Apartman PortalKısa cevap: Kiracı, aidatın kapsadığı ortak hizmetlerden (kapıcı, merdiven temizliği, ortak alan aydınlatması, merkezi ısınma, asansör) diğer sakinler gibi yararlanır ve bir aksaklığı doğrudan yöneticiye bildirebilir. Ancak hizmetin kapsamını değiştirme, yeni hizmet talep etme veya yöneticiyi hukuken zorlama gibi konularda asıl muhatap kat malikidir. Pratikte iki kanal vardır: günlük aksaklık için yönetici, hak ve sözleşme meselesi için ev sahibi.
Apartman Portal'da sakin paneli tasarlarken bu ayrımı netleştirmek zorunda kaldık: kiracı arıza bildirebilmeli, ama örneğin kapıcının görev tanımını değiştiremez. Bu yazıda kiracının ne isteyebileceğini ve kime başvuracağını madde madde anlatıyoruz.
Neden İki Muhatap Var?
Kiracı ile yönetim arasında doğrudan bir sözleşme yoktur. Yönetimin hizmet borcu kat maliklerine karşıdır; kiracı ise bu hizmetlerden ev sahibiyle yaptığı kira sözleşmesi üzerinden yararlanır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.301, kiraya verene kiralananı kullanıma elverişli tutma borcu yükler:
“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” (TBK m.301)
Bu nedenle örneğin merkezi ısınma uzun süre çalışmıyorsa, kiracının hukuki talebi ev sahibine yöneliktir; ev sahibi de kat maliki sıfatıyla yönetime başvurur.
Yöneticinin Görevleri: Kiracının Yararlandığı Hizmetler
KMK m.35, yönetim planında aksine hüküm yoksa yöneticinin yapacağı işleri sayar. Kiracıyı doğrudan ilgilendirenler şunlardır:
“b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;” (KMK m.35/1-b)
“d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması;” (KMK m.35/1-d)
Bu maddeye göre temizlik, asansör ve kalorifer işletmesi yöneticinin görev alanındadır. Kiracı bu hizmetlerdeki aksaklığı bildirdiğinde yöneticinin bunu ciddiye alması, aynı zamanda kat maliklerine karşı görevinin gereğidir.
Hizmet Bazında: Kiracı Ne İsteyebilir?
| Hizmet | Kiracı yöneticiden isteyebilir mi? | Not |
|---|---|---|
| Merdiven ve ortak alan temizliği | Evet, aksaklığı bildirebilir | Sıklık ve kapsam kurul kararı/işletme projesiyle belirlenir |
| Kapıcı hizmetleri (çöp, ortak alan, kalorifer) | Evet, görev tanımı içindekileri | Kapıcının özel işleri (market alışverişi vb.) görev tanımında değilse hak değildir |
| Merkezi ısınma | Evet, arıza ve yetersizliği bildirebilir | Isınma saatleri kurul kararıdır |
| Asansör arızası | Evet, derhal bildirmeli | Bakım sözleşmesi yönetimdedir |
| Ortak alan aydınlatması, kapı otomatiği | Evet | Küçük onarım olağan yönetim işidir |
| Yeni hizmet (güvenlik, havuz, kamera) | Hayır, doğrudan değil | Kat malikleri kurulu kararı gerekir; talep ev sahibi üzerinden |
| Dairenin içindeki tesisat | Hayır | Ev sahibi ile kiracı arasındaki konu (TBK m.301, m.317) |
Kapıcı Konusunda Sık Yanlış Anlamalar
Kapıcı, kat maliklerinin ortak çalışanıdır; görev tanımı iş sözleşmesi ve kurul kararlarıyla belirlenir. Kiracı, kapıcıya doğrudan talimat veren bir işveren değildir; ama görev tanımındaki işlerden (örneğin çöplerin toplanması) diğer sakinlerle eşit şekilde yararlanma hakkı vardır. Kapıcı ücreti genellikle aidatın içinde kiracıya yansır; bu payın kime ait olduğunu aidatı kiracı mı ev sahibi mi öder yazımızda tablo hâlinde gösterdik.
Adım Adım: Kiracı Bir Hizmet Aksaklığını Nasıl Bildirir?
- Yöneticiye yazılı bildirin: Tarih, saat, konum ve mümkünse fotoğrafla. Sözlü şikayetler kayıt dışı kalır.
- Makul süre tanıyın: Asansör veya ısınma gibi acil durumlar hariç, yöneticinin usta veya firma bulması zaman alabilir.
- Ev sahibini bilgilendirin: TBK m.318 kiracıya, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirme borcu yükler. Bildirim yapılmazsa doğan zarardan kiracı sorumlu tutulabilir.
- Sorun sürüyorsa ev sahibi devreye girer: Kat maliki sıfatıyla yöneticiden hesap sorabilir, kurul toplantısında konuyu gündeme getirebilir.
TBK m.318'in metni şöyledir:
“Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.” (TBK m.318)
Arıza bildirimini düzenli tutmanın pratik yolları için apartmanda arıza bildirimi ve bakım takibi yazımıza göz atabilirsiniz.
Kiracının Yükümlülükleri de Var
Hizmet talep etmek, kurallara uyma borcuyla birlikte gelir. KMK m.18/2, kat maliklerinin borçlarına dair hükümleri kiracılara da uygular. Ortak alanları temiz kullanmak, kapıcıya görev dışı iş yüklememek ve aidat payını zamanında ödemek bu borcun parçasıdır. TBK m.316 da kiracıya, taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğü getirir.
Yöneticiye Not
Kiracıların bildirimlerini 'malik değil' diye geri çevirmek, sorunun büyümesine yol açar: asansör veya ısınma arızasını ilk fark eden çoğu zaman binada fiilen oturan kiracıdır. Bildirimleri tek bir kanaldan toplamak, yeni hizmet taleplerini ise kurul gündemine almak için ev sahibine yönlendirmek en sağlıklı ayrımdır. Hizmet giderlerinin daireler arasında nasıl dağıtıldığını sakinlere açıkça göstermek de 'ben aidat ödüyorum ama hizmet yok' tartışmasını azaltır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.35 — mevzuat.gov.tr
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.301, m.316, m.317, m.318 — mevzuat.gov.tr