Apartman PortalKısa cevap: Kat malikleri kurulunun usulüne uygun aldığı kararlar bütün kat maliklerini, onların haleflerini, yöneticiyi ve denetçileri bağlar (KMK m.32). Karara uymayan komşuya önce yönetici aracılığıyla yazılı uyarı, gerekirse noter ihtarı gönderilir. Sonuç alınmazsa zarar gören kat maliki veya yönetici, binanın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesini ister (KMK m.33); hakimin emrine uymayana idari para cezası verilir. Hakim emrine rağmen bir yıl ısrar etmek, KMK m.25'teki mülkiyetin devri davasına kadar gidebilir; ancak bu, çok ağır ve istisnai bir son çaredir.
Kurul, ayakkabıların merdivenden kaldırılmasına, bisikletlerin sığınağa konmasına, ortak bahçenin belli saatlerde kullanılmasına ya da çatıdaki çanak antenlerin toplanmasına karar verir; bir komşu ise 'ben kabul etmedim' diyerek uymaz. Bu yazıda kararın neden bağlayıcı olduğunu, uymayan komşuya karşı hangi sırayla ne yapılacağını ve hangi durumlarda o komşunun haklı olabileceğini anlatıyoruz.
Kurul Kararı Neden Herkesi Bağlar?
Kat malikleri kurulu, binanın en üst karar organıdır (KMK m.27). Kararların bağlayıcılığı kanunda açıkça düzenlenmiştir:
“Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.” (KMK m.32/2)
'Külli ve cüzi halef' ifadesi, daireyi miras yoluyla veya satın alarak sonradan edinenleri de kapsar. Yani 'ben o toplantıda yoktum' ya da 'daireyi kararın alınmasından sonra aldım' demek, karara uymama gerekçesi değildir. Aynı madde, uyuşmazlıklarda önceki kararlara bakılacağını da söyler:
“Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.” (KMK m.32/5)
Kiracılar da bu yükümlülüğün dışında değildir. KMK m.18/2'ye göre kat maliklerinin borçlarına dair hükümler kiracılara ve bağımsız bölümden devamlı olarak faydalananlara da uygulanır ve bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Önce kontrol edin: Karar gerçekten geçerli mi?
Uymayan komşu bazen haklıdır. Karar şu durumlardan birinde ise tartışmalı hale gelir:
- Toplantı usulüne uygun çağrılmamış veya yeter sayı sağlanmamıştır (KMK m.29, m.30).
- Karar, oybirliği veya özel çoğunluk gerektiren bir konuda basit çoğunlukla alınmıştır.
- Karar defterine yazılmamış, imzalanmamıştır (KMK m.32/4).
- Karar bir kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki hakkını kanuna aykırı biçimde kısıtlamaktadır.
Komşu kararı hukuka aykırı buluyorsa doğru yol uymamak değil, KMK m.33/1'deki süreler içinde iptal davası açmaktır. Süreler ve usul için kat malikleri kurulu kararına itiraz yazımıza bakabilirsiniz.
Adım Adım: Karara Uymayan Komşuya Karşı
1. Konuşma ve yazılı hatırlatma
İlk adım yöneticinin, karar defterindeki ilgili kararın tarihini ve içeriğini belirterek komşuya yazılı bir hatırlatma yapmasıdır. Kararların yerine getirilmesi yöneticinin görevidir (KMK m.35/1-a). Çoğu uyuşmazlık, komşunun kararın varlığından haberdar olmamasından ya da yanlış anlamasından çıkar.
2. Noter ihtarı
Yazılı hatırlatma işe yaramazsa noter aracılığıyla ihtarname gönderilir. İhtar, kararın içeriğini, ihlalin ne olduğunu ve uyulması için verilen süreyi açıkça göstermelidir. Mahkemeye gidildiğinde komşuya fırsat verildiğinin en güçlü kanıtıdır.
3. Sulh hukuk mahkemesinde hakimin müdahalesi
KMK m.33/1'in ikinci cümlesine göre, kat maliklerinden birinin yahut onun bağımsız bölümünden kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, “anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.” Hakim ilgilileri dinler ve kararını verir:
“Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.” (KMK m.33/2)
“Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.” (KMK m.33/3)
Kanun metnindeki bu tutarlar idari para cezalarının yıllık yeniden değerlemesiyle güncellenir; güncel tutarı ayrıca kontrol edin.
4. Son çare: KMK m.25 mülkiyetin devri
“Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.” (KMK m.25/1)
Kanun, sulh hakiminin 33. madde gereğince verdiği emre rağmen yükümlülükleri yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte bir yıl ısrar edilmesini 'çekilmezlik' hali sayar (KMK m.25/3-b). Dava açılması, aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır; davacılar dairenin değerini bankaya yatırır ve mülkiyet arsa payları oranında onlara geçer. Bu yol pahalı, uzun ve komşuluk ilişkisini tamamen bitiren bir yoldur; yalnızca diğer bütün adımlar tükendiğinde, bir avukatla birlikte düşünülmelidir.
Özet Tablo
| Aşama | Kim yapar? | Dayanak |
|---|---|---|
| Yazılı hatırlatma | Yönetici | KMK m.35/1-a |
| Noter ihtarı | Yönetici veya kat maliki | Genel hükümler |
| Hakimin müdahalesi | Zarar gören kat maliki | KMK m.33/1 |
| İdari para cezası | Sulh hukuk mahkemesi | KMK m.33/3 |
| Mülkiyetin devri davası | Diğer kat malikleri (çoğunluk kararıyla) | KMK m.25 |
Örnek ihtar metni
Muhatap: ... Apartmanı ... no.lu bağımsız bölüm maliki ... Kat malikleri kurulunun ... tarihli toplantısında alınan ve karar defterinin ... sayfasında kayıtlı ... sayılı kararla ... hususu kararlaştırılmıştır. KMK m.32/2 uyarınca bu karara uymakla yükümlü olduğunuz halde ... tarihinden bu yana ... şeklinde aykırı davrandığınız tespit edilmiştir. İşbu ihtarın tebliğinden itibaren ... gün içinde karara uygun davranmanızı, aksi halde KMK m.33 uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvurulacağını ihtaren bildiririz. Yönetici adına, tarih, imza.
Gürültü gibi kurallara özgü sorunlar için apartmanda gürültü şikayeti yazımız ek adımlar içerir.
Yönetici İçin: Kanıt Düzenini Baştan Kurun
Mahkemede sorulacak ilk şeyler kararın kendisi, ihlalin ne zaman başladığı ve komşuya ne zaman bildirildiğidir. Kararları karar defterine eksiksiz yazdırmak, ihlal bildirimlerini tarihiyle kaydetmek ve komşuyla yapılan yazışmaları saklamak süreci hem kısaltır hem güçlendirir. Sakinlerin şikayetleri ve yönetimin yaptığı bildirimler talep yönetimi gibi tarihli bir kayıtta tutulursa, aylar sonra 'ne zaman söylenmişti' sorusu tartışma konusu olmaz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.25, m.27, m.29, m.30, m.32, m.33, m.35 — mevzuat.gov.tr