Apartman PortalYanmayan merdiven lambası, çalışmayan hidrofor, takılan asansör: apartmanda arızalar kaçınılmazdır. Sorun genellikle arızanın kendisi değil, bildirimin ve takibin düzensizliğidir. Aynı arıza beş farklı kişi tarafından beş farklı kanaldan bildirilir ya da herkes bir başkasının haber verdiğini düşündüğü için kimse bildirmez. Periyodik bakımlar ise ancak bir şey bozulduğunda hatırlanır. Bu rehberde sakinlerin arızayı nasıl bildirmesi gerektiğini, yöneticinin öncelikleri nasıl belirleyeceğini ve düzenli bakımların nasıl takip edileceğini anlatıyoruz.
Kim Sorumlu? Kısa Hukuki Çerçeve
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.35, ana gayrimenkulün bakım, koruma ve onarım işlerini yöneticinin görevleri arasında sayar. Bu işlerin gideri ise ortak giderdir ve KMK m.20'ye göre, aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılır. Bağımsız bölümün içindeki arızalar (dairedeki musluk, kombi, priz) ise kural olarak o dairenin malikine aittir. Ortak tesisattan kaynaklanan ve daireye zarar veren bir arızada ise sorumluluk somut olaya göre değerlendirilir; büyük hasarlarda bina sigortası poliçesini kontrol etmek gerekir (bkz. bina sigortası ve DASK).
Sakinler İçin: Arıza Nasıl Bildirilir?
İyi bir arıza bildirimi, yöneticinin ustayı doğru bilgiyle çağırmasını sağlar. Bildiriminiz şu dört bilgiyi içermeli:
- Yer: "B blok, 3. kat sahanlığı" gibi net konum.
- Sorun: Ne oluyor? "Lamba yanıp sönüyor", "asansör 2. katta kapı açık kalıyor".
- Zaman: Ne zamandan beri? Sürekli mi, ara ara mı?
- Fotoğraf veya video: Özellikle su sızıntısı ve çatlaklarda çok işe yarar.
Bildirimi tek bir kanaldan, yöneticinin takip ettiği yerden yapın. WhatsApp grubunda kaybolan arıza mesajlarıyla ilgili sorunlar için apartman WhatsApp grubu yazımıza bakabilirsiniz.
Yöneticiler İçin: Arızaları Önceliklendirme
Her arıza aynı hızda müdahale gerektirmez. Basit bir üç seviyeli sınıflandırma işinizi kolaylaştırır:
- Acil (hemen): Gaz kokusu, su baskını, elektrik kıvılcımı, asansörde mahsur kalma, yangın alarmı. Gaz kokusunda doğalgaz acil hattı, yangında itfaiye aranır; yönetici beklenmez.
- Öncelikli (birkaç gün içinde): Hidrofor arızası nedeniyle su basıncının düşmesi, asansörün tamamen durması, bina giriş kapısı kilidinin bozulması.
- Planlı (rutin): Lamba değişimi, boya rötuşu, bahçe düzenlemesi.
Acil durum telefonlarını (yönetici, asansör firması, tesisatçı, elektrikçi) bina girişine ve dijital duyuru kanalına asın.
Her talebin bir durumu olsun
Talepleri "açık, işlemde, çözüldü" gibi durumlarla izlemek, "Ne oldu o arıza?" sorusunu ortadan kaldırır. Çözüldüğünde bildiren kişiye haber verin. Apartman Portal'da sakinler arızayı fotoğrafla talep olarak açar; yönetici atama yapar ve durumu günceller, çözülen talepler süresiyle birlikte faaliyet özetinde görünür.
Periyodik Bakım Takvimi
Bakımların büyük kısmı ilgili yönetmeliklere ve üretici talimatlarına bağlıdır. Aşağıdaki aralıklar genel bir rehberdir; güncel zorunlulukları ilgili yönetmelikten ve yetkili firmadan kontrol edin.
Asansör
Asansörler, Asansör İşletme, Bakım ve Periyodik Kontrol Yönetmeliği kapsamında yetkili bir firma tarafından düzenli bakıma ve yılda bir periyodik kontrole tabidir. Kontrol sonunda verilen etiket (yeşil, mavi, sarı, kırmızı) asansörün durumunu gösterir. Kırmızı etiketli asansör kullanıma kapatılmalıdır. Gider paylaşımı için asansör bakımı kim öder yazımızı okuyun.
Hidrofor ve su deposu
Pompaların, basınç tankının ve otomatik şalterlerin düzenli kontrolü; su deposunun ise belirli aralıklarla temizlenip dezenfekte edilmesi önerilir.
Yangın tüpleri ve yangın sistemleri
Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, yangın söndürme cihazlarının ve sistemlerin belirli aralıklarla kontrol edilmesini ve dolumlarının yaptırılmasını öngörür. Tüplerin üzerindeki kontrol etiketini ve son kullanma/dolum tarihlerini takvime işleyin.
Jeneratör
Yakıt, akü ve yağ kontrolleri ile düzenli test çalıştırması yapılmalı; servis bakımı üretici talimatına göre planlanmalıdır.
Diğerleri
- Kazan ve merkezi ısıtma sistemi: ısıtma sezonu öncesi bakım
- Çatı ve yağmur oluğu: sonbahar öncesi kontrol (bkz. çatı tamiri masrafları)
- Paratoner ve topraklama ölçümü
- İlaçlama
Bakımları Takip Etmenin Pratik Yolu
- Her ekipman için bir kart tutun: firma, sözleşme, son bakım tarihi, sonraki bakım tarihi.
- Bakım raporlarını ve faturaları arşivleyin; yönetici değişiminde bu belgeler devredilmelidir.
- Bakım giderlerini işletme projesine önceden kalem olarak ekleyin; böylece sürpriz masraf azalır.
- Yapılan bakımları sakinlere duyurun; yapılan işin görünür olması güveni artırır.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.