Apartman PortalKısa cevap: Çatıdan su alan bir binada izolasyonun yenilenmesi kural olarak zorunlu bakım ve onarımdır: Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye göre masrafı tüm kat malikleri arsa payı oranında öder ve karar, kurulun olağan yeter sayısıyla (m.30) alınabilir. Buna karşılık çatıya teras, kış bahçesi veya yalnızca kullanım konforunu artıran yeni bir ekleme yapılıyorsa bu bir yenilik ve ilavedir; m.42'ye göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar gerekir, çok masraflı veya lüks ise m.43'e göre istemeyen malik gidere katılmayabilir. Bütçeyi aşan işlerde ek bütçe ve avans kararı kurula alınmalıdır.
Büyük onarım kararlarında yöneticilerin yaşadığı sorun genellikle teknik değil, usul sorunudur: Hangi çoğunluk gerekli, kim ne kadar öder, karara itiraz edilirse ne olur? Bu yazıda çatı izolasyonunu örnek alarak her büyük işte işe yarayacak bir karar sürecini adım adım anlattım. Çatı tamiri masraflarının paylaşımı ve çatı katı malikinin durumu için ayrıca çatı tamiri masrafları yazımıza bakabilirsiniz.
Zorunlu Onarım mı, Yenilik mi? Kanundaki Ayrım
Zorunlu bakım ve onarım (KMK m.19 ve m.20)
KMK m.19'a göre “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.” Çatı ana yapının (ortak yerin) parçasıdır. Su alan, yalıtımı çürümüş bir çatının onarılması bu bakım yükümlülüğünün gereğidir.
Masraf paylaşımı m.20/1-b'dedir: kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa, “bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri”ne kendi arsa payı oranında katılır. Ayrıntılı açıklama için KMK madde 20 sayfamıza bakın. Önemli bir not: m.20/1-c'ye göre alt kattaki malik “çatı benim dairemi etkilemiyor” diyerek payından kaçınamaz.
Yenilik ve ilave (KMK m.42)
“Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.” (KMK m.42/1)
Çok masraflı veya lüks yenilikler (KMK m.43)
“Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.” (KMK m.43/1)
Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre başlangıçta katılmayan malik, sonradan kendi arsa payı oranında gidere katılırsa yenilikten yararlanma hakkı kazanır.
Karşılaştırma
| Örnek iş | Niteliği | Karar çoğunluğu | Kim öder? |
|---|---|---|---|
| Akan çatının su yalıtımının yenilenmesi, kırık kiremitlerin değişimi | Zorunlu bakım/onarım | Olağan kurul kararı (m.30); bütçede varsa yönetici yürütür | Tüm malikler, arsa payı oranında (m.20) |
| Mevcut çatıya ısı yalıtımı eklenmesi | Kanunda ayrıca düzenlenmiş (m.42/4) | Bir malikin isteği üzerine, sayı ve arsa payı çoğunluğu (m.42/4) | Ortak işlerin gideri arsa payı oranında (m.42/4) |
| Çatıya ortak kullanım terası, kış bahçesi | Yenilik/ilave, büyük ihtimalle lüks | Sayı ve arsa payı çoğunluğu (m.42) | Katılmak isteyenler (m.43) |
| Çatı katı malikinin kendi dairesine yönelik değişiklik | Ortak yerde bireysel değişiklik | Beşte dört yazılı rıza (m.19/2) | Değişikliği yapan malik |
Bir işin “zorunlu onarım” mı “yenilik” mi olduğu her zaman net değildir; ısı yalıtımı (mantolama, çatı ısı yalıtımı) ise KMK m.42/4'te ayrıca düzenlenmiştir: kat maliklerinden birinin isteği üzerine sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınır, ortak işlerin giderleri arsa payı oranında ödenir. Tereddüt varsa kararı daha yüksek çoğunlukla (sayı ve arsa payı çoğunluğu) almak, sonradan iptal riskini azaltır. Cephe yalıtımı için benzer bir tartışmayı dış cephe mantolama kararı yazımızda ele aldık.
