Merdiven temizliğine katılmayan komşuya ne yapılabilir?

Temizlik ücretli yaptırılıyorsa bu bir ortak giderdir ve KMK m.20'ye göre her malik payını ödemek zorundadır. Nöbet usulünde ise kural kurul kararıyla belirlenmeli, nöbeti yapmayan için ücret ödeme gibi bir yaptırım önceden kararlaştırılmalıdır.

Koridora bisiklet veya ayakkabılık konabilir mi?

Koridor ortak yerdir ve kaçış yolu olarak açık tutulmalıdır. KMK m.18 ve m.19 gereği bir malik ortak yeri tek başına kendi kullanımına ayıramaz. Ayakkabılık gibi düzenlemeler kurul kararına bağlanmalı ve geçişi daraltmamalıdır.

Kiracı da ortak alan kurallarına uymak zorunda mı?

Evet. KMK m.18'deki komşuluk ve yönetim planına uyma yükümlülüğü, bağımsız bölümü kullanan kiracılar için de geçerlidir.

Yönetici ortak alana bırakılan eşyayı atabilir mi?

Kendi başına atması sorumluluk doğurabilir. Önce yazılı uyarı yapılmalı, makul süre verilmeli; sonuç alınamazsa kurul kararı ve gerekirse KMK m.33 kapsamında hâkim müdahalesi yoluna gidilmelidir.

Apartman Ortak Alan Temizliği: Plan, Kurallar ve KMK m.18

Merdivene ayakkabı, koridora bisiklet, çöp poşeti kapı önünde: apartman ortak alan temizliği nasıl planlanır, kurallar nasıl konur, KMK hangi yetkiyi verir?

Apartmanda en sık şikâyet edilen konulardan biri ortak alanların düzenidir: kapı önüne bırakılan çöp poşetleri, merdivende sıralanan ayakkabılar, koridoru kapatan bisiklet ve bebek arabaları, kimin süpüreceği belli olmayan giriş holü. Bu sorunlar küçük görünse de zamanla komşular arasında ciddi gerginliğe dönüşebilir. Bu yazıda ortak yerlerin temizliğinin nasıl planlanacağını, eşya bırakma ve çöp kurallarının nasıl konacağını ve bu kuralların hukuki dayanağını anlatıyoruz. Ortak alanların kullanım hakkına ilişkin daha geniş uyuşmazlıklar (depo, çatı, bahçe kullanımı gibi) için ortak alan anlaşmazlıkları yazımıza bakabilirsiniz.

Hukuki Çerçeve: Kim, Neye Uymak Zorunda?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) üç temel kural koyar:

KMK m.18 (Doğruluk ve komşuluk): Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanırken ve ortak yerlerden yararlanırken birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür. Ortak yerlerin temizliğine ve korunmasına özen göstermek de bu yükümlülüğün parçasıdır. Bu kural kiracılar ve bağımsız bölümü kullanan diğer kişiler için de geçerlidir.
KMK m.19: Hiçbir kat maliki, ortak yerlerin kullanılış biçimini tek başına değiştiremez. Koridoru kalıcı olarak kendi deposu gibi kullanmak bu kapsamda değerlendirilebilir.
KMK m.20: Kapıcı ve temizlik gibi ortak giderlere kat malikleri katılmak zorundadır; ortak alanı kullanmadığı gerekçesiyle bu giderden kaçınamaz.

Ayrıntılı kurallar ise yönetim planında ve kat malikleri kurulu kararlarında yer alır. Yönetim planı tüm malikleri ve onların halefi olanları bağlar; bu yüzden temel kuralları yönetim planına veya kurul kararına yazmak, apartman panosuna asılan bir kâğıttan çok daha güçlüdür. Kurallara uyulmaması halinde ısrarlı ihlallerde KMK m.33 kapsamında sulh hukuk hâkiminin müdahalesi istenebilir.

Adım 1: Temizlik Modelini Seçin

Apartmanlarda üç model yaygındır:

Kapıcı veya görevli: Temizlik, görevlinin iş tanımına yazılır. Ücret ortak giderdir ve KMK m.20'ye göre aksine anlaşma yoksa eşit paylaşılır.
Dışarıdan temizlik hizmeti: Haftada bir veya iki gün gelen bir firma ya da kişi. Fatura veya makbuz alınması, işletme defterine düzgün kayıt açısından önemlidir.
Nöbet usulü: Küçük apartmanlarda sakinler sırayla merdiven temizler. Ucuzdur ama aksamaya en açık modeldir; nöbeti yapamayan dairenin yerine ücret ödemesi gibi bir kural önceden konmalıdır.

Hangi model seçilirse seçilsin, kararı kurulda alıp tutanağa geçirin. Hazır bir format için kat malikleri kurulu toplantı tutanağı şablonunu kullanabilirsiniz. Küçük binalar için öneriler küçük apartmanlar sayfamızda yer alıyor.

Adım 2: Temizlik Planını Yazılı Hale Getirin

Belirsizlik, şikâyetin ana kaynağıdır. Basit bir plan şunları göstermelidir:

Günlük: Giriş holü, asansör kabini, çöp toplama noktası
Haftalık: Merdivenlerin silinmesi, korkulukların ve kapı kollarının temizliği, cam kapılar
Aylık: Otopark ve sığınak/depo koridorları, çatı arası kontrolü
Dönemsel: İlaçlama, su deposu temizliği, dış cephe camları

Plan, panoya ve dijital duyuru kanalına konmalı; kim tarafından ne zaman yapıldığı işaretlenebilmelidir.

Adım 3: Çöp Kurallarını Netleştirin

Çöpün hangi saatlerde toplandığı veya ne zaman konteynere götürülmesi gerektiği
Kapı önüne çöp bırakılıp bırakılmayacağı (bırakılacaksa hangi saat aralığında)
Geri dönüşüm kutularının yeri
Büyük atıkların (mobilya, tadilat molozu) ortak alanda bekletilmemesi ve belediyeye nasıl bildirileceği

Tadilat atıkları sık bir sorun kaynağıdır; ayrıntılar için tadilat kuralları yazımıza bakın.

Adım 4: Eşya Bırakma Kuralı Koyun

Merdiven sahanlığı ve koridorlar hem ortak yerdir hem de acil durumda kaçış yoludur. Yangın güvenliğiyle ilgili mevzuat kaçış yollarının açık tutulmasını gerektirir. Kural olarak şunlar yazılabilir:

Kaçış yollarına ve merdivenlere kalıcı eşya bırakılmaz.
Bisiklet ve bebek arabaları için belirlenen yer (bisiklet park alanı, ortak depo) kullanılır.
Ayakkabılık konulması kurul kararına bağlıdır ve geçişi daraltmamalıdır.
Uyarıdan sonra kaldırılmayan eşyalar için izlenecek yol önceden yazılır.

Yöneticinin bir eşyayı kendi başına atması tartışma ve sorumluluk doğurabilir. Önce yazılı uyarı yapın, makul bir süre verin, sonuç alamazsanız kurul kararı ve gerekirse hukuki yol izleyin.

Adım 5: Şikâyeti Kişisel Değil, Kayıtlı Hale Getirin

"3 numara yine çöpünü kapıya bırakmış" mesajını gruba atmak yerine, şikâyetin yöneticiye kayıtlı bir talep olarak iletilmesi tartışmayı büyütmeden sorunu çözmeye yardım eder. Apartman Portal'da sakinler bu tür bildirimleri talep yönetimi üzerinden fotoğrafla iletebilir, yönetici de genel hatırlatmaları duyuru olarak yayımlayabilir.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.