Apartman PortalKısa cevap: Merdiven, koridor, kat sahanlığı ve sığınak gibi yerler bütün kat maliklerinin ortak mülküdür; hiçbir komşu buraları kendine ayıramaz. Önce yöneticiye yazılı başvurun ve konuyu kat malikleri kurulunda karara bağlatın; komşu yine de eşyalarını kaldırmazsa KMK m.33 uyarınca binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden hakimin müdahalesini isteyebilirsiniz.
Kapı önüne yerleşen ayakkabı dolabı, koridora park edilen bisiklet ve bebek arabası, merdiven boşluğuna yığılan koliler, çatı arasına ya da sığınağa kilit vurulması... Bunlar apartmanlarda en sık görülen sürtüşme nedenlerindendir. Aşağıda kanunun ortak alanlar hakkında ne dediğini ve sorunu kavgaya dönüştürmeden çözmek için izleyebileceğiniz adımları anlatıyoruz.
Ortak Alan Kime Aittir?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), daireleri 'bağımsız bölüm', bunların dışında kalan merdiven, koridor, çatı, bahçe ve benzeri yerleri ortak yerler olarak tanımlar. Ortak yerlerin sahibi tek bir kişi değil, bütün kat malikleridir:
“Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.” (KMK m.16)
Yani kat sahanlığı yalnızca o kattaki iki dairenin değil, binadaki herkesin ortak mülküdür. 'Kapımın önü benim' anlayışının hukuki bir karşılığı yoktur; yönetim planında bir yerin belirli bir daireye özgülendiği yazılı değilse, hiçbir malik ortak alanı tek başına kullanamaz.
Komşunun Yükümlülüğü: KMK m.18
Ortak alanların nasıl kullanılacağı konusunda temel kural KMK m.18'dedir:
“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” (KMK m.18/1)
Aynı maddenin ikinci fıkrası bu yükümlülüğün kiracılara da uygulandığını söyler; işgali yapan kiracıysa hem kiracıya hem ev sahibine başvurulabilir. Ortak alana kalıcı bir yapı (duvar, kapı, bölme) eklenmişse ayrıca KMK m.19 devreye girer: ortak yerlerde inşaat ve tesis yapılması için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
Güvenlik boyutu: kaçış yolları
Merdiven ve koridorlar yangın anında kaçış yoludur. Buralara eşya bırakılması yalnızca bir komşuluk sorunu değil, can güvenliği sorunudur. Yöneticinin bu konudaki yükümlülükleri için apartman yangın yönetmeliği yükümlülükleri yazımıza bakabilirsiniz.
Adım Adım Ne Yapmalısınız?
- Önce konuşun. Komşu çoğu zaman rahatsızlık verdiğini fark etmemiştir. Sakin bir dille, somut olarak (örneğin 'bisiklet merdivende geçişi daraltıyor') konuşmak sorunun önemli bir kısmını çözer.
- Fotoğraflayıp belgeleyin. Tarihli fotoğraflar, ileride kurul ya da mahkeme aşamasında işinize yarar.
- Yöneticiye yazılı başvurun. Yönetici, ortak yerlerin amacına uygun kullanılmasını sağlamakla yükümlüdür (KMK m.35). Başvurunuzu tarihli bir yazı, e-posta ya da yönetimin kullandığı talep sistemi üzerinden yapın. Hazır bir metne ihtiyacınız varsa komşu şikayet dilekçesi şablonunu kullanabilirsiniz.
- Kat malikleri kurulunda karar alın. KMK m.32'ye göre kat malikleri arasındaki kullanım anlaşmazlıkları öncelikle kurulca çözülür. 'Merdiven ve koridorlara eşya bırakılamaz, bırakılan eşya 15 gün içinde kaldırılır' gibi açık bir karar karar defterine yazılır ve herkesi bağlar.
- Kararın tebliği ve süre. Kararı komşuya yazılı olarak bildirin ve eşyayı kaldırması için makul bir süre verin. Eşyaları kendi başınıza atmak ya da kırmak, haklı olduğunuz bir konuda sizi tazminat sorumluluğuyla karşı karşıya bırakabilir.
- Hakimin müdahalesi. Komşu karara rağmen ortak alanı boşaltmazsa mahkeme yoluna gidilir.
Yasal Dayanak: Hakimin Müdahalesi (KMK m.33)
“Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.” (KMK m.33/1)
Hakim, kararının kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye bildirir. KMK m.33'ün üçüncü fıkrasına göre süresi içinde karara uymayana aynı mahkemece idari para cezası verilir. Ayrıca KMK Ek Madde 1, bu kanundan doğan bütün anlaşmazlıkların sulh mahkemesinde çözüleceğini belirtir.
Dava açmadan önce bir hususa dikkat edin: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı sayar. Talebinizin bu kapsamda olup olmadığını bir avukata ya da adliyedeki arabuluculuk bürosuna sorun.
Komşu kurul kararlarına ısrarla uymuyorsa izlenecek yol için kurul kararına uymayan komşuya ne yapılır yazımız daha ayrıntılı bilgi verir.
Yöneticiler İçin Not
Ortak alan sorunlarında en etkili araç, herkesin önceden bildiği yazılı bir kuraldır. Merdiven, koridor, sığınak ve çatı arasının kullanımını kurul kararıyla netleştirin, kuralı duyuru panosunda ve dijital kanallarda paylaşın, şikayetleri tarihli kayıt olarak tutun. Böylece tek bir komşuyla kişisel bir çekişmeye girmek yerine herkes için geçerli bir kuralı uygulamış olursunuz.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.16, m.18, m.19, m.32, m.33, m.35, Ek Madde 1 — mevzuat.gov.tr
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B — mevzuat.gov.tr