Apartman PortalKısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yönetici için TL cinsinden bir harcama limiti koymaz; sınırı tutar değil, harcamanın niteliği belirler. Yönetici, onaylı işletme projesinde öngörülen olağan giderleri (temizlik, elektrik, asansör bakımı, küçük onarım) ve binayı korumak için gecikmeye gelmeyen acil tedbirleri kurul kararı beklemeden yapabilir. Projede olmayan büyük onarımlar, yenilik ve ilaveler ile ek para toplamayı gerektiren işler ise kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır.
Gönüllü yöneticilerin en sık yaşadığı ikilem budur: Hidrofor bozuldu, usta 18.000 TL istiyor; toplantı yapmak haftalar sürer. Öte yandan kat malikleri de “Yönetici bize sormadan kamera sistemi aldı, bunu ödemek zorunda mıyız?” diye sorar. Aşağıda yöneticinin tek başına neleri yapabileceğini, neler için karar gerektiğini ve gri alanda nasıl güvende kalacağını anlatıyoruz.
Yönetici Hangi Yetkiyle Harcama Yapar?
Yöneticinin görevleri KMK m.35'te sayılır ve yönetim planında aksine hüküm yoksa uygulanır. Harcama yetkisinin dayanağı olan bentler şunlardır:
“a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;” (KMK m.35/1-a, b)
“g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması; h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;” (KMK m.35/1-g, h)
Yani yönetici, binanın olağan işleyişi ve korunması için gereken işleri yapmakla görevlidir. Bu görevler aynı zamanda bir yetki çerçevesi çizer: bakım, koruma ve olağan onarım yöneticinin alanıdır; binada kalıcı değişiklik veya yeni yatırım ise kurulun alanıdır.
Sınırı Belirleyen Belge: İşletme Projesi
Yöneticinin yıllık harcama planı işletme projesidir. 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla değişen KMK m.37 şöyle başlar:
“İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.” (KMK m.37/1)
Projede bir yıllık tahmini gelir ve gider kalemleri ile her kat malikinin payı gösterilir. Projede yer alan bir kalem için harcama yapan yönetici, aslında kurulun onayladığı bütçeyi uygulamaktadır. Kalem aşılıyorsa veya proje dışı bir iş çıkıyorsa, kurulun onayına başvurmak gerekir. Değişikliğin ayrıntıları için 7579 sayılı Kanun ve işletme projesi onayı yazımıza bakabilirsiniz.
Ne Zaman Karar Gerekir, Ne Zaman Gerekmez?
| Harcama | Kurul kararı gerekir mi? | Dayanak |
|---|---|---|
| Elektrik, su, temizlik malzemesi, asansör aylık bakımı | Hayır, projede öngörülmüşse | KMK m.35/1-b, l; m.37 |
| Bozulan kapı kilidi, ampul, küçük tesisat tamiri | Genellikle hayır | KMK m.35/1-b |
| Patlayan boru, çatıdan su alma, hidrofor arızası gibi acil durum | Hayır, gecikmede zarar varsa; sonradan kurula bilgi verilir | KMK m.35/1-g, h |
| Projede olmayan büyük onarım (çatı yenileme, cephe) | Evet | KMK m.35/1-a, m.37 |
| Kamera sistemi, otomatik kapı, peyzaj gibi yenilik ve ilaveler | Evet, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla | KMK m.42 |
| Ek avans toplanmasını gerektiren her iş | Evet | KMK m.20, m.37 |
Yenilik ve ilaveler konusunda KMK m.42 açıktır:
“Kat malikleri,anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.” (KMK m.42/1)
Bu çoğunluğun binanızda kaç oya karşılık geldiğini karar yeter sayısı hesaplama aracıyla bulabilirsiniz.
Acil Onarımda Adım Adım Güvenli Yol
- Aciliyeti belgeleyin. Arızanın fotoğrafını çekin, tarihini not edin; “beklenirse ne olur” sorusunun cevabını yazın (su baskını, asansörde mahsur kalma riski gibi).
- Mümkünse birden fazla teklif alın. Saatler içinde müdahale gerekiyorsa tek teklif yeterli olabilir; ama gerekçesini kayda geçirin.
- Kat maliklerine anında bilgi verin. Kısa bir duyuruyla ne olduğunu, ne yapılacağını ve tahmini maliyeti paylaşın.
- Fatura ve belgeyi alın. Her ödemenin faturası veya makbuzu KMK m.36 uyarınca dosyada saklanmalıdır.
- İlk toplantıda kurula sunun. Acil harcamayı gerekçesiyle anlatın ve karar defterine işletin; ek avans gerekiyorsa kurul kararı alın.
Ek bütçe ve avans toplama sürecinin ayrıntıları için apartman avans ve ek bütçe yazımıza bakabilirsiniz.
Yetkiyi Aşan Harcamanın Sonucu
Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.38). Kurul kararı gerektiren bir işi tek başına yaptıran yönetici, kat maliklerinin bu harcamayı onaylamaması hâlinde masrafın kendisine yüklenmesi veya ibra edilmemesi riskiyle karşılaşabilir. Gerçekten acil ve zorunlu bir tedbir ise durum farklı değerlendirilebilir; sonucun ne olacağı somut olaya bağlıdır. Belirsizlik varsa harcamadan önce yazılı ya da çevrim içi bir onay toplamak en güvenli yoldur.
Yönetim planına bakın
Birçok yönetim planında “yönetici şu tutara kadar kurul kararı olmadan harcama yapabilir” gibi bir hüküm bulunur. Böyle bir sınır varsa bağlayıcıdır. Yoksa kurul, işletme projesini onaylarken veya ayrı bir kararla bir harcama üst sınırı belirleyebilir; bu, hem yöneticiyi hem kat maliklerini korur.
Harcamaları kat maliklerinin anlık görebildiği şeffaf bir kayıt düzeni, “neden sormadın” tartışmasını büyük ölçüde önler.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.35, m.36, m.37, m.38, m.42 (7579 sayılı Kanunla değişik hâliyle) — mevzuat.gov.tr