin planınızda ortak giderlerin eşit paylaşılacağı yazıyorsa, arsa payına göre paylaşım tartışması baştan farklı bir zemine oturur.
Plan Resmi Olarak Nerede Saklanır?
Kanun, planın ve değişikliklerinin tapu kaydıyla bağlantısını şöyle kurar:
“Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.” (KMK m.28/5)
Yani tapu kaydının “Beyanlar” bölümünde planın tarihi görünür, metnin kendisi ise tapu müdürlüğündeki kuruluş belgeleri arasında durur. Değişiklikler de planın ekine bağlanır. Bu nedenle tapuda duran metin, en güncel resmi metindir; elden ele dolaşan fotokopiler eski kalmış olabilir.
Adım Adım: Yönetim Planına Ulaşmak
Adım 1: Yöneticiden isteyin
KMK m.36, yöneticinin bina ile ilgili bütün belgeleri bir dosyada saklamasını öngörür. Çoğu binada yönetim planının bir kopyası bu dosyadadır. Kat maliki olarak yöneticiden kopyayı istemek en hızlı yoldur. Belge talebinizi yazılı yapmak isterseniz yönetime dilekçe örnekleri yazımızdaki belge isteme metnini kullanabilirsiniz. Maliklerin yönetimden belge isteme hakkı için kat maliki belge inceleme hakkı yazımıza bakın.
Adım 2: e-Devlet'te tapu kaydınızı kontrol edin
e-Devlet üzerinden tapu bilgilerinizi ve taşınmazınıza ait kayıtları görüntüleyebilirsiniz. Kayıtta yönetim planına ilişkin beyanın tarihi yer alabilir; bu tarih, tapu müdürlüğüne başvururken işinizi kolaylaştırır. Yönetim planı metninin çevrim içi görüntülenip indirilebilmesi hizmetlerin kapsamına ve taşınmaza göre değişebilir; güncel seçenekleri turkiye.gov.tr ve TKGM'nin resmi kanallarından kontrol edin.
Adım 3: Tapu müdürlüğüne başvurun
Binanın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne kimliğinizle başvurarak yönetim planının onaylı bir örneğini isteyebilirsiniz. Başvuruda ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasını yanınızda bulundurun. Örnek verilmesi için bir ücret veya harç alınıp alınmadığını ve randevu gerekip gerekmediğini güncel olarak tapu müdürlüğünden veya TKGM'den öğrenin. Malik değilseniz (örneğin kiracıysanız) tapu kayıtlarına erişiminiz sınırlı olabilir; bu durumda ev sahibinizden veya yöneticiden isteyin.
Adım 4: Değişiklikleri de isteyin
Plan yıllar içinde değiştirilmiş olabilir. Örnek isterken planın eklerini ve sonradan yapılan değişiklikleri de istediğinizi belirtin. Değişiklik için gereken çoğunluk ve süreç yönetim planı nasıl değiştirilir yazımızda anlatılıyor.
Yönetim Planı Hiç Bulunamazsa
Eski binalarda planın kaybolduğu veya tapuda yalnızca standart bir metnin bulunduğu durumlarla karşılaşılabilir. Böyle bir durumda:
- Kanun uygulanır: KMK m.28/2'ye göre yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde uyuşmazlıklar kanuna ve genel hükümlere göre çözülür. Yani plan bulunamasa bile bina yönetimsiz kalmaz.
- Kat irtifakı aşamasındaki binalar: Yapı tamamlanıp kat mülkiyetine henüz geçilmemişse plan kat irtifakı kurulurken verilmiş olabilir. Bu aşamadaki binalar için yeni binada ilk yönetici ve yönetim planı yazımıza bakın.
- Yeni plan hazırlanması: Plan gerçekten eksik veya ihtiyaca cevap vermiyorsa, kanundaki çoğunlukla yeni bir plan veya değişiklik kabul edilip tapuya bildirilebilir. Bu süreçte bir avukattan destek almanızı öneririz.
Plana Bakarken Nelere Dikkat Etmeli?
- Ortak giderlerin paylaşım esası (eşit mi, arsa payına göre mi),
- Genel kurulun toplanma zamanı ve çağrı usulü,
- Yönetici ve denetçinin seçimi, ücreti ve görev süresi,
- Ortak alanların, otoparkın ve bahçenin kullanım kuralları,
- Gecikme tazminatı ve yasaklanan kullanımlar.
Planı bulduğunuzda bir kopyasını dijital olarak saklamak, sonraki yöneticilerin işini kolaylaştırır.
Apartman Portal'da yönetici, yönetim planı gibi binanın temel belgelerini belgeler alanına yükleyip sakinlerle paylaşabilir. Böylece “plan kimde?” sorusu her yönetim değişiminde yeniden sorulmaz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.