Apartman PortalKısa cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'ye göre, kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça, ortak elektrik (merdiven ve bahçe aydınlatması, asansör, hidrofor, kazan dairesi), jeneratör ve hidrofor gibi ortak tesislerin işletme ve bakım giderlerine arsa payı oranında katılır. Eşit paylaşım kanunda yalnızca kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için öngörülmüştür. Yönetim planında veya tüm maliklerin anlaşmasında farklı bir yöntem varsa o uygulanır. Zemin kat malikinin “asansörü, hidroforu kullanmıyorum” itirazı kanunen payını düşürmez.
Uygulamada pek çok apartmanda ortak elektrik faturası “kolay olsun” diye daire sayısına eşit bölünür. Bu, malikler itiraz etmedikçe sorun çıkarmayabilir; ama bir malik kanuni dağıtımı talep ettiğinde yöneticinin elinde gerekçe kalmaz. Bu yazıda kanuni kuralı, istisnaları ve rakamlı bir örneği bir arada verdim. Genel çerçeve için ortak giderler nasıl paylaştırılır yazımıza da bakabilirsiniz.
Yasal Dayanak: KMK m.20
“Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.” (KMK m.20/1)
Aynı fıkranın (c) bendine göre kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Madde metninin tamamı ve açıklaması için KMK madde 20 sayfamıza bakın.
Arsa payı, her bağımsız bölüme tapuda tahsis edilen ve ana taşınmazın arsasındaki ortaklık oranını gösteren paydır (ör. 120/1.000). Kendi binanızın arsa paylarını tapudan veya kat mülkiyeti kütüğünden öğrenebilirsiniz.
Hangi Gider Hangi Kurala Tabi?
| Gider kalemi | Niteliği | KMK m.20'ye göre dağıtım |
|---|---|---|
| Merdiven, otopark, bahçe aydınlatması | Ortak tesis işletme gideri | Arsa payı |
| Asansörün elektrik tüketimi | Ortak tesis işletme gideri | Arsa payı |
| Hidroforun elektrik tüketimi ve bakımı | Ortak tesis işletme/bakım gideri | Arsa payı |
| Jeneratör yakıtı, bakımı, akü değişimi | Ortak tesis işletme/bakım gideri | Arsa payı |
| Kazan dairesi pompa ve brülör elektriği | Ortak tesis işletme gideri | Arsa payı (ısınma yakıtı için pay ölçer varsa ayrı kurallar uygulanır) |
| Kapıcı maaşı ve SGK primi | Personel gideri | Eşit |
| Yönetici aylığı | Diğer gider | Arsa payı |
Merkezi ısıtmada yakıt bedeli ise ısı pay ölçer sistemi varsa ilgili yönetmeliğe göre tüketim ve ortak kullanım oranlarıyla bölünür; bu ayrı bir konudur. Hidroforun bakım tarafını su deposu temizliği ve hidrofor bakımı yazımızda anlattık.
Örnek Hesap
8 daireli bir apartman düşünelim. Toplam arsa payı 1.000; 4 daire 110'ar, 4 daire 140'ar pay sahibi (4 × 110 + 4 × 140 = 1.000). Aylık ortak giderler (örnek rakamlar):
- Ortak elektrik faturası (aydınlatma, asansör, hidrofor): 4.000 TL
- Jeneratör: yıllık bakım ve yakıt 12.000 TL, aylık karşılığı 1.000 TL
- Kapıcı (maaş + SGK): 32.000 TL
| Kalem | Tutar | Dağıtım | 110 paylı daire | 140 paylı daire |
|---|---|---|---|---|
| Ortak elektrik | 4.000 TL | Arsa payı | 440 TL | 560 TL |
| Jeneratör | 1.000 TL | Arsa payı | 110 TL | 140 TL |
| Kapıcı | 32.000 TL | Eşit (8 daire) | 4.000 TL | 4.000 TL |
| Toplam | 37.000 TL | 4.550 TL | 4.700 TL |
Kontrol: 4 × 4.550 + 4 × 4.700 = 18.200 + 18.800 = 37.000 TL. Elektrik ve jeneratörü eşit bölseydik her daire 625 TL öderdi; arsa payıyla küçük daireler 75 TL daha az, büyük daireler 75 TL daha fazla öder. Kendi rakamlarınızla hesaplamak için aidat paylaşım hesaplama aracını kullanabilirsiniz; arsa payları elinizde yoksa arsa payı hesaplama aracı yol gösterir.
Kanundan Farklı Paylaşım Mümkün mü?
Evet. m.20'deki kurallar “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” uygulanır. Farklı bir dağıtım üç yoldan gelebilir:
- Yönetim planı: Binanızın yönetim planı örneğin ortak elektriği eşit bölmeyi veya zemin katı asansör giderinden muaf tutmayı öngörebilir. Yönetim planı tüm malikleri bağlar; önce onu okuyun.
- Malikler arası anlaşma: Yönetim planında hüküm yoksa, kanundan farklı bir dağıtım için tüm maliklerin anlaşması aranması güvenli yoldur; salt çoğunlukla alınan bir kurul kararıyla kanuni dağıtımdan ayrılmak itiraz riski taşır.
- Ayrı sayaç: Bir dükkânın veya tek bir malikin kullandığı tesisin ayrı sayacı varsa, o tüketim doğrudan kullanıcıya yansıtılır; ortak giderin parçası olmaz.
Bir malikin kusuruyla artan gider
m.20'nin son fıkrasına göre giderlere bir kat malikinin veya onun bağımsız bölümünden yararlanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gideri ödeyenlerin o kişiye rücu hakkı vardır. Örneğin bir sakinin ortak prizden sürekli elektrikli araç şarj etmesi bu kapsamda değerlendirilebilir; böyle durumlarda kural koyup kurul kararıyla duyurmak en temiz yoldur.
Sık Yapılan Hatalar
- Faturayı alışkanlıkla eşit bölmek: Yönetim planında dayanak yoksa itiraz eden malike karşı savunmak zordur.
- Zemin katı kendiliğinden muaf tutmak: m.20/1-c bu muafiyeti kanunen tanımaz; muafiyet ancak yönetim planı veya anlaşmayla olur.
- Jeneratör yakıtını “kim kullandıysa” diye bölmek: Kesinti sırasında tüm binaya hizmet veren jeneratör ortak tesistir.
- Dağıtım yöntemini yazmamak: İşletme projesinde hangi giderin hangi oranla bölündüğünü açıkça gösterin.
Apartman Portal'da her gider kalemine dağıtım yöntemi (arsa payı veya eşit) tanımlayabilir, faturayı girdiğinizde dairelerin payını otomatik hesaplatabilirsiniz. Sakinler kendi paylarının nasıl hesaplandığını panelden görebilir.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.