Apartman PortalKısa cevap: Panoya asılan apartman kuralları, tek başına kanun değildir; bağlayıcılığını Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan (özellikle m.18'deki birbirini rahatsız etmeme yükümlülüğü), yönetim planından (m.28) ve kat malikleri kurulu kararlarından (m.32) alır. Bu yüzden en sağlam yöntem, aşağıdaki gibi bir kural listesini kurulda oylayıp karar defterine işlemek, sonra panoya asmaktır. Kuralların ihlalinde yönetici para cezası kesemez; yasal yol ihtar ve gerekirse sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini istemektir (KMK m.33).
Bu yazıda önce kuralların hukuki dayanağını kısaca açıklıyor, ardından kendi binanıza uyarlayabileceğiniz, panoya asılmaya hazır bir örnek liste veriyoruz.
Apartman Kuralları Neye Dayanır?
Kanundaki genel kural
Her kat maliki ve sakini bağlayan temel ilke KMK m.18'de yer alır:
“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.” (KMK m.18/1)
Aynı maddenin ikinci fıkrası bu yükümlülükleri kiracılara ve bağımsız bölümden devamlı yararlananlara da uygular. Yani panodaki kurallar kiracılar için de geçerlidir.
Yönetim planı ile ilişkisi
“Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.” (KMK m.28/1)
Ortak alanların “kullanma maksat ve şekli” yönetim planının konusudur. Binanızın yönetim planında zaten evcil hayvan, otopark veya çatı kullanımına dair hüküm varsa panodaki kural onunla çelişmemelidir. Yönetim planını değiştirmek kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir (KMK m.28); ayrıntılar için yönetim planı nasıl değiştirilir yazısına bakın.
Kurul kararlarıyla ilişkisi
Yönetim planında hüküm olmayan konularda kurul, kural niteliğinde karar alabilir. Kanuna göre bütün kat malikleri, yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdür (KMK m.32). Bu nedenle panodaki listenin altına “... tarihli kat malikleri kurulu kararıyla kabul edilmiştir” notunu düşmek, kuralı bir tavsiyeden bağlayıcı bir karara dönüştürür.
Örnek Apartman Kuralları (Panoya Asılabilir)
Aşağıdaki listeyi kendi binanızın yönetim planı ve kurul kararlarıyla karşılaştırarak uyarlayın. Saat aralıkları örnektir; yerel belediye düzenlemeleri ve kurul kararınız esas alınmalıdır.
Gürültü ve huzur
- Hafta içi 22.00–08.00, hafta sonu 23.00–10.00 saatleri arasında yüksek sesli müzik, tadilat ve mobilya sürükleme gibi gürültülü işler yapılmaz.
- Kutlama ve misafir ağırlama gibi durumlar önceden komşulara bildirilir.
- Ortak alanlarda (merdiven, asansör, giriş holü) yüksek sesle konuşulmaz.
Ortak alanlar
- Merdiven sahanlıkları, koridorlar ve yangın merdivenlerine ayakkabılık, bisiklet, çöp veya eşya bırakılmaz; kaçış yolları daima açık tutulur.
- Sığınak, çatı ve kazan dairesi yalnızca yönetimin bilgisiyle kullanılır.
- Asansör kapasitesinin üzerinde yükleme yapılmaz; taşınma sırasında asansör korunarak kullanılır ve yönetime önceden haber verilir.
- Ortak alanlarda sigara içilmez.
Çöp ve temizlik
- Çöpler ağzı bağlı poşetlerle, yönetimin belirlediği saatlerde kapı önüne veya konteynere bırakılır.
- Geri dönüştürülebilir atıklar ayrı kutuya atılır.
- Balkonlardan su dökülmez, halı silkelenmez.
Evcil hayvanlar
- Evcil hayvanlar ortak alanlarda tasmalı ve sahibinin kontrolünde bulunur; kirlettiği alan sahibi tarafından hemen temizlenir.
Otopark
- Araçlar yalnızca tahsisli veya ortak kullanım için ayrılmış alanlara park edilir; giriş-çıkış ve diğer araçların yolu kapatılmaz.
Tadilat
- Tadilat öncesi yönetime yazılı bilgi verilir; çalışma saatlerine uyulur, moloz ortak alanlarda bekletilmez.
- Taşıyıcı sisteme (kolon, kiriş, perde duvar) dokunan hiçbir değişiklik yapılmaz.
- Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve farklı renkte dış boya için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK m.19).
İletişim ve aidat
- Arıza, şikâyet ve öneriler yönetime yazılı veya yönetimin belirlediği dijital kanal üzerinden iletilir.
- Aidat, işletme projesinde belirlenen tarihe kadar yönetimin banka hesabına ödenir; geciken ödemelere kanuni gecikme tazminatı uygulanır (KMK m.20).
Bu kurallar ... tarihli kat malikleri kurulu kararıyla kabul edilmiştir. Yönetici: ... İletişim: ...
Kurallara Uyulmazsa Ne Olur?
Kanun, yöneticiye veya kurula komşuya para cezası kesme yetkisi tanımaz; panoya “kurala uymayana ... TL ceza” yazmak hukuki dayanaktan yoksundur (aidat gecikme tazminatı ayrıdır). İzlenebilecek yol kademelidir:
- Yazılı hatırlatma: Kuralı ve ilgili kurul kararını gösteren nazik bir yazı.
- İhtar: Tekrarlayan ihlallerde yazılı ihtar; bunun için komşu şikâyet dilekçesi şablonumuzu uyarlayabilirsiniz.
- Hâkimin müdahalesi: Yükümlülüklerin yerine getirilmemesinden zarar gören kat maliki, sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir; hâkimin verdiği süre içinde karara uyulmazsa idari para cezası mahkemece verilir (KMK m.33).
Uygulamada adımlar ve örnek durumlar için kurul kararına uymayan komşu ve apartmanda gürültü şikâyeti yazılarımıza bakabilirsiniz.
Panoya Asarken Dikkat Edilecekler
- Borçlu sakinlerin adını kurallar listesiyle aynı panoya asmayın; kişisel veriler açısından sorun doğurabilir.
- Yöneticinin adı, soyadı ve iletişim adresinin bina girişinde çerçeve içinde asılması zaten kanuni zorunluluktur (KMK m.34); kurallar listesini bu bilginin yanına koymak pratik bir yöntemdir.
- Listeyi yılda bir, genel kurul sonrasında güncelleyin ve tarih atın.
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.19, m.20, m.28, m.32, m.33, m.34 — mevzuat.gov.tr