Adım Adım Büyük Onarım Karar Süreci
- Hasarı belgeleyin: Sızıntının olduğu daireleri, tavan lekelerini ve çatının durumunu tarihli fotoğraflarla kaydedin. Etkilenen sakinlerin bildirimlerini yazılı toplayın.
- Teknik görüş alın: Bir mühendis veya uzman firmadan sorunun kapsamını (yalnızca su yalıtımı mı, çatı konstrüksiyonu da mı) yazılı olarak öğrenin. Bu, işin zorunlu onarım olduğunun en güçlü kanıtıdır.
- En az üç teklif alın: Tekliflerde malzeme cinsi, metrekare, garanti süresi ve ödeme planı aynı formatta olsun ki karşılaştırılabilsin.
- Acil durumda gecikmeyin: Su ana yapıya veya dairelere zarar veriyorsa yönetici m.35/b ve m.35/h kapsamında gerekli geçici tedbirleri (ör. branda, acil yama) hemen aldırabilir; kalıcı iş için kurula gidilir.
- Kurulu toplantıya çağırın: Gündeme “çatı izolasyonu onarımı, teklifler, ek bütçe ve avans toplanması” maddesini açıkça yazın. Çağrı ve yeter sayılar için karar yeter sayıları yazımıza bakın.
- Kararı doğru çoğunlukla alın ve deftere işleyin: Hangi teklifin kabul edildiği, toplam tutar, daire başı pay ve ödeme takvimi karara yazılmalı. Bunun için toplantı tutanağı şablonumuzu kullanabilirsiniz.
- Ek bütçe ve avansı toplayın: KMK m.35/d, onarım gibi bakım işleri için avans toplanmasını yöneticinin görevleri arasında sayar. İşletme projesinde öngörülmeyen büyük bir iş için kurulda ek bütçe kararı alınıp tutar arsa payına göre dağıtılır. Tek seferde veya taksitle toplanabilir.
- İşi teslim alın ve hesabını verin: İş bitince fatura, garanti belgesi ve son fotoğrafları arşivleyin, harcamayı kat maliklerine raporlayın.
Örnek Hesap
8 daireli, toplam arsa payı 1.000 olan bir apartmanda çatı su yalıtımı için kabul edilen teklif 240.000 TL olsun (örnek rakam). Bu zorunlu onarım olduğundan m.20'ye göre arsa payı oranında dağıtılır:
| Daire tipi | Arsa payı | Pay | 3 taksitte aylık |
|---|---|---|---|
| 4 daire (küçük) | 110 | 240.000 × 110 / 1.000 = 26.400 TL | 8.800 TL |
| 4 daire (büyük) | 140 | 240.000 × 140 / 1.000 = 33.600 TL | 11.200 TL |
Kontrol: 4 × 26.400 + 4 × 33.600 = 240.000 TL. Kendi binanız için aidat paylaşım hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Sık Yapılan Hatalar
- Kararsız harcama yapmak: Acil geçici tedbir dışında büyük işi kurul kararı olmadan başlatmak, yöneticiyi hesap verme aşamasında zor durumda bırakır.
- Yanlış çoğunlukla karar almak: Yenilik niteliğindeki bir iş için olağan çoğunlukla alınan karar iptal davasına açık olabilir.
- Gündemi belirsiz yazmak: “Diğer konular” başlığı altında alınan büyük bütçe kararları itiraz konusu olur.
- Çatı katı malikine tüm masrafı yüklemek: Çatı ortak yerdir; kural olarak tüm malikler arsa payıyla katılır.
Apartman Portal'da kurulda kabul edilen ek bütçeyi arsa payına göre tüm dairelere tek seferde veya taksitle borç olarak işleyebilir, harcama ve faturaları sakinlerin görebileceği şekilde kaydedebilirsiniz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.