Kiracı gürültü yaparsa ev sahibi de sorumlu mu?

Evet. KMK m.18/2'ye göre kat maliki borçları kiracıya da uygulanır ve borcu yerine getirmeyenler kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olur. Yönetim hem kiracıya hem ev sahibine başvurabilir.

Komşuluk kurallarına uymayan biri için nereye başvurulur?

Önce yönetici ve kat malikleri kurulu uyarır. Sonuç alınamazsa zarar gören kat maliki, KMK m.33 uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Apartmanda evcil hayvan beslemek yasak mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda evcil hayvanı genel olarak yasaklayan bir hüküm yoktur. Konu yönetim planı hükümleri ve m.18'deki komşuları rahatsız etmeme borcu çerçevesinde değerlendirilir; somut durum için yönetim planınızı kontrol edin.

Yönetici kendi başına apartman kuralı koyabilir mi?

Hayır. Bağlayıcı kurallar yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında yer almalıdır. Yönetici bu kuralları uygular ama kendi başına yeni yasak getiremez.

KMK Madde 18: Komşuluk Hukuku ve Kat Maliki Borçları

KMK m.18 kat maliklerine ve kiracılara dürüstlük, birbirini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma borcu yükler. Gürültü, koku ve ortak alan kuralları burada.

Madde 18 - Tam Metin

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
(Mülga son fıkra: 14/11/2007-5711/24 md.)

Değişiklik notu: Maddenin son fıkrası 14/11/2007 tarihli 5711 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır (metinde "Mülga son fıkra" olarak gösterilir).

Kaynak: mevzuat.gov.tr - 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güncel metin)

Sade Türkçe açıklama

Madde 18, apartman ve site yaşamının komşuluk anayasası gibidir. Kat malikleri hem kendi bağımsız bölümlerini (dairelerini) hem eklentileri (depo, otopark yeri gibi) hem de ortak yerleri (merdiven, bahçe, çatı, sığınak) kullanırken üç temel kurala uymak zorundadır: doğruluk (dürüstlük) kaidelerine uymak, birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememek, yönetim planı hükümlerine uymak. Bu yükümlülük karşılıklıdır; yani her malik hem borçlu hem de alacaklıdır.

Maddenin ikinci fıkrası çok önemli bir genişletme yapar: Kanundaki kat maliki borçları, dairede oturan kiracılara, oturma (sükna) hakkı sahiplerine ve daireden herhangi bir şekilde devamlı faydalanan herkese de uygulanır. Bu kişiler borçlarını yerine getirmezse kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olur. Pratikte bu, gürültü yapan kiracı için yönetimin hem kiracıya hem de ev sahibine başvurabileceği anlamına gelir.

Maddenin son fıkrası 14/11/2007 tarihli 5711 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır. Bugün evcil hayvan konusu ağırlıklı olarak yönetim planı ve genel komşuluk kuralları (rahatsız etmeme borcu) çerçevesinde değerlendirilir.

“Rahatsız etmemek” neleri kapsar?

Gece saatlerinde yüksek sesli müzik, sürekli darbe sesleri, gürültülü tadilat.
Balkondan kül, su veya çöp atmak; sigara dumanının ortak alanlara yayılması.
Ortak alanları (merdiven boşluğu, otopark, bahçe) kişisel eşyayla işgal etmek.
Yönetim planında yasaklanan kullanımlar (örneğin çatı terasında mangal).

Rahatsızlığın ölçüsü “olağan komşuluk katlanma sınırı”dır: Bir apartmanda çocuk sesi veya gündüz yapılan kısa süreli tadilat olağandır; her gece 02.00'de süren parti olağan değildir.

Pratik örnek

24 daireli bir sitede 7 numaralı dairenin kiracısı haftada üç gece geç saatlere kadar yüksek sesle müzik dinliyor. Yönetici önce yazılı uyarı bırakıyor, ardından ev sahibine taahhütlü mektupla bilgi veriyor. Durum sürerse 6 numaralı dairenin maliki, KMK m.33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim, rahatsızlığın kısa bir sürede sona erdirilmesine karar verir; karara uyulmazsa 250 TL ile 2.000 TL arasında idari para cezası uygulanabilir. Rahatsızlık bir yıl boyunca mahkeme emrine rağmen sürerse KMK m.25'teki “çekilmezlik” şartı oluşabilir.

Sık yapılan hatalar

“Kiracıdır, ev sahibini ilgilendirmez” demek: m.18/2 kiracıyı ve kat malikini birlikte sorumlu tutar; ev sahibi kiracısını uyarmakla da ilgilenmelidir.
Yönetim planını okumadan kural koymak: Yönetici kendi başına yasak koyamaz; kural ya yönetim planında ya da kat malikleri kurulu kararında olmalıdır.
Kendi kendine hak almak: Gürültü yapan komşunun elektriğini kesmek, kapısına not yapıştırıp teşhir etmek hukuka aykırıdır ve sorumluluk doğurabilir.
Delil toplamamak: Tarihli şikâyet kayıtları, ses kayıtları ve tanık beyanı olmadan mahkemede rahatsızlığı ispatlamak zorlaşır.

İlgili maddeler ve rehberler

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.