Apartman PortalKısa cevap: Apartmanda günlük veya haftalık kiralama tamamen yasak değildir, ancak 2 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile sıkı şartlara bağlanmıştır. Bir konutu 100 güne kadar süreyle turizm amaçlı kiraya vermek için Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi almak gerekir. İzin başvurusunda, dairenin bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın sunulması zorunludur (7464 sayılı Kanun m.3/3). Yani tek bir kat maliki 'hayır' derse, kural olarak bu binada izin belgesi alınamaz.
Airbnb ve benzeri platformların yaygınlaşmasıyla birçok apartmanda sürekli değişen yabancı misafirler, gece valiz sesleri ve ortak alan güvenliği sorunları gündeme geldi. Bu yazıda 7464 sayılı Kanunun apartman sakinlerine ve yöneticilere ne getirdiğini, oy birliği kuralının nasıl işlediğini ve izinsiz kiralama karşısında neler yapılabileceğini anlatıyoruz.
7464 Sayılı Kanun Neyi Kapsıyor?
Kanun, konutların kısa süreli ve turizm amaçlı kiralanmasını düzenler. Kanundaki tanım şöyledir:
“Turizm amaçlı kiralama: Konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasını,” (7464 sayılı Kanun m.2/1-g)
Kanunun kapsamı dışında kalan durum da açıkça belirtilmiştir: 'Tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar bu Kanunun kapsamı dışındadır.' (m.1/3). Yani klasik yıllık kira sözleşmeleri bu kanunun değil, Türk Borçlar Kanunu'nun konusudur. Kanundaki 'konut' tanımı da tapuda konut amaçlı kayıtlı veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan bağımsız bölümleri kapsar (m.2/1-e).
Kat Maliklerinin Oy Birliği Şartı
Apartman sakinlerini doğrudan ilgilendiren hüküm m.3/3'tür:
“İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu fıkra hükümleri aranır, izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.” (7464 sayılı Kanun m.3/3)
Bu hükümden çıkan pratik sonuçlar şunlardır:
- Toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin oy birliği gerekir. Toplantıya gelmeyen bir kat maliki de rıza göstermiş sayılmaz.
- Kiracıların oyu yoktur; karar kat malikleri tarafından verilir.
- Sitelerde yalnızca dairenin bulunduğu bloktaki kat maliklerinin oy birliği aranır ve izin belgesinin bir örneği site yönetimine iletilir.
Kanun, ayrıca üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebileceğini öngörür (m.3/4). Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren hüküm bulunan ve resepsiyon, güvenlik, temizlik gibi hizmetler sunan 'yüksek nitelikli konutlar' için ise m.3/10'da ayrı bir istisna vardır; bu istisna sıradan apartmanlar için genellikle uygulanmaz. Kararın nasıl alınacağı ve karar defterine nasıl yazılacağı için kat malikleri kurulu karar yeter sayıları yazımıza ve karar defteri örneği şablonumuza bakabilirsiniz.
Kiracı Dairesini Airbnb'ye Verebilir mi?
Hayır. Kanun bunu açıkça yasaklar: kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır (m.3/7). İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcı tarafından tekrar kiraya verilmesi de aynı fıkrayla yasaklanmıştır.
İzinsiz Kiralamanın Yaptırımları
7464 sayılı Kanun m.4, izinsiz kiralama için ağır idari para cezaları öngörür. Kanun metnine göre izin belgesi olmadan turizm amaçlı kiraya verenlere her bir konut için idari para cezası uygulanır ve on beş gün süre verilir; süre sonunda da izin alınmazsa daha yüksek ceza uygulanır. Mesken olarak kiraladığı konutu turizm amaçlı kiraya veren kiracılar ve izinsiz konutlara aracılık edenler için de ayrı cezalar vardır. Kanunda yazılı tutarlar idari para cezalarının yeniden değerleme kuralı nedeniyle her yıl değişebileceğinden güncel tutarları kontrol edin.
Ayrıca izin belgesi verilen konutlarda 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uygulanır ve bildirimden izin belgesi sahibi sorumludur (m.3/8). Bakanlıkça belirlenen plaketin konutun girişine asılması da zorunludur (m.3/1).
Adım Adım: Binada İzinsiz Günlük Kiralama Varsa
- Gözlemleri kayda geçirin. Sık değişen misafirler, anahtar kutusu, ilan bağlantısı gibi somut tespitleri tarihleriyle not edin.
- Plaket kontrolü yapın. İzin belgesi alınmış konutun girişinde Bakanlık plaketi bulunmalıdır. Plaket yoksa ve binada oy birliği kararı alınmamışsa izin belgesi bulunmaması olasıdır.
- Yönetici yazılı uyarı yapsın. Kat malikine 7464 sayılı Kanunu ve oy birliği şartını hatırlatan yazılı bir bildirim gönderilebilir.
- İdareye bildirin. İzinsiz kiralamaya ilişkin şikayetler Kültür ve Turizm Bakanlığına veya il kültür ve turizm müdürlüğüne iletilebilir. Başvuru kanallarının güncel halini Bakanlığın sitesinden kontrol edin.
- Komşuluk sorunları için KMK. Kiralamadan kaynaklı gürültü veya ortak alanın kötü kullanımı KMK m.18'e aykırı olabilir; bu konuda apartmanda gürültü şikayeti yazımızdaki adımları izleyebilirsiniz.
KMK m.24 ile İlişkisi
7464 sayılı Kanundan önce bu tür kiralamalar, kütükte mesken olarak gösterilen bölümün kullanım amacı açısından KMK madde 24 ve yönetim planı çerçevesinde tartışılıyordu. Bugün turizm amaçlı kısa süreli kiralama için özel düzenleme 7464 sayılı Kanundur; ancak yönetim planında bu konuda hüküm varsa o da dikkate alınır. Yönetim planındaki hükmün kat maliklerini bağlayıcılığı KMK m.28'den gelir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m.1, m.2, m.3, m.4 — mevzuat.gov.tr
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.24, m.28 — mevzuat.gov.tr