Dış cepheyi farklı renge boyatmak için kaç kişinin onayı gerekir?

KMK m.19/2'ye göre bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. 20 malikli bir binada bu 16 malik demektir.

Kendi dairemde duvar yıkabilir miyim?

Taşıyıcı olmayan ve anayapıya zarar vermeyen değişiklikler mümkündür; ancak kolon, kiriş veya perde duvar gibi anayapıya zarar verecek müdahaleler kendi bağımsız bölümünüzde bile yasaktır.

Acil çatı onarımı için de beşte dört rıza gerekir mi?

Bozukluğun anayapıya veya dairelere zarar verdiği ve acil onarım gerektiği mahkemece tespit edilmişse, projesine ve tekniğine uygun onarım için kat maliklerinin rızası aranmaz.

İzinsiz yapılan cephe değişikliğine ne yapılabilir?

Diğer kat malikleri veya yönetici, sulh hukuk mahkemesinde eski hâle getirme talep edebilir; kusurla verilen zarar için tazminat da istenebilir.

KMK Madde 19: Dış Cephe, Ortak Yer ve Beşte Dört Rıza

KMK m.19: ortak yerde inşaat, onarım, tesis ve farklı renkte dış boya için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. İstisnalar ve örnek hesap.

Madde 19 - Tam Metin

Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Değişiklik notu: İkinci fıkra 14/11/2007 tarihli 5711 sayılı Kanunun 8. maddesiyle değiştirilmiştir.

Kaynak: mevzuat.gov.tr - 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güncel metin)

Sade Türkçe açıklama

Madde 19 iki şeyi korur: binanın mimari bütünlüğünü ve güzelliğini ve yapının sağlamlığını. Her kat maliki binanın bakımına ve bu değerleri titizlikle korumaya mecburdur.

İkinci fıkra uygulamada en çok tartışılan kuraldır: Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapamaz; dış cepheyi farklı renkte badana veya boyayla boyatamaz. Burada oran, toplantıya katılanlara göre değil tüm kat maliklerinin sayısına göre hesaplanır ve rızanın yazılı olması gerekir.

Kanun iki önemli istisna tanır:

Mahkemece tespit edilmiş acil durum: Ortak yerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da binanın güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, projesine ve tekniğine uygun onarım ve güçlendirme için kat maliklerinin rızası aranmaz.
Bitişik bölümler arasındaki değişiklik: Tavan, taban veya duvarla birbirine bağlı bağımsız bölümlerin bağlantı yerlerinde, sadece o bölüm maliklerinin ortak rızasıyla, anayapıya zarar vermeyecek değişiklik yapılabilir.

Ayrıca kat maliki kendi dairesinde bile anayapıya zarar verecek onarım ve değişiklik yapamaz: taşıyıcı kolon veya perde duvar kırmak bu kapsamdadır. Son fıkra ise kusur sorumluluğunu düzenler: Kusuruyla binaya veya diğer dairelere zarar veren kat maliki bu zararı öder.

Pratik örnek

20 daireli bir apartmanda 3. kattaki malik balkonunu kapatıp cepheye farklı renkte bir panel taktırmak istiyor. Gerekli rıza: 20 × 4/5 = 16 kat malikinin yazılı onayı. Malik yalnızca 12 imza toplayabildiyse değişikliği yaptıramaz; yaptırırsa diğer malikler eski hâle getirilmesini talep edebilir. Hesaplama için daire sayısını esas alın; bir kişinin iki dairesi varsa, kanun “kat maliki” sayısından söz ettiği için uygulamada malik sayısı dikkatle tespit edilmelidir.

Aynı binada 5. kattaki daireye çatıdan su sızıyor ve bilirkişi incelemesiyle mahkeme, çatının acilen onarılması gerektiğini tespit ediyor. Bu durumda onarım için beşte dört rıza aranmaz; masraf KMK m.20 uyarınca ortak gider olarak paylaştırılır.

Sık yapılan hatalar

Toplantıdakilerin beşte dördünü saymak: Oran tüm kat maliklerine göre hesaplanır, salondaki kişilere göre değil.
Sözlü onayla yetinmek: Kanun yazılı rıza ister; WhatsApp grubundaki “tamam” mesajları ileride ispat sorunu doğurur.
Faydalı yenilikle karıştırmak: Asansör eklemek, ısı yalıtımı gibi bütün binaya yarayan işler KMK m.42 kapsamında sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanabilir; m.19 bireysel değişiklikleri hedefler.
Klima dış ünitesini serbest sanmak: Cepheye asılan ünite, görünümü ve ortak yeri etkilediği için çoğu durumda bu maddenin kapsamına girer.

İlgili maddeler ve rehberler

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.