Apartman PortalKısa cevap: Apartman su deposu, içme suyunun kalitesini doğrudan etkilediği için düzenli olarak boşaltılıp temizlenmeli ve dezenfekte edilmelidir; sektörde yaygın uygulama yılda en az bir kez, kullanım yoğunluğuna göre altı ayda bir temizliktir. Hidrofor (su basınç pompası) ise yetkili bir servis tarafından periyodik olarak bakımdan geçirilmelidir. Her iki iş de ortak tesisin bakım gideridir ve Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, aksine anlaşma yoksa, kat maliklerine arsa payı oranında paylaştırılır. İşi planlamak ve yaptırmak yöneticinin görevidir.
Bodrumdaki depo ve hidrofor, çoğu apartmanda ancak su kesildiğinde ya da musluktan bulanık su aktığında hatırlanır. Bu yazıda “ne zaman, kim, ne kadar” sorularına bir kontrol listesiyle cevap vermeye çalıştım. Bir uyarı: depo temizliği için ülke genelinde tüm binalara tek bir zorunlu sıklık koyan açık bir hüküm bulamadım; aşağıdaki periyotlar yaygın uygulamaya dayanır. Bölgenizdeki il sağlık müdürlüğü veya su idaresinin özel bir talimatı olabileceğini kontrol edin.
Yasal Çerçeve
Kat Mülkiyeti Kanunu: bakım yöneticinin görevi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.35/b, yöneticiye “Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması” görevini verir. Su deposu ve hidrofor, binanın ortak tesisleridir; temizliğinin ve bakımının yaptırılması bu görevin içindedir. KMK m.19 da kat maliklerinin “anagayrimenkulün bakımına” mecbur olduğunu söyler.
Su kalitesi mevzuatı
İçme ve kullanma suyunun kalitesi İnsani Tüketim Amaçlı Sular Hakkında Yönetmelik (RG 17.02.2005, sayı 25730) ile düzenlenir. Yönetmelik ağırlıklı olarak su idarelerine ve denetim makamlarına yönelik olsa da, şebeke suyunun bina içindeki depo ve tesisatta bozulmaması, binayı yönetenlerin sorumluluğundadır. Bina deposu için uygulanan temizlik ve dezenfeksiyon kurallarının güncel halini yönetmeliğin son metninden ve bölgenizdeki sağlık müdürlüğünden kontrol etmenizi öneririz.
Periyot Tablosu
| İş | Önerilen sıklık | Kim yapar? | Belge |
|---|---|---|---|
| Su deposunun boşaltılması, temizliği ve dezenfeksiyonu | Yılda en az 1; yoğun kullanımda 6 ayda 1 | Bu alanda hizmet veren firma | Temizlik raporu, kullanılan dezenfektan bilgisi |
| Depo kapağı, havalandırma ve taşma borusu kontrolü | Ayda 1 | Kapıcı veya yönetici | Kontrol notu |
| Su numunesi analizi (isteğe bağlı) | Temizlikten sonra veya şikâyet olduğunda | Akredite laboratuvar | Analiz raporu |
| Hidrofor genel bakımı (pompa, basınç ayarı, tank ön basıncı, salmastra/conta) | Yılda 1–2; sözleşmeye göre | Yetkili servis | Servis formu |
| Hidrofor göz kontrolü (ses, sızıntı, sık devreye girme) | Haftada 1 | Kapıcı veya yönetici | Arıza varsa kayıt |
Hidroforun çok sık çalışıp durması genellikle genleşme tankındaki basıncın düştüğünü veya tesisatta kaçak olduğunu gösterir; bu belirtiyi erken yakalamak pompanın ömrünü uzatır ve elektrik faturasını düşürür.
Adım Adım: Depo Temizliği Nasıl Planlanır?
- Firma seçin ve teklif alın: En az iki firmadan yazılı teklif isteyin; teklifte depo hacmi, kullanılacak dezenfektan, temizlik sonrası rapor ve varsa numune analizi yazsın.
- Tarihi duyurun: Temizlik sırasında su birkaç saat kesilir. En az 3 gün önce tarih ve saat aralığını tüm sakinlere duyurun; yaşlı ve hasta sakinler için önceden su biriktirmelerini hatırlatın.
- Temizlik günü yerinde olun: Deponun tamamen boşaltıldığını, dip tortusunun alındığını ve iç yüzeylerin fırçalandığını fotoğraflayın.
- Raporu saklayın: Firmanın raporunu ve faturayı gider kaydıyla birlikte arşivleyin; denetçi ve kat malikleri sorduğunda gösterebilirsiniz.
- Bir sonraki tarihi takvime yazın: Altı ay veya bir yıl sonrası için hatırlatma kurun.
Masrafı Kim Öder?
Depo temizliği, hidrofor bakımı ve hidroforun çektiği elektrik ortak tesisin bakım ve işletme gideridir. KMK m.20/1-b'ye göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, “ortak tesislerin işletme giderlerine” ve “bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri”ne kendi arsa payı oranında katılır. Ayrıntılı açıklama için KMK madde 20 sayfamıza bakabilirsiniz.
Hidroforun yenilenmesi gibi büyük kalemlerde ev sahibi ile kiracı arasında da soru çıkar: Olağan bakım ve işletme giderleri genellikle kullanıcıya, cihazın tamamen değiştirilmesi gibi kalıcı yatırımlar genellikle malike düşer. Bu ayrımı demirbaş gideri kime ait yazımızda anlattık.
Örnek
8 daireli bir apartmanda yıllık depo temizliği 6.000 TL, hidrofor bakımı 4.000 TL olsun (rakamlar örnektir; kendi tekliflerinizi kullanın). Toplam 10.000 TL; toplam arsa payı 1.000 olan binada arsa payı 125 olan daireye 10.000 × 125 / 1.000 = 1.250 TL düşer. Bu tutar genellikle aylık aidata 12'ye bölünerek yansıtılır. Hidroforun elektrik tüketiminin ortak elektrik faturası içinde nasıl paylaşıldığını ortak elektrik ve jeneratör gideri yazımızda örnekledik. Kendi binanız için aidat paylaşım hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Sık Yapılan Hatalar
- Depo kapağını kilitsiz veya aralık bırakmak: Toz, böcek ve kemirgen girişi temizliğin etkisini kısa sürede ortadan kaldırır.
- Temizliği kapıcıya kimyasalla yaptırmak: Yanlış dezenfektan veya yetersiz durulama suya kimyasal kalıntı bırakabilir; bu işi uzman firmaya bırakın.
- Hidrofor arızasını su kesilince fark etmek: Sık devreye girme, ses ve sızıntı gibi belirtileri sakinlerin bildirebileceği bir kanal kurun. Arıza bildirimi ve bakım takibi yazımız bu konuda yardımcı olur.
- Rapor ve fatura saklamamak: Su kaynaklı bir sağlık şikâyetinde bakımın yapıldığını belgeleyemezsiniz.
Apartman Portal'da su deposunu ve hidroforu demirbaş olarak kaydedip temizlik ve bakım tarihlerini bakım takvimine ekleyebilir, tarih yaklaşınca hatırlatma alabilirsiniz. Su kesintisi duyurusu ve sakinlerin bildirdiği arızalar da aynı panelden takip edilir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.19, 20, 35) – mevzuat.gov.tr
- İnsani Tüketim Amaçlı Sular Hakkında Yönetmelik, Resmî Gazete 17.02.2005, sayı 25730 (değişiklikleriyle) – güncel metin için mevzuat.gov.tr