Apartman PortalMadde 42 - Tam Metin
Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
(Ek fıkra: 1/7/2005-5378/19 md.) Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır. Komisyonun teşkili, çalışma usûlü ile engellinin kullanımından sonraki süreç ile ilgili usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Özürlüler İdaresi Başkanlığı tarafından müştereken hazırlanacak yönetmelikle belirlenir.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.
(Değişik dördüncü fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.
(Değişik beşinci fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.
Değişiklik notu: İkinci fıkra 1/7/2005 tarihli 5378 sayılı Kanunun 19. maddesiyle eklenmiş; fıkradaki “Özürlülerin” ve “özürlünün” ibareleri 25/4/2013 tarihli 6462 sayılı Kanunla “Engellilerin” ve “engellinin” olarak değiştirilmiştir. Dördüncü ve beşinci fıkralar 18/4/2007 tarihli 5627 sayılı Kanunun 16. maddesiyle değiştirilmiştir.
Kaynak: mevzuat.gov.tr - 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (güncel metin)
Sade Türkçe açıklama
Madde 42, ortak yerlerde yapılacak faydalı yenilik ve ilaveleri düzenler. Hiçbir kat maliki ortak yerlerde kendi başına değişiklik yapamaz. Ancak ortak yerleri güzelleştiren, kullanımını kolaylaştıran veya bunlardan elde edilen faydayı artıran yenilikler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınacak kararla yapılabilir. Örnekler: girişe rampa, otomatik kapı, kamera sistemi, bahçe düzenlemesi, çocuk oyun alanı.
Engelli erişimi
Engellilerin yaşamı için zorunlu bir proje tadili (rampa, asansör uyarlaması vb.) talep edilirse, kat malikleri en geç üç ay içinde toplanıp sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar verir. Toplantı yapılmazsa veya talep reddedilirse, ilgili malik bina güvenliğinin tehlikeye girmediğini gösteren komisyon raporuna dayanarak ilgili mercilerden tasdikli proje değişikliği veya kroki alıp işi yaptırabilir; merciler bu talepleri en geç altı ayda sonuçlandırır.
Giderler kimde?
Genel kural: Faydalı yeniliklerin giderleri, yenilikten faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir. Çok masraflı veya lüks yeniliklerde ise m.43 devreye girer; katılmak istemeyen malik gidere katılmak zorunda değildir.
Isı yalıtımı ve ısıtma sistemi dönüşümü (42/4)
Bir kat malikinin isteği üzerine ısı yalıtımı (mantolama), ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkeziden ferdiye veya ferdiden merkeziye dönüştürülmesi, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır. İstisna: Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binalarda merkezi sistemden ferdi (kombili) sisteme geçiş için sayı ve arsa payı olarak oybirliği gerekir. Bu işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Isıtma sistemi dönüşümü kararı alınırsa, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri kendiliğinden değişmiş sayılır.
Pratik örnek
20 daireli bir apartmanda mantolama teklifi 2.400.000 TL. Karar için en az 11 malik (20'nin yarısından fazlası) ve bu maliklerin arsa payı toplamının da yarıyı aşması gerekir. Karar alındıktan sonra gider arsa payına göre paylaştırılır: arsa payı 60/1.200 olan bir daire 2.400.000 × 60/1.200 = 120.000 TL, arsa payı 45/1.200 olan bir daire 90.000 TL öder. “Ben yalıtım istemiyorum” diyen malik de karar alındıysa payını ödemekle yükümlüdür.
Aynı bina 2.600 m² inşaat alanına sahip ve merkezi kaloriferden kombiye geçmek istiyorsa, 20 malikten 19'u kabul etse bile dönüşüm yapılamaz; oybirliği şarttır. Ferdiden merkeziye geçiş için ise çoğunluk yeterlidir.
Sık yapılan hatalar
- Sadece sayı çoğunluğuna bakmak: Hem malik sayısı hem arsa payı çoğunluğu birlikte sağlanmalıdır.
- Mantolama giderini eşit bölmek: 42/4 kapsamındaki işler arsa payına göre paylaştırılır.
- Bireysel değişiklikle karıştırmak: Tek bir malikin kendi balkonuna yaptırdığı değişiklik m.19'un beşte dört kuralına tabidir.
- 2.000 m² eşiğini kontrol etmemek: Merkeziden ferdiye geçişte toplam inşaat alanı, iskân/proje belgelerinden doğrulanmalıdır.
İlgili maddeler ve rehberler
- KMK Madde 19: Dış cephe ve beşte dört rıza
- KMK Madde 20: Ortak giderlere katılma
- Dış cephe mantolama kararı nasıl alınır?
- Merkezi ısıtmada pay ölçer
- Çatı izolasyonu ve büyük onarım kararı
- Arsa payı hesaplama aracı
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.