Yönetim planı değiştirmek için kaç oy gerekir?

KMK m.28/3'e göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. 40 malikli bir sitede bu 32 malik demektir.

Yönetim planı daireyi yeni satın alanı da bağlar mı?

Evet. Yönetim planı ve değişiklikleri kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini, yani mirasçıları ve sonradan satın alanları da bağlar.

Yönetim planında olmayan bir konu nasıl çözülür?

Planda hüküm yoksa uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Yönetim planı değişikliği tapuya bildirilmeli mi?

Evet. Değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklikler kuruluş belgeleri arasında saklanır.

KMK Madde 28: Yönetim Planı ve Değiştirilmesi

KMK m.28: yönetim planı tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir ve değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Örnek hesap.

Madde 28 - Tam Metin

Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Değişiklik notu: Üçüncü fıkra 13/4/1983 tarihli 2814 sayılı Kanunun 11. maddesiyle değiştirilmiştir.

Kaynak: mevzuat.gov.tr - 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güncel metin)

Sade Türkçe açıklama

Yönetim planı, apartmanın veya sitenin iç tüzüğüdür. Madde 28'e göre yönetim planı; yönetim tarzını, bağımsız bölümlerin ve ortak yerlerin kullanılma amacını ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacağı ücreti ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenler. En önemli özelliği, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olmasıdır.

Yönetim planı kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilir ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir. Böylece daireyi sonradan satın alan (cüzi halef) veya miras yoluyla edinen (külli halef) kişiler de plana bağlı olur. Plan, yönetici ve denetçileri de bağlar.

Planda hüküm bulunmayan konularda uyuşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre çözülür. Yani yönetim planı kanunun boşluklarını doldurur, ama kanunun emredici kurallarını değiştiremez; örneğin m.20'deki gecikme tazminatı oranını yükseltemez.

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Değişiklik için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Bu oran sadece toplantıya katılanlara göre değil, tüm maliklere göre hesaplanır. Değişikliğe karşı çıkan malikin m.33'e göre mahkemeye başvurma hakkı saklıdır. Değişikliklerin tarihi tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve değişiklik metni kuruluş belgeleri arasında saklanır; tapuya bildirilmeyen değişiklikler sonradan ispat ve bağlayıcılık tartışması yaratabilir.

Pratik örnek

40 bağımsız bölümlü bir site, yönetim planına “ortak alan havuzunun kullanım saatleri ve misafir kuralları” maddesi eklemek istiyor. Gerekli oy: 40 × 4/5 = 32 kat maliki. Olağan genel kurula 28 malik katılıyor ve hepsi “evet” diyor; bu yeterli değildir. Yönetim, kalan maliklerden yazılı oy/imza toplayarak 32'ye ulaşabilir; ardından karar m.32'deki noter tasdikli karar defterine işlenir ve tapu müdürlüğüne beyanlar hanesine işlenmesi için başvurulur.

Yönetici ücretini belirlemek ise yönetim planı değişikliği gerektirmez: Plan ücretin genel kurulca belirleneceğini söylüyorsa olağan çoğunlukla karar alınabilir.

Sık yapılan hatalar

Yönetim planını hiç okumamak: Pek çok anlaşmazlığın cevabı (evcil hayvan, otopark, gider paylaşımı) zaten planda yazılıdır.
Basit çoğunlukla plan değiştirmek: Beşte dört şartı sağlanmadan yapılan “değişiklik” plan değişikliği sayılmaz ve iptal davasına açıktır.
Kanuna aykırı hüküm koymak: Planın emredici kanun hükümlerine aykırı maddeleri uygulanmaz.
Tapuya işletmemek: Değişikliğin beyanlar hanesine işlenmemesi, yeni malikler açısından sorun çıkarır.

İlgili maddeler ve rehberler

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